近年来德国楼市的发展用钱钟书先生的“围城说”来形容最为恰当：城外的人想进去，城里的人想出来。

城里人和城外人

　　2003年德国只有6万套房屋成交，2004年则跃升至35万套，而掀起热潮的正是境外资本。去年前三季度，德国房屋交易额中仅有不到30%是由本土投资者完成的。
　　城外的人想进去，自有城外人的“道理”。按美国不动产投资商弗朗西斯的话说：“德国是目前全球最充满机遇的市场之一。”他所说的机遇便是德国房产价格尚处于低谷，正是买进的黄金时期。
　　既然德国楼市如此具有潜力，德国房产拥有者会不会“捂盘惜售”？事实恰恰相反，近10年来，德国政府、公司和地产基金等都在积极寻求将手中的房产和地产股票等脱手。
　　经济学家解释到，德国公司之所以拥有这么多住房，主要原因是：德国统一后，政府为了缓解住房压力，鼓励所有公司修建住宅，并对其提供税收和补贴优惠。但随着一幢幢大楼相继建成，楼房空置率不断攀升，租房收入随之下降。另外，房地产并非各公司主业，却占用了其大量资金。

“护城”三大撒手锏

　　德国政府抵制房价炒作有“三大撒手锏”。一是指导价制度，二是刑罚威慑，三是重税限制。
　　目前，德国的地价、房价等由独立的地产评估师进行评估认定。德国还成立了各地“房地产公共评估委员会”，负责制订当地的指导价。这类指导价具有法律效力，所有房地产交易均有义务照此执行，并在合理范围内浮动。
　　指导价之所以能得到执行，还源于其有效的“执行威慑机制”。德国法律规定，导致房价、房租等超高者甚至要承担刑事责任，其威慑作用不言而喻。
　　税收手段同样是德政府遏制炒房的有效武器。在德国，用于买卖的房产首先要缴纳不动产税，房屋买卖还要缴纳交易税。通过买卖盈利后，还要缴差价盈利税。自有房屋的出租除缴纳不动产税外，租金收入还要缴个人所得税。可见，重重的税收限制大大压缩了炒房者的利润空间。

炒房团败走德国

　　去年6月，百仕通和瑟伯勒斯等连续大规模抛售买进不久的德国房产。市场观察家表示，其变现举动并不意外，因为“它们的投资出现失误”，收益远低于预期。外资在德国楼市仓促退出的举动，也直接体现了德国“遏制炒房机制”的成功。
　　与此同时，德国民众也开始对国内主要房产所有者、特别是各级政府大量抛售房屋提出质疑。
　　德国《明镜》周刊载文指出，炒房团如果在德国吹了个气泡，到头来吃亏的还是德国老百姓。德国房屋租赁者联合会也认为，政府一旦没有了自己的房产公司，将不能再向弱势群体提供廉价房屋。这样一来，为弱势群体租房提供补助的重担同样将落在政府头上，最后导致其不堪重负。