不整市场秩序楼市健康无望
    2010-01-05        来源:第一财经日报
    在中央的三令五申之下,各地近来加大了对闲置土地的处置力度,国土部也决定挂牌督办其中一些房地产开发闲置土地。广州就传出消息,5宗涉及国内几大开发巨头的高价土地,大部分重新回到政府储备当中,这是广州最近高调处理闲置土地的一个成果。
  房地产开发土地的闲置问题,历时已久。近年来房地产业持续成为焦点行业,每每楼市被舆论重点批评之时,土地闲置问题就频频被提及,但风头一过,开发企业依然故我,地方政府往往也不再过多追问。
  开发商到手的地块为什么不能被闲置?理由简单,在中国土地资源稀缺的背景下,出于提高土地利用效率的需要,土地开发环节必须严格监管。其实,政府早就出台明确规定,闲置土地满1年的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年的,可以无偿收回土地使用权。
  土地被闲置,原因种种,既有开发企业的问题,也有地方政府的因素。从开发企业的角度看,圈地不建确有建立土地储备的考虑,同时鉴于多年里楼价与地价一直呈上涨趋势,开发商拖延开发,也是期待从土地增值中更多获利;从政府的角度看,拍出的地块或因拆迁不顺等原因而未及时交地,或因政策变动导致开发企业被迫修改开发目标,而导致开工延迟。
  种种导致土地被闲置的原因中,有客观因素,也有主观因素。应该说,总体上还是主观因素居多,地方上消极监管也好,开发商故意囤地也罢,都成为土地“晒太阳”的主要原因。根据国土部门公布的数据,全国闲置的房地产用地约有1万公顷,总量如此之大,令人无法不正视这个现象。
  当前房价高企,成为一个重大而严峻的民生问题。房价、地价居高不下,不仅不利于民生,对各地的可持续发展和财政收入的平稳增长也都有极大的危害。而在呼吁政府加强政策调控的建议中,运用土地政策,增加土地供应的呼声一直较高——这自然是从供求角度出发的一个思考。
  一般而言,楼市的供求两方有不同特点,需求弹性相对较大,而供给弹性相对较小。究其原因,供给经历了从土地入市、开工建设到最终批准预售的一个过程,周期较长,导致弹性变小。这样的特点也更凸显了稳定土地供应的重要性,保证每年有足够的住宅土地供应量和开工面积,这是保持各地房地产市场价格稳定的一个关键性举措。
  不过,不论是出自什么样的缘由,土地大量闲置的事实,消解了增加土地供应这一政策的效力。如果大量房地产建设用地被闲置于太阳之下,而非转化成为实实在在的供给,既造成了土地资源的浪费,也无疑是纸上画饼,不解真正的需求饥渴。正因此,整顿闲置土地问题,其必要性更为彰显。
   从过去的实践来看,土地闲置问题的治理,成效并不明显。1万公顷闲置房地产用地的存在,便是一个证明。有必要追问的是,既然中央态度明确而坚定,国土部的相关措辞尖锐而严厉,这个问题为何还是难以得到有效解决?
  在开发企业那里,除了政府规划改变或拆迁不顺未能及时交地等原因外,囤地行为本质上是受到利益的驱使。尽管闲置土地满两年即会被无偿收回土地使用权的规定,不可谓不严厉,但一些开发企业还是视规定如无物,并不在乎。一些地方政府则过于偏好土地收入,与开发企业利益一致,进而导致监管消极。这应当是土地闲置问题治理成效不显的主要原因。
  当然,有些时候,开发企业也会拿出上有政策、下有对策的做法。一块熟地摆出了开工架势,却长久没了下文,竣工更是遥遥无期。这样的行为,除了企业私心之外,毫无社会责任可言,也将三令五申的政策规定抛在脑后。故此,如果对土地闲置问题缺少实在的严厉处置办法,或不能有效得到落实,确实说不过去。中国的楼市要想长期健康发展,必须在每个相关环节上,包括对待土地闲置这样的具体问题上,真正重视起来,并落实到位。
  必须承认,当今楼市秩序,若说混乱,则是太重;若言清明,亦不符合实情。开发企业圈地不建,故意囤地以求暴利,是楼市秩序不够井然的一个体现。如果楼市秩序不能得到有效整顿,那么稳定楼市发展此类系统性命题的解决更是谈何容易?
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