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    编者按：进入第三季度以来，我国土地市场明显活跃。为缓解土地供求矛盾，一些地方政府加快了土地供应速度，各用途土地市场环比增长全部转为正向增长，结束了一季度以来负增长的局面。在这样的局势下，有分析人士建议，在加大推地的同时，也要完善市场监管，要加大对开发商囤地的处置力度，使新推土地能尽快转化为房源，形成实际楼市供应。编辑特组织一组稿件，着力探讨近期土地市场的种种变化。

    记者日前在上海、重庆、天津等地调研发现，为缓解土地供求矛盾，近期一些地方政府明显加快了土地供应。对此，不少房地产官员和分析人士建议，加大推地的同时要完善市场监管，要加大对开发商囤地的处置力度，完善土地出让程序以稳定市场预期，并根据实际情况调整供地规模，使新推土地能尽快转化为房源，形成实际楼市供应。

    土地入市明显加速

    记者在调研中发现，随着楼市“回暖”形势的确立、土地成交的活跃、供求矛盾的显现，一些地方政府在下半年明显加大了推地数量。
    据中国指数研究院的最新监测，1至9月，上海共推出土地332幅、1355万平方米；其中商品房地块65幅、432万平方米。全年预计可供住宅用地1597公顷，下半年供地数量预计是上半年的三倍之多。近一段时间来，上海市主要领导多次强调“增加土地供应和楼市供应”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明表示，目前上海房价出现“高位上涨”，且后续供应量相对短缺，加大推地数量有望平抑房价过快上涨。
    1至9月，天津共成交住宅用地90宗，成交土地面积1514万平方米，同比增加49%。第三季度，天津成交住宅用地912万平方米，成交量超过前两个季度总和。7月以来，交易量逐渐放大，创下年度交易新高。武清区加大住宅用地供应量，成交土地面积占成交总量的22%，是天津2009年以来成交土地最多的区域。
    重庆个别区县在下半年推出“土地大餐”。重庆市大渡口区副区长常永官介绍，随着房地产市场的活跃，区里的存量房源几乎已销售一空，这出乎许多开发商的意料，他说，“目前，大多数开发商信心满满，希望能拿地就拿地，能开工就早点开工”。大渡口区上半年推出住宅用地90多亩，今年全年计划推出800亩。9月初，区里就将组织一次土地出让，推地300多亩。

    “土地出让”与“项目开工”应双双提速

    土地闲置在部分城市或多或少存在。记者近日在武汉采访时发现，在该市京汉大道旁的义和巷，有块用广告牌围起来的空地，地面杂草丛生，未见开工迹象。经查，该地块是2007年8月武汉拍出的“地王”，彼时楼面价为6879元/平方米，高于周边房价。金地集团相关负责人介绍，由于拆迁等方面的原因，签订该地块出让合同时，相关部门对开发年限延长了一年“目前还未到最后期限，地块不会被政府收回”。对此，武汉市国土资源和房产管理局相关负责人未予否认。
    上海市规划和国土资源管理局近日对全市历年供地情况进行“摸底”后发现，目前上海全市共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态，其中有相当一部分在开发商手中，涉及70多个房地产项目。开发商拿地后不开工，可能跟企业的经营状况有关，也不排除有“囤地”目的。
    中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示，上述开发商于2003年至2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中，目前“在售”和“售完”的地块占43%；剩余57%的土地则尚未形成实际供应，其中27%的土地“待开发”，30%的土地“规划在建”。中原地产研究中心研究员宋莉认为，正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市，造成了目前楼市短期供应的紧缺，形成了“地荒”假象。
    重庆市房地产行业协会会长莫元春说，土地的闲置，有开发商主观原因，也有拆迁、规划改变等客观原因，查处起来一向较为棘手“开发商总能找到理由绕开政府的监管，特别是大开发商背后都有律师团在支撑”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明介绍，今年下半年上海市规土部门的一项重点工作，就是研究、实施闲置土地的处置办法，原则是“责任再分清一点，查处再严格一点”。一旦发现土地闲置或囤地，先处罚开发商；再由开发商根据具体闲置原因自行追诉责任。此外，上海还将对开发商建立诚信档案，一旦查明开发商囤地，便会在土地市场上对其设立限制门槛；限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司，还包括公司背后的投资方。

    土地“出让前”工作有待完善

    不少开发商提出，要使土地尽快开工、避免地价过快上涨，土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。
    一是要合理设计地块规模，提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说，如果地块太小，开发商就不愿意做配套，因为后者占的成本比例太高；如果地块过大，只能一期一期地滚动开发，局部推进，部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议，在推出地块前，土地管理部门应合理划定地块面积，确保地块便于尽快开发。
    二是要增加供地的“提前量”和“透明度”，明确供应预期。刘飞说，开发商最烦恼的事之一，就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出，“大家只好蒙，出来一块地，就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。知名港资房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜建议，政府应向社会公布明确的推地计划，至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应，从而稳定土地市场的预期，也有利于开发商制订合理的买地策略，减少竞拍的突然性和非理性因素。
    记者调研发现，一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。比如，重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍，经过研究测算，面积在200亩至400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前，重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模，今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。
    再如，蔡顺明介绍，上海已在着手试点实施土地出让“预申请”制度，规土部门提前公示半年或全年的供地计划，以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外，还公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商，承诺合适的价格，便可以直接和规土部门进行“对接”，进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少，决定土地是挂牌、拍卖还是招标。上述做法值得借鉴。

    近期土地市场扫描：“总体活跃但地区有别”

   记者近日调研发现，楼市的升温带动土地市场趋于活跃，地价也有所上涨；但市场仍存在不均衡现象，“地王”仅集中于个别一线城市，远未至“全面开花”的地步。国内土地市场总体平稳，部分重点城市土地市场还存在一些不确定因素。

    为躲“禁买令”地产大鳄纷纷“换马甲”

    吉林省长春市的土地市场上，最近突然杀出了许多新买家。可是坐下来竞拍时，人们发现，那些举牌的竟然都是熟悉的老面孔。所谓的新公司，不过是地产大鳄们换了个“马甲”而已……

    我国地价总水平“转正”释放了什么信号

    中国城市地价动态系统公布的今年第三季度全国主要城市地价监测报告显示，全国各用途土地价格环比增长率全部转为正向增长，结束了今年一季度以来出现的负增长状况，商业和居住用地的同比增长率也转为正向增长。作为经济运行重要指标的地价“转正”，显示我国经济形势逐步企稳并开始回升。