倪金节：中国房地产泡沫明显是个“坏泡沫”，因为其带来的只是不断增长的虚幻GDP规模、官员的政绩和不断攀升的高房价，绑架中国宏观经济，住房难成为最重要的社会问题。房地产市场存在着18年一周期的规律，如此从1998年中国房地产市场化元年推算，恰好是2016年会迎来新的周期。泡沫一旦破灭，银行系统不良资产会大幅度上升，但是并不至于打垮中国的银行系统。房地产泡沫堆积到现在，不重蹈日本覆辙都难。

　　问：您这本书名为《好泡沫还是坏泡沫？——中国经济的出路与重生》，在人们的印象中，泡沫在经济领域更多带有的是贬义色彩，您为何会有好泡沫的疑问？

　　倪金节：的确，泡沫一词一直被认为是个坏东西。我有个经济学副教授朋友，第一次和他说起这个书名的时候，他也是极力排斥，我费了很多唇舌才勉强让他觉得可以这么提。在我看来，泡沫是个中性词，本身是市场经济运行的必然结果。只要是市场经济，就必然会有泡沫，这也是价值规律所要求的。泡沫是常态，没有泡沫是不正常的。就像哲学上所讲，运动是绝对的，静止是相对的。泡沫的存在就是一种绝对。
　　之所以叫“好泡沫”，因为历史上存在了很多的泡沫，虽然好的泡沫不多，但依然存在。比如，上世纪90年代的互联网泡沫，就是典型的“好泡沫”代表。
　　虽然最终是2001年发生崩盘，但是这场“吹泡泡”的运动，带来了人类科技达到了新的高度，创造了前所未有的新文明，彻底改变了人类生存方式。如果没有这场泡沫化，微软、甲骨文、思科、谷歌，以及中国的百度、新浪、网易、搜狐这些优秀的公司就不可能诞生。整体来看，这次泡沫最终破灭带来的经济损失，要远小于其给世界带来的巨额经济和社会效益。从这个角度看，这是个“好泡沫”。
　　而中国房地产泡沫明显是个“坏泡沫”，因为其带来的只是不断增长的虚幻GDP规模、官员的政绩和不断攀升的高房价，绑架中国宏观经济，住房难成为最重要的社会问题。而对社会的正面效应，比如一定程度上也改善了住房条件，但与其负面效应比起来，远远不值得一提。这是典型的“坏泡沫”。

　　问：您在书中说“在未来的3-5年内，房地产泡沫的继续膨胀已经难以为继，且极有可能在2012年或2013年前后破灭，并将在低点维持到2016年”。您是如何来预测这个年份的？

　　倪金节：当前，中国的房地产泡沫已经过度膨胀，衡量泡沫的很多指标，比如房价收入比、租售比、房地产信贷规模等都远远超出了中国经济本身所能承受的程度。房地产“多头”一直死抱“城市化”、“工业化”和“刚需”三大法宝不放，认为只要这三大因素不消失，房价唯一的方向就是上涨。
　　但实际上，高房价恰恰是阻碍城市化和工业化进程的最大拦路虎。当80后和90后这代人到而立之年，依然还在为了房子而工作，生活毫无更高理想而言，理想成为奢侈品，这样的城市化如何继续？当房地产成为支柱产业，房价泡沫让企业家痴迷其中，制造业生存极其艰难，工业化又能怎么办？“刚需”更是扯淡，当房价涨到2万、3万以上的时候，“刚需”想需也没法需。就像黄孟复先生所言，进入买泡泡阶段，和老百姓已经没有关系。
　　我之所以做出上述时间点的判断，主要是基于三点。一是未来几年全球的货币环境趋紧，金融海啸之后的撒钱式刺激不可能重现。货币流动性的紧张，使得投机者的资金链可能出现大问题。二是全球性高通胀将至，利率会持续上扬，美元基准利率回到5%的水平，对应的人民币存贷基准利率势必随之攀升。三是从历史上来看，根据英国经济学家哈里森的研究，自从工业革命以来，房地产市场存在着18年一周期的规律。如此从1998年中国房地产市场化元年推算，恰好是2016年会迎来新的周期。当然，这也规律也未必完全符合中国实际情况，但大致不会偏离太多。
　　说实话，我不喜欢进行经济预测，做出这一判断也仅仅是出于上述这些条件会发生的可能性较大。由于当前房地产泡沫，使得地方政府太大的利益牵涉其中，行政力量的过于强大，也有可能会延缓泡沫破灭的速度，但是我相信，在经济规律面前，中国也不会例外。

　　问：您认为将房地产泡沫刺破的会是什么因素？泡沫破灭时，经济会有怎样的表现？这对国民经济将造成什么样的连锁反应？

　　倪金节：刺破房地产泡沫的因素有很多可能，在第二个问题已经列出了其中的三点。在这里，我引用一下给本书作序的叶檀博士的一段话，“刺破中国房地产泡沫的针尖来自何处，也许是连续10次加息，也许是邻国发生偿债危机引发全球金融市场的恐慌，也许是美元突然疲软。用时髦的话说，当资金链绷紧到一定程度，当杠杆拉长到一定程度，任何一只飞过天际的黑天鹅都可能引爆泡沫”。的确是这样，泡沫虽然在膨胀的过程中肆无忌惮，但是一旦资金链出现问题，其崩塌的速度会超出所有人的想象。
　　我目前最担忧的房价破灭之后数以亿计的农民工的失业问题，因为他们是最弱势的群体。泡沫一旦破灭，银行系统不良资产会大幅度上升，但是并不至于打垮中国的银行系统。但是到时候会有大量的房地产企业，中介公司、开发商等的破产。当然经济增速短期内会下滑，也会影响到很多人的就业和生计，只要我们能很快找到取代房地产的经济增长引擎，这些问题都不足惧。最让人担心的是，房地产泡沫虽然破灭，但是保障房建设没有实质性进展，制造业振兴乏力，收入分配和社保体系改革步履蹒跚。这样的话，经济萧条带来的社会问题会十分严重。

　　问：您认为在现行楼市调控政策下，楼市泡沫还是有破灭的可能吗？有没有什么条件能让这个泡沫不破灭？您说“中日地产泡沫何其相似”，怎样才能避免中国重蹈日本的覆辙？

　　倪金节：去年年底和今年4月份的房地产两次调控，目前来看效果不是那么的令人满意。其根源在于是这些政策都过于注重需求面的调控，而未能从供给面做文章。保障房建设也未有什么新花样。再加上土地财政根深蒂固，地方政府阳奉阴违，对中央政府颁布的政策执行力度不到位。目前市场正处于“量跌价稳”向“量价齐跌”过度的关键时刻，如果接下来政策出现松动，那么史上最严厉的房地产调控也只能夭折。应该说，没有办法让这个泡沫不破灭，因为做实泡沫实在是太难太难。房地产泡沫堆积到现在，不重蹈日本覆辙都难。

　　问：房地产开发商既不是土地所有者也不是房屋建筑者，却是一个不折不扣的获利阶层，您如何看待开发商的作用？

　　倪金节：的确，设计由设计单位做，住房由建筑企业建造，开发商扮演的只是“中间人”或“皮包商”的角色。SOHO中国董事长潘石屹曾经指出，中国有1/3的房产商将囤地炒地作为“主营业务”，中国特色的房地产业的投机性由此可见一斑。美国的大房地产企业，不仅拥有设计、施工单位，甚至还有抵押公司，是实实在在做事的企业。反观中国的房地产企业，却恰恰成了极其轻便的中间商角色。
　　所以，消失一些房地产商绝不是什么不可以的事情，它们的所作所为远没有它们自己所标榜的那样高尚。市场经济讲究的是价格围绕价值上下波动，任何行业、企业都不可能永远赚钱，特别是价格居然是所谓的“只涨不跌”。倒闭一些房地产公司，才能让他们从骨子里明白这个简单的道理（虽然他们多数都学过经济学）。同时，这亦是优胜劣汰规律的必然要求，现在的房地产商参差不齐，不乏浑水摸鱼之辈，必须通过经济规律的作用，完成房地产企业领域的新陈代谢。否则，这个行业面临的行业秩序极其混乱的局面就难以有明显改善。

　   问：您认为阻止房价下跌的原因是什么？这些因素各占多大分量？您说“要想从根本上解决高房价的难题，终结土地财政、推出物业税、和堵死疯狂投机是最为重要的三大武器”，但是这必然会引起既得利益集团的阻挠，在此考虑下，您认为政府会在什么情况下进一步推出这些政策？

　　倪金节：过去的大多数房地产调控，之所以沦为“空调”，一方面是因为调控目标一直对准需求面来打压价格，但这遭遇到三个方面的对冲，一是货币环境极度宽松，二是地方政府土地财政依赖严重，三是投资渠道狭窄，股票和房地产几乎是最主要的渠道。这三大因素的作用，使得力度再大的调控也不得其力。这三大因素是阻止房价下跌的最主要因素。
　　当然，房地产调控并不是无解。如果中央政府能够下大气力改革土地财政制度，重新梳理中央和地方的关系，让政府不再是经济组织，同时配套地推出物业税、严控投机的话，那么房地产调控将很快出现效果。目前高房价已经让中国经济进入“死胡同”，如果本轮调控最终再次宣告失败，那么不排除政府在“忍无可忍”的情况下使出最后的武器。

　　问：您在书里说“最迟到2012年，最早在2010年或2011年，通胀就将成为一个严重的问题。” 目前市场上普遍存在着通货膨胀预期，您认为这是什么原因造成的？如果通胀即将到来，您认为它会是什么性质的？会持续多长时间？

　　倪金节：目前市场上存在的通胀预期，其主要根源于金融危机后几乎所有经济体的量化宽松货币政策。由于不是各国央行纷纷扩张资产负债表，比如美联储的资产规模将近翻了一番，最高将近2.5万亿美元。全球货币宽松，最终必然会波及到资产价格，2009年全球大宗商品的上扬是流动性泛滥的最好明证。现在由于存在“二次探底”的疑虑，使得更多的资金在做空资产价格，但只要形势稍稍明朗，中国的输入性通胀压力将异常严重。
　　刚刚公布的二季度CPI虽然依然处于3%的下方，但是真实通胀水平却远远超出了C P I所反映的力度。无论是各项引发真实通胀的经济指标，还是从现实生活的老百姓切身体验看，真实通胀水平都已经到了十分严重的水平。至于这轮通胀会持续多长时间，不好判断。

　　问：向境外开放房地产市场吸引全球富人到中国投资房地产，是大量热钱涌入中国的一个重要原因吗？流动性过剩是否是房地产泡沫乃至一切泡沫的根源？

　　倪金节：大量热钱涌入中国的原因不是因为向境外开放房地产市场造成的。国际之间的短期资本流动是一直存在的，哪怕是在目前人民币资本账户未开放的情况下，热钱肆虐的问题从来都是十分严重的问题。每个月高达数百亿不能解释的外汇占款，是热钱通过各种非法渠道隐身于内地各种市场的例证。这和开放不开放房地产市场没有直接联系。流动性过剩是房地产泡沫的部分根源，但还不至于成为全部的根源。

　　问：您说“房地产泡沫不断绑架一个国家的金融系统和大部分产业”，这种“绑架”是如何体现的？

　　倪金节：中国房地产市场异常火爆，企业资金异常充裕，这都与开发商较以往更容易获得银行信贷的支持有着直接的关系。国家统计局的数据显示，2009年房地产开发企业资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。两项相加达19696亿元，约占全年新增贷款9.59万亿元的20％。
　　这意味着，2009年有近2万亿的信贷资金助涨楼市暴涨。这还不包括那些以热钱形式存在的民间资金，从银行系统贷出资金进行的炒房信贷，这一比例也绝不会低。因此，保守估计，2009年9.6万亿的新增贷款，至少有3万亿与房地产直接相关。过多的银行资金进入到房地产领域，无疑会埋下了巨大的信贷风险。
　　从国民经济的结构来看，中国的房地产市场在固定资产投资中所占比例巨大（已达1/4左右），不少城市的GDP增长有30%以上来自房地产，固定资产投资有50%以上来自房地产，上下游共涉及50多个行业。以房地产为核心的固定资产投资增速的居高不下，对中国银行业的信贷造成巨大的压力。
　　这些年，与房地产投资居高不下“相映成趣”的是银行信贷闸门的屡屡失控，最近5年基本都是只需要9个月左右的时间，就能完成央行年初确定的全年信贷额度，而2009年前三个月就完成了全年的目标。在中国目前的融资模式体系下，信贷的猛增与房地产的高速增长有着千丝万缕的联系。

　　问：调控房地产市场是否是转变经济结构必走的一步棋？如果中国经济不再依靠房地产了，您认为什么产业将成为国民经济的支柱产业？

　　倪金节：没错，要想转变经济结构，房地产市场走向健康和完善是必须要做的事情。我所定义的房地产市场是指社会资源的70%都集中于保障房的建设，大面积的上马廉租房、经济适用房。虽然由于目前房地产领域腐败丛生，保障房建设的过程中难免会走样，但是却必须要做。否则，过度膨胀的商品房市场最终留给中国经济的将是一堆堆乱摊子。一旦房地产不再成为中国经济的支柱产业，可以带动中国经济继续增长的潜在行业很多，比如新能源产业、战略新兴产业等等都足以弥补房地产引擎的熄火。离开房地产，中国经济一样能魅力无限。次贷危机之后的美国经济摆脱了房地产鸦片的侵害，虽然暂时饱受打击，但是元气正在恢复之中，并可能在未来很快将迎来新的增长引擎。中国必须在这个时候奋力直追，不然，未来十年的中国经济将再次错失良机。

    倪金节，财经作家，新华社《财经国家周刊》评论主笔，同时为中国人保资产管理公司研究所客座研究员，《上海证券报》和《第一财经日报》特约专栏作家。
    常年研究宏观经济、金融市场和汽车产业三大领域。对2006年到2008年全球通胀形势，2009年中国信贷井喷、房价暴涨和资产泡沫有过前瞻性的分析和预警。为近年来活跃在财经评论一线的新锐专栏作家之一。已出版作品包括《反通胀战争》（2008）；《好泡沫还是坏泡沫？》（2010）。