山东威海乳山银滩海景房外景

    看似浪漫的海景房，在这轮房产调控政策下，被迅速冻结。虽然开发商没有明显的降价促销行为，但当海景房销售旺季不旺的现实持续下去，开发商不知能否硬挺过这突如其来的“冰河”期。

　　海景房销售在传统旺季被“速冻”

　　炎炎夏日，滨海旅游进入旺季，然而今年的海景房销售却让开发商笑不起来。因为，在空前严厉的房产政策调控下，根本没人来海边买房子。
　　今夏的海景房淡到什么程度呢？一位长期做海景房代理的业内人士正带孩子在海边度假，他告诉记者：“去年这个时候，一个月最少卖十套八套，而今年能卖出一套两套都费劲。我从5月份到现在一套房子没卖出去。”
　　这位海景房代理商对近期的房产销售已不抱幻想。他说，去年，一般海景房开发商的售楼处，一个周末能卖出一二百套住房。但现在，开发商的售楼处一天能卖出两三套都很稀奇，更别说小的代售处了。总体来看，海景房销量较同期锐减80%至90%。
　　海景房因其独特的位置，吸引了大量内陆人的眼球，成为近年来炙手可热的房产热点。如，烟台龙族海景房项目共开发有住房500万平方米，开发商宣传说“出门30米就是沙滩、80米就是大海”。能拥有这样一套看海的房子，无论是用作平时休闲还是晚年养老，对许多人来说都是一种美好愿景。
　　在这轮调控政策出台之前，山东海景房的价格逐年攀升。上述海景房代理商告诉记者，2008年，海景房每平方米只有2500元左右，而现在到了4500至5500元左右，平均每年上涨1000元。

　　开发商硬挺海景房价格一时难降

　　据记者了解，海景房开发商除自己销售房子外，还多方联系代理商代理销售，以求扩大销售，尽快回笼资金。前几年，开发商选择代理商条件较为苛刻，一般要求有几年代理经验，有明显销售业绩等。而现在，开发商选择代理商已没有门槛，哪怕你一年只为开发商销售出一套房子，也可以代理销售。
　　一位济南的代理商告诉记者，他手头就代理了几十个楼盘的房子，多数开发商已不再要求签代理协议。开发商一个开发项目大概有40栋-80栋楼房，像这样规模的小区，仅在龙口海边就有30多个楼盘，开发商会在全国各地找分销商。
　　近三年来，从开发商给代理商的提成来看，也可以看得出海景房销售速度越来越低。早些时候，代理商每卖出一套房子可提成5个点，而后来便提高到10个点，今年以来高的能达到25个点。这说明，今年海景房销售明显受国家政策打压，开发商资金回笼放慢。
　　多年从事海景房销售的济南王先生说，如此大的让利空间，说明海景房与其他房地产项目一样，是个暴利行业。由于代理销售没有资金占压，佣金到手快，使得代理商与开发商一样属于暴利获取方。
　　他告诉记者，受这种高利润驱使，代理商之间便出现一些不正当竞争。比如，有代理商多方宣传从东北带了一批客户到蓬莱看海景房，而就有别的代理商派人打入内部，中途游说并拉走大批看房客，从别人盘子里抢菜吃。
　　尽管海景房销售情况不佳，但从山东海景房项目来看，竟然看不出丝毫降价的表现。海景房开发商依然在硬挺房价。业内人士分析说，这是因为多年的海景房开发，已使开发商赚足了腰包。短期的滞销局面，不但没有使开发商伤筋动骨，甚至没有伤及皮毛。论建筑成本，多层建筑成本最多不超过1200元，高层也不超过1800元。尽管土地价格连年飞涨，但先期拿地的开发商依然是暴利在握。
　　王先生认为，海景房本身就是一种奢侈品，总有人消费得起。对此，开发商看得很明白，于是干脆就不降价。在“寒风凛冽的冬季”，选择硬挺，等待“春天的到来”，对一些开发商来说并非下策。

　　海景房购房群体悄然发生变化

　　今天看来，能买得起海景房显然要具备一定经济实力。而在几年前，这几乎还不是一些人愿意做出的选择。多年代理海景房的多位从业人员告诉记者，从海景房热销到现在，其购买人群已发生了一些明显变化。
　　在全国，山东的海景房最引人关注。这是由山东所处的独特地理位置所决定的。山东地处南北大陆中段，是华北、西北内陆省份的出海口之一。除地理优势外，山东还占据人文优势。山东是历史上人口向外迁移较多的省份，而随着近年来山东经济社会的快速发展，山东又成为大量外地人口的回流地。
　　济南曙光房地产营销策划有限公司负责人说，从过去闯关东，到今天回山东，大量当年的移民后裔回到山东，由于时代久远，老家已难立足，许多人便倾其所有在风景优美的海边选择一处养老地。随着这种需求的增多，大量海景房也便在山东海边城市兴建起来。而从去年开始，西北地区的内蒙、山西等地前来购买海景房的人群也在增多。人们选择山东，还看中了山东良好的治安环境、讲求诚信的人文环境。
　　近年来，随着国内一些大中城市房价飞涨，北京、上海、江浙、广东一带前来山东买海景房的人群越来越多，而原来占大头的东北人群却明显减少。这主要是因为海景房价格上涨太快，已超出普通人的购买能力，海景房成为奢侈消费品。
　　曙光房地产营销公司的这位负责人表示，从落叶归根，到投资改善生活品质，海景房购买人群发生了质的变化。从目前到山东购买海景房的人群来看，投资性质的购房能占到70%，这其中包含养老、改善居住环境、提高生活质量的人群，而真正炒房的只占20%左右。
　　由于多数购买海景房的家庭都有好几套房子，基本都会受到这次房产新政的限制。所以，今年的房产调控政策对海景房打击较大。但业内人士表示，由于海景房毕竟是稀缺资源，从长期来看，海景房价格难以出现大跌。
　　在此，业内人士提醒海景房购房者，购买海景房首先要选择大盘，尽量不看小盘。这是因为，小的楼盘虽然区内开发不错，但一些楼盘煤暖配套不好，建筑质量难以保证，后期物业管理也往往不是很理想。其次，选择海景房不必太靠近大海，潮湿的环境对人并非健康选择，距离大海几千米也不错，也能看到海，价格还可以更便宜。

    三亚海景房成交量明显萎缩

    “碧海蓝天尽收眼底”是三亚诸多临海楼盘的卖点，今年初《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》出台后，三亚楼市尤其是海景房一度受到购房者的狂热追捧。本报记者近日走访三亚市多个海景房楼盘发现，国家一系列房地产调控政策出台后，三亚海景房价格虽然依然坚挺，但已受到逐渐回归理性、观望情绪浓重的购房者“冷遇”，成交量明显萎缩。

    从山东到海南：东北人海景房情结的变迁

    业内人士提醒，购买海景房并不一定都能买到“浪漫”。从居住的角度看，海景房也有一线和二线之分，一线是指建在海岸线上，能够直接看海的房子。这样的房子风景虽美但气候潮湿，适宜短期度假，并不适合长期居住。购房养老，更适宜选择位于市区的二线海景房。从投资的角度看，目前三亚等主要城市房价虚高，海南一些县级城市的房地产开发，尽管也打“海景房”牌，但是与山东一些县市的海景房一样存在缺陷，距中心城区较远，配套设施不全，生活不便。尽管价格存在一定优势，但是要达到宜居的目标，并取得投资的回报，可能需要很长一段时间。