美国住房市场在经过漫长严冬后，终于见到了一丝回暖的迹象，但这是昙花一现，还是期待已久的春天真的来临了？而美国未来几年的房价走势又会如何呢？
　　到2009年4月，相比2006年的最高点，美国20个都市地区房价暴跌了33%。其中像加利福尼亚、佛罗里达、内华达等州受创最大，某些地区房价降幅超过50%。据了解，目前为止，美国市场还有大约1070万所住房存在当前房产价值低于贷款的倒挂情况，占住房贷款的23%。
　　危机之下，美国房产市值蒸发了7万亿美元。美国政府采取了一系列措施，力图扭转房价急剧下滑的局面，其中主要有以下几点：
　　一是降低房贷利率。美联储在2009年初出面购买房利美和房地美发行的企业债和MBS，目的很明确，就是降低百姓的房贷成本，直接导致了房贷利率的回落，常见的30年房贷利率降至5%以下，最低曾在2009年12月达到4.7%。
　　二是税收优惠政策。为鼓励百姓买房，美国财政部出台了买房减税的优惠政策，最高可享受8000美元减税额度。这在一定程度上刺激了2009年下半年二手房的交易量。
　　三是政府试图努力处理滞付贷款，减缓银行赎回房屋，但收效甚微，不仅参与者少，而且重新违约比率较高。
　　从2009年下半年起，美国住房市场开始出现稳定的迹象，这和政府的上述托市政策是分不开的。但最近，以下三组数据显示房市恢复之路不会是一帆风顺的：
　　第一组，每月公布的S&P/Case-Shiller Index跟踪美国二手独栋房价格变动，从2006年最高点至2009年4月最低点，该指数下跌了33%, 之后连续上升了5个月，但最近4个月又略有下滑。目前距离最高点还有30%的距离，大约是2003年秋天的水平。
　　第二组，每月公布的二手房交易数据涵盖独栋房和公寓等所有二手房的每月交易，由于二手房市场远大于新房市场，其数据被看作是衡量住房市场的温度表。二手房交易量从2005年的700多万套，降到了2008年510万套的水平。受税收优惠政策的影响，交易量曾在2009年底蹿高过一阵，但好景不长，最近又有所回落，目前回到了500万套/年的水平。
　　第三组，每月公布的新房签约数据，2005年全国新房年销售量约为130万套，2010年3月公布的签约量为年30.8万套，销量减了近76%。新房销售从2009年中起在低位稳定下来，曾到过40万套/年的销售量，最近似乎又有缓慢下滑的趋势。
　　此外，投资者通过对房贷表现的数据进行跟踪和量化分析，比如30天滞付、60天滞付、90天滞付、银行赎回、受损率等来了解住房贷款的状况。目前看来，90天以上滞付的比例居高不下。由于目前政府推迟银行赎回的努力，这些房子尚未进入拍卖的行列，但它们一旦进入拍卖库存, 将对疲软的房价带来又一次的沉重打击。
　　还有其他因素也在影响美国房价：
　　第一，税收优惠政策失效后，以及房贷利率的上升，将会对未来需求产生负面影响。美联储停止购买“两房”的企业债和MBS，以及美国国债利率的上升，都会迫使房贷利率增加。事实上，3月底30年房贷利率已从去年12月的4.7%微增至5.1%左右。
　　第二，根据巴克莱银行的推算，目前美国全国住房市场有200万~250万套的过剩房产。假设美国每年新建住房40万套，每年产生百万新家庭，除吸收新建住房外，还可吸收约60万套的过剩房屋。根据这一速度，过剩供应需3至4年才能消化掉。这一供求关系的不平衡将对房价产生抑制作用。难怪巴菲特曾戏言，要消除多余房子，先得推倒一些已有房屋，让开发商少造房，还有鼓励形成新家庭。
　　第三，房价的变化受失业率影响。危机使美国失去了800万个就业岗位，许多经济学家认为失业率将居高不下，就业市场的恢复会是一个漫长的过程。失业问题不解决，房价很难全面回升。
　　第四，不同地区的房价在将来的走势可能会不一样。今年3月的S&P/Case-Shiller Index数据显示，旧金山及圣地亚哥地区的房价已比去年同期上升了9%和5.9%，而拉斯维加斯的房价则创了新低，比去年同期下降了17.4%。各地区受困房占交易量的比重不同，也将影响这些指数走势的不同。
　　第五，危机前住房市场的疯涨与银行信贷失控分不开，危机后银行加强了对新发放住房贷款条件的要求，对房贷品种、房贷首付、收入核实、债务收入比等都有严格的控制，即使将来这些条件可能会适当放松，但相信不可能回到过去过度宽松的状态。
　　第六，从历史上看，房产市场有较长的周期性。以往的周期大多在15~20年，从1986年的房产高峰到2006年的房产高峰，经过了近20年时间。
　　展望美国房价，总的说来，虽然离最低谷已不远，但房价在未来几年的上升幅度将受到限制，前进的脚步会很艰难。