2008年或许是房地产调控思路走向成熟的一年。在楼市持续多年“单边市”运行之后，楼市政策逐步完善：从完善市场而言，不仅引导需求，同时增加供给；从供给结构看，不仅有商品房市场，也有保障性住房。经历了狂飙突进的“黄金十年”后，中国楼市有望进入以政府投资为主导的保障住房和开发商投资为主的商品房市场双轨并行时代。

　　楼市调控新基调：增保障 促消费

　　在持续的加息、提高存款准备金率、严控房地产信贷安全等严厉的调控之后，我国房地产调控政策在2008年10月迎来了新的“拐点”。当月17日，国务院常务会议部署四季度经济工作，在“加大保障性住房建设规模”之外，首次提出“降低住房交易税费，支持居民购房”。五天之后，财政部、国家税务总局、人民银行以罕见的力度出台“组合拳”，为持续低迷的楼市打气。11月5日，国务院常务会议的“十项措施”又进一步强调，加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度。
　　在此前后，各地方政府陆续出台了一系列房地产“救市”措施，包括调整购房入户政策，放宽住房公积金贷款政策，购房税收补贴，减免契税、营业税等。分析可见，政府鼓励和支持居民启动住房消费的着力点，一是通过有关税费减免降低居民住房消费成本，二是通过公积金政策调整，提高居民住房消费能力。
　　“研究中央的一系列房地产新政策可以发现，加大保障性住房建设、解决中低收入群体的住房困难，鼓励自住性消费需求，是这一轮楼市新政策的核心。”复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成说。
　　海通证券资产管理部总经理助理胡曙光博士表示，中央对房地产市场的调控态度，已从挤压泡沫、抑制需求，转向维持稳定、促进消费。在全球经济衰退的背景下，正视房地产对经济增长的拉动作用，满足居民合理的居住包括改善性居住需求，可谓正当其时。
　　从2005年开始，“国八条”“国六条”等一系列政策，除了控制房地产金融风险，很大一部分举措都是试图通过提高交易税费、增加交易成本来抑制投资、投机，某种程度而言，这是希望藉由抑制需求来达到降低价格的目的，属于直接“管市场”。但事实上，由于供求比的客观存在，交易成本的增加没有减少住房需求，反而推高了房价。
　　“随着调控思路的成熟，政府意识到，从完善市场而言，不仅要引导需求，也要增加供给；从供给结构看，不仅要有商品房市场，也要有针对低收入群体的保障性住房。”胡曙光说。

　　“市场的归市场、保障的归保障”终由理念成实践

　　从1998年我国取消福利分房、真正启动住房制度改革以来，由于对房地产市场和政府职能缺乏全面认识，中国的住房供给从一个极端走向了另一个极端——即从公有住宅大包大揽，滑向一边倒的市场化。建设部公布的“2005年城镇房屋概况统计公报”显示：当年全国城镇私有住宅已达88亿平方米，住宅私有率从1986年的16%，飙升至82%！
　　而据公开信息，美国的住房自有率是69%，英国是56%，加拿大是67%。在很多国家和地区，政府都有低价出租或出售的保障性住房，用以解决低收入者的居住问题。
　　“正是由于长期以来保障性住房供给的缺失，导致千军万马挤商品房这一条小道，进而导致房价畸高、脱离普通百姓购买力。”尹伯成说。
　　仲量联行中国区董事商业部总监陈立民认为，在我国，房价不仅仅是高低的问题，还包括房价如何走才能理性地还原市场面目，对穷人如何保障，对富人消费如何进行税收引导，对投机与投资行为如何引导和限制。楼市调控应该着眼于市场健康平稳发展，防范金融风险，解决低收入阶层的居住问题则应该通过保障房建设。
　　令人欣慰的是，中央出台的一系列楼市“组合拳”，有望补上保障房“短腿”，让住房供给实现两条腿走路。住房和城乡建设部副部长齐骥表示，今后三年，中央财政将投资9000亿元，用于廉租住房、经济适用住房建设和棚户区改造，平均下来每年有3000多亿元的投入。
　　而国务院最新出台的促进房地产市场健康发展的政策措施中，再次强调加大保障性住房建设力度，提出“选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设”，央行和银监会随后公布《廉租住房建设贷款管理办法》，规定廉租房建设贷款的利率按央行公布的同期同档次贷款基准利率下浮10%执行，贷款期限最长不超过五年。
　　这意味着，在2008年，“市场的归市场、保障的归保障”楼市调控思路，已从理念变为实践。

　　市场、保障“双轨运行”

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭算了一笔账：相关部门统计显示，目前我国城市住房困难户大约1000万户，2006年全国住房销售套数为504万套，2007年的数据也基本上维持在500万至600万套。在2007年以前，我国每年销售的经济适用房为30多万套，廉租房的投入更少。而国务院提出争取用三年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，这一数据对比足以说明住房保障政策的力度。
　　“这表明，政府在逐步地‘补课’。可以预计，过去十年以开发商为主导的开发模式必然有所改变，取而代之的是，以政府投资为主导的保障住房和开发商投资为主的商品房市场双轨并行。”杨红旭说。
　　中金公司分析员白宏炜认为，9000亿元保障性住房可以解决中低收入人群居住问题，短期内不会对商品房市场带来较大冲击，而是起到较好的补充作用。按照2007年规划，2008年保障性住房供给要求达到20%至30%的水平。而最近三年9000亿元的保障性住房计划中，能够对商品房带来冲击的主要是经济适用房，而这部分占整个市场的比重为20%左右，并没有比原计划有较大幅度上升，因此对商品房市场影响有限。
　　过去十年，既是房地产业快速发展的“黄金十年”，也是房地产业粗放经营的十年。中央经济工作会议强调“保增长、扩内需、调结构”，说明中央正着力加快发展方式转变，推进经济结构战略性调整，把改善民生作为保增长的出发点和落脚点，房地产市场也不会再像过去几年那样呈现“单边市”运行，而将走向规范和集约。
　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成认为，过去几年，房地产市场是一个所有人都能赚钱的市场，“圈块地、挖个坑”就开始卖房子，几乎任何产品都不愁销售，甚至都能卖出一个好价钱，这显然不正常。去年以来的楼市调整将加快行业分化和优胜劣汰，降低房地产行业的利润预期，提升房地产开发、管理水平，有利于楼市健康、可持续发展。