当前房地产税收体系改革的重点，应该放在消费和保有环节上。通过调整现行房地产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的房地产税种体系。
　　国税总局与财政部日前联合发出通知，今年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。

我国房地产税费体系还不完善

　　从地产开发企业土地增值税清算，到新增建设用地土地有偿使用费提高1倍，再到城镇土地使用税提高税率、扩大征税范围等，今年以来相继实行的一系列土地税费调控措施，似乎预示着一个明确政策信号，即要加强税费政策在房地产调控中的作用。但就目前我国房地产税费体系的结构特征来看，要达到预期的目标恐怕力难从心。
　　目前，我国在土地使用权的出让和房地产开发、转让、保有诸环节，分别征收营业税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税、耕地占用税、契税等诸多税种。
　　虽然各税种的纳税人、计税依据等税制要素不尽相同，但是有一些税种的性质与功能有相近之处。而且，部分税种当初的设立，更多地考虑了当时条件下的经济状况，没有长远的综合规划和统筹安排，存在征税税基重叠，或同一税基设两个税种的问题。这无形中会增加纳税人的负担。
　　比如，土地增值税在1994年设立的时候，正值深圳、海南、北海等部分沿海和经济发达大城市出现炒地热，开而不发的现象十分严重，为防止倒买倒卖土地，从而开征该调控税种。随着土地“招挂拍”和开发措施的实施以及宏观经济成功软着陆，土地增值税的历史使命完成了，也就慢慢为大家所淡忘。而今又旧事重提，强化征收该税，对于压缩房地产开发商的利润空间可能有一定效果，但对于老百姓所期望降低住房价格，满足置业需求的目标，可能相去甚远。
　　再比如房产税、城市房地产税的性质基本一样，只是征收的对象有一定的差别，而印花税、契税更是非常古老的税种，对调控谈不上有什么积极意义。如果说是为了防止投机性交易的话，那么与房屋转让利得的个人所得税的作用就重合了。

要着眼于提高税收调控精准度

　　对于城镇土地使用税，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定：“土地使用者不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳城镇土地使用税。”从其功能而言，的确可以促进合理利用城镇土地，调节不同地区、不同地段之间的级差收入，促使节约用地。
　　可是，这个税种从法理学的角度来看，似乎不太合乎情理。因为，人们通过缴纳土地出让（使用）金，已获得标的土地70年（商业50年）的使用权，为什么还需要每年缴纳城镇土地使用税呢？可见，这两个税费的性质也有重合之嫌。
　　倒是在2001年停征的固定投资方向调节税，可能其调控的效果更为精确，也更加合理。
　　要想最大程度发挥税收政策调控作用，关键在于提高调控的精准度。纵观我国房地产税收结构，总体呈现出“数量繁杂、功能重复”的特点。
　　在这样一个多数量、低效率的税制结构体系中，要通过零敲碎打式的税费政策调配，顺利实现中央的宏观调控目标，可能有点勉为其难。

改革重点应放在消费和保有环节上

　　针对目前我国房地产的特点，要从房地产的开发、流通和保有各个环节入手，全面清理与房地产业相关的各种税费，依据各税种的性质和功能，优化税种结构，这样才能确保预期的目标和调控效果。
　　当前，我国房地产开发流通环节税费多，税费负担重；保有环节课税少、负担轻。就开发和流通环节而言，我国房地产市场的供求关系趋紧，在房地产的开发和销售环节征税，只能提高房地产的价格，并不能有效降低开发商的利润，反而可能影响到房地产商品的供给。
　　我国目前的房地产市场很大一部分是投资性需求，税收对这种投资性需求的调控，主要体现在消费和保有环节。
　　我国目前在消费环节并没有针对消费性需求和投资性需求制定差别性的税收政策，在保有环节，房地产税种较少、税负较轻，使得购房者的房地产保有成本较低，不利于抑制房地产投机行为。
　　因此，当前房地产税收体系改革的重点，应该放在消费和保有环节上。通过调整现行房地产税种，建立统一、规范、合理的财产税性质的房地产税种体系。
　　在消费环节，可以对居民的消费性购房给予减免契税的优惠政策，还可以给予抵扣减免个人所得税的优惠政策，可以用个人所得税的纳税总额按比例减免的方式，可以按购房利息支付减免的方式，也可以按纳税人为单元限额减免的方式，在多次变更住房条件时终生使用减免额度。
　　在保有环节，应当在新会计评估体系实施的基础上，按照“轻税、归并、简化”的原则，将现行房产税、城市房地产税、土地增值税，城镇土地使用税等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，并在合适的时候及时推出综合型物业税。

（中国社会科学院财贸所博士）