“金九银十”没有成为地产商收获的季节，政府出台更多的“救市”政策是他们最迫切的希望。新华社发(施广德 摄)

　　市中心房价下跌近4%，新建商品房销售面积下降10%以上，土地出让量从去年的近5900多亩骤减至今年的169亩，与去年相比，安徽芜湖的房地产市场可谓是“冰火两重天”。
　　面对楼市“寒冬”，芜湖市日前出台了一系列新的房地产调控政策，以财政补贴中低收入家庭购买第一套小户型房，合理减轻开发商的负担，引导开发商建设中小户型房，防止房地产市场“大起大落”冲击经济。“新政”一出，针对其是迫不及待的“救市”之举，还是适时出台的合理调控，“冷清”的房地产市场上立即激起了热议。

　　芜湖楼市遭遇“冰冻期”

　　伟星置业是最早进入芜湖房地产市场的开发商之一，从2000年初至今，已在芜湖开发了7个楼盘，3个全部卖清，正在开发的面积达100万平方米。尽管在芜湖拥有比较高的知名度和美誉度，但与其它楼盘一样，伟星同样面临着销售考验。
　　伟星开发的“左岸”小区目前正在紧张的建设中，几栋住宅楼已初具规模。但与“热闹”的建设场面形成鲜明对比，这个楼盘的售楼处却显得格外冷清，记者几次进入装修精致的售楼中心，都没有见到一位购房者。
　　伟星遭受的“冷遇”其实是芜湖房地产市场的共同体验。为遏制房地产市场过热、挤压泡沫，在落实国家宏观调控政策的同时，芜湖市早在去年4月开始便相继出台了一系列从紧的地方政策，调控效果明显，全市二手房交易量从去年三四月间便持续下降。今年1至8月，新建商品房交易量也大幅下降，住宅用房销售面积为60.88万平方米，较去年同期减少10.79%。
　　“去年芜湖市一个楼盘300套新房推出后，出现7000余人摇号抢购的状况。今年同一个楼盘，同样推出300套新房，几乎无人问津。”芜湖市房地产管理局副局长骆红旗说。
　　在“镜湖世纪城”项目临时售楼处，置业顾问朱嵩明显地感觉到，如今的市场已经大不一样了。“以前来看房的基本上是来买房的，现在来的大多是随便看看，老百姓一点都不急着买房了。”
　　面对严峻的市场形势，开发商对于后续发展显得“底气”不足，芜湖市今年土地拍卖出让量也随之“一落千丈”。据统计，去年该市土地出让5962.96亩，出让金78.33亿元，约80%是住宅用地。今年到目前仅有两宗169亩成交，出让金1.458亿元。

　　新政意在防止楼市“大起大落”

　　记者了解到，芜湖商品房销售价格去年快速上涨，下半年平均涨幅达每平方米1000至1500元，商品住房价格高居安徽省前列，甚至超过省城合肥市。普通市民、政府部门，甚至房地产开发企业都认为，芜湖房市“忽然高烧”是“极不正常的”。在股市过热、上市开发企业大量拿地、供应量相对有限以及老百姓“买涨不买跌”的心态共同作用下，“疯涨”实际上是将未来两三年的上涨空间提前“预支”。
　　今年以来，房地产市场急转直下，开发商的日子不太好过，而土地出让量的锐减则引发了一些地方政府的担忧。骆红旗表示，房地产开发具有一定的周期性，芜湖2007年出让的土地按正常进度大约能够满足未来两到三年的开发量。但今年如此之低迷的土地出让量，会导致未来几年的商品房开工量、竣工量严重不足。上一个建设周期完成后，全市的商品房供应很可能出现“断档”，引发新一轮的商品房供求失衡，房价再度出现“大起”。
　　市场信号的变化催生了“微调”的决定。今年9月初，芜湖出台了《关于促进全市房地产市场持续健康发展的若干意见》，也被称为“芜湖新政”。
　　对于市民买房，“新政”给出了种种优惠：购买第一套自主商品房可享受契税50%的补贴；下调第一套商品住房公积金贷款首付比例至20%，上调公积金贷款最高额度上限，允许符合条件的商业贷款转为公积金贷款，允许在还清第一次住房公积金贷款本息的情况下办理第二次公积金贷款；购买第一套自主商品房的中低收入家庭，如果选择符合规定的小户型，还可得到每平方米100元的补贴以及契税100%的补贴。
　　按照市政府的计划，房价调整被视为难得的“契机”，可以解决一大批中低收入家庭的住房困难问题。“新政”采取政府委托开发商在其开发的住宅小区内代建拆迁安置房，再限制价格、限制面积由政府回购给百姓，期望一举解决拆迁安置房建设周期长、建设质量差的问题，使拆迁户也能住进同等配置的优质小区。目前代建安置房共规划75万平方米，其中60万平方米已开工。以一套房屋面积平均60平方米计算，可解决约万户家庭住房问题。
　　此外，“新政”还制定了一些有利于开发商的条款。根据土地基准价和市场变化调整土地出让起始价；对于土地竞买保证金和建设工期保证金，按照相关规定的标准暂时下调30%收取；2007至2009年内出让的房地产开发地块，城市基础设施配套费、人防易地建设费等相关费用从拿到施工许可证时缴纳延缓至拿到预售许可证时缴纳。

　　新政效果有待市场检验

　　与芜湖“新政”几乎同时，长沙、西安等其它二三线城市也纷纷出台政策，调整房地产市场，引发了热议。面对同样的“救市”质疑，芜湖市副市长洪建平表示，芜湖并不是简单救市。他分析说，目前房地产已经成为芜湖市的支柱产业之一，2007年房地产投资约占全市GDP的8%左右，房地产业还影响上下游20多个产业，房地产业的“大起大落”，会对整个经济产生巨大的负面影响。在房地产市场已出现明显下降“信号”时，地方政府应该适当地将过紧的调控政策“往回拉一拉”。
　　去年拿了2600亩地的上海绿地集团芜湖置业有限公司常务副总经理姜威表示，新的政策对于缓解开发商资金压力、恢复信心和开发量是非常有利的。如一个10万平方米的小区，缓缴配套费用一项就能使500万资金留在开发商手中几个月，缓解建设资金压力。相反，如果开发商资金和信心持续不足，难免会有大量闲置地块甚至“烂尾楼”出现，不利于经济健康发展和社会稳定。
　　合肥学院房地产研究所的朱天明认为，芜湖等二三线城市房地产市场存在的问题与一线大城市不同。中小城市人口少、市场容量小，更容易形成垄断，市场价格受房地产开发商的影响很大，这是以芜湖为代表的中小城市商品房价格迅速上涨的主要原因之一。他认为，按今年1至8月的芜湖市商品房销售面积计划，去年芜湖市出让的大量土地还可供全市开发四五年。此时不宜由政府推动市场进一步扩张，否则再扩张后市场会形成更强烈的暴跌，不利于经济的长期稳定发展。
　　在一个售楼处，记者随机采访了几位看盘的市民。他们均表示，近期内买不买房还得“再看看”，不会因为政策的刺激就立即出手。而芜湖市相关部门也表示，此次出台的一些政策已明确设定了适用时间段，未来会根据市场和国家政策的变化作出及时调整。

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