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| 2009-06-23 尹中立 来源:21世纪经济报道 |
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2009年前五个月住宅市场出现好的势头，但如果引导不当则会重新出现僵局：开发商因为住宅热销而提价，而买房者无力承担更高的房价，于是，住房市场的交易量逐渐减少。这样的结局既不利于房地产行业的发展，也不利于宏观经济大局。
房价下调有利于调整中国经济结构。在1998年之前，我国城镇居民的支出结构中，住房消费可以忽略不计，但2000年之后，尤其是2003年住房价格大幅度上涨之后，住房支出占比迅速增加，2007年的商品住房销售额占当年城镇居民收入的比例超过20%，住房支出的增加对其他消费产生了挤出效应。因此，只要房价不跌，民众购买住房的支出就不会减少，消费支出就难以增长。
房价下调也有利于刺激房地产投资增长。不仅房地产投资占固定资产投资总额的比重很高（20%左右），而且房地产投资直接影响到城市基础设施投资及制造业投资的增长速度。2007年的经验告诉我们，房价的合理定位有利于房地产行业的健康发展。
现在的问题在于，交易量回升使开发商提价的意愿上升。2009年前五个月，我国房地产市场出现了回暖，但随着交易量的上升，开发商开始试图提价。而随着价格的走高，市场需求开始减少，北京市住宅成交量自五月初以后连续下跌，而退房率也有所上升。
从市场运行的角度看，开发商与买房者之间永远是博弈关系。但从政府的角度看，市场的博弈行为往往会浪费很多时间，开发商从涨价到降价的行为调整需要较长时间的观察、分析，而买房者往往是倾向于买涨不买跌，当开发商感觉价格过高而重新开始降价时，买房者就会再次产生观望情绪，市场重新出现僵局。届时将重新出现房地产交易、房地产投资双双下降的局面。另外，宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。而且，部分城市出于对维护房价的考虑，不愿意增加保障性住房的建设。从统计数据看，自2008年24号文件以来，经济适用房的投资并没有增加，2008年经济适用房的总投资是982亿元，占住宅投资总额的比例仅为4.45%。2009年第一季度，经济适用房的投资占住宅投资的比例进一步下降到3.68%。
政策建议应当是，目前最重要的工作是防止房价重新上涨，可以考虑以下措施：首先，引导地方政府适当降低土地出让价格。土地价格过高是房价过高的重要原因，在房价的成本里，地价占30%-50%左右。在市场运行过程中，地价与房价是互为因果关系，通过适当降低政府的土地出让价格可以引导住房市场价格适度走低。其次，对房地产开发商的信贷支持应该适当收紧。银行对房地产开发商的信贷风险在2008年已经逐步显露，在贯彻适度宽松的货币政策的同时，需要适度收缩此类信贷，例如：可以设置一定的比例，即每家商业银行的房地产信贷总额不得超过信贷规模的10%（假设数据）的比例。对房地产开发企业延期或变相延期的信贷要从严审批。最后，建议中央财政设立住房保障专项基金，引导地方政府增加保障性住房投资。中央财政设立住房保障专项基金，对地方政府住房保障的投资给于贴息或转移支付，可以有效调动地方政府在增加保障性住房方面的积极性。
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