在美国房地产市场迅速膨胀时期，不少普通美国人加入了房产投资者的行列。然而，随着美国次级抵押贷款危机的爆发，众多房产投资者在房地产市场衰退的打击下哀声一片。对于中国的房产投资者来说，从美国投资者的遭遇中或许也可以吸取一些经验和教训。

　　多年来，一些美国人喜欢投资面积大、设计豪华的房产，期待获得高额回报。然而，在美国房地产市场陷入低迷的今天，现实让他们失望了。对于这些房产投资者而言，不但最初期望的高回报成了泡影，房屋价格的快速“缩水”更成为他们的噩梦。

美梦变噩梦

　　罗杰·埃里奥特在佛罗里达州棕榈城有一座美丽的大房子，邻居们称之为“梦之屋”。“梦之屋”位于一个占地9300多平方米的马术爱好者社区。社区内绿树环绕，风景宜人。房子占地约325平方米，红瓦白墙，房前屋后绿草茵茵，视野开阔。内部分为上下两层，共有四间卧室和三间浴室。
　　罗杰是一名房地产承包商，妻子艾莉森则是医疗设备销售员。他们最初建造这座新房，并不仅是为了居住，而是怀着投资升值的憧憬。迄今为止，埃里奥特夫妇已经为这座新家砸进了75万美元，而他们在房子里住的时间还不足两年。
　　随着美国房地产市场2006年陷入衰退以来，夫妇俩越来越怀疑自己当初的选择。建房时，埃里奥特夫妇选择了高风险的可调整利率次级抵押贷款，即贷款利率随着短期利率波动而变动。如今美国金融市场爆发次级抵押贷款危机，利率上升，房价回落。尽管夫妇俩手上有大量证券类资产，还不至于担心还款问题，但他们面临着另外一种困境。
　　美国“9·11”事件以后，为刺激经济增长，美联储连续多次降低利率，房地产市场迅速膨胀，房产投资盛极一时。2000年至2005年间，住宅市场的持续繁荣使像罗杰一样的普通投资者也开始“野心膨胀”。他们已经不满足于买下一处房产仅作为安身之所，罗杰希望，作为一项投资，房子能为他和妻子带来高额回报，最好是两位数的增值。然而事与愿违，罗杰这座被邻居赞叹为“梦之屋”的豪宅，其价格如今不断“缩水”，美梦变成了一场噩梦。

投资者焦虑

　　事实上，罗杰并不是惟一一个被房价起落所困扰的美国人。整个美国，众多房产投资者在房地产市场衰退的打击下哀声一片。
　　美国全国房地产经纪人协会的数据显示，2000年至2005年间，美国中等住宅房价从14.36万美元狂涨到21.96万美元，升幅达52.9%。然而经济学家认为，房产市场已经于2005年底达到巅峰。美国全国房地产经纪人协会的交易部门也推测，到2007年底，住宅销售额将比2006年下降10.8%。他们还认为，今年将是中等住宅房价自20世纪30年代经济大萧条以来首次全年下跌。
　　罗杰说，当地房地产市场只能用“可怕”来形容，登记交易的房产价格疲软不堪。罗杰估计，他的房子如果出售，不要说投资回报，就连建造成本也只能收回90%。而且，最令他担心的是，这轮房产价格的下跌很可能才刚刚开始。
　　在美国一些房产价格波动不大的地区，也许有不少人因为错过刚过去不久的房地产市场黄金时期而悲叹，然而，在沿海城市的房产市场，也就是那些曾经房价飞涨的地方，罗杰的遭遇实在堪称普遍。
　　《纽约时报》专栏作家米歇尔·斯拉塔拉今年夏天也撰文描述自己因房价暴跌而坐立不安的一段经历。斯拉塔拉在一个海滨城市购买了一处房产。随着美国房地产市场降温，她的房子价格不断下滑。她几乎每几个小时就要上网，查看自己房子的市场价格，就在最近两个月里，房价已经暴跌九万多美元。苦恼的斯拉塔拉在文章中不无自嘲地说：“我真的，真的很需要知道怎么才能管理好我最大的投资。”她说，理财专家后来告诉她，那处房产所在地的投资价值与价格并不太匹配，并建议她最好每年只查看一次房子的价格。
　　《新闻周刊》房地产记者丹尼尔·麦克吉恩对此评论说，理财专家常常耗费大量精力劝说股票投资者在股市下跌时不要恐慌性抛售股票，“最好不要太频繁地查看你的账户，这是古老智慧告诉我们的道理”，对于房产投资者而言也是如此。

投资过了度

　　罗杰显然还没有达到麦克吉恩的境界，他最近正在为一堆数字而焦头烂额：房价不断“缩水”，他还必须不间断地为房子缴纳税款、保险费和按揭贷款利息。他觉得，现在的情形甚至比租一处好房子还不合算。
　　罗杰说，他的父母很可能无法理解他的焦虑心情。“他们(父母)买房子时，想的是将在这里住上30年，还清抵押贷款，而不是我们将在这里住上五年，再赚一些钱。对他们而言，这(房产)不是一个投资游戏。”当然，罗杰的父母也无法想像住在价值75万美元房子里的情形。罗杰坦诚：“在把住宅变成投资品这一点上，我们做得有点过度了。”
　　在旁人看来，罗杰的确做得“过度”了。埃里奥特夫妇的遭遇经报道后，一些美国读者认为，他们利用住宅获取投资回报本身无可厚非，使他们陷入窘境的是投资管理手段和自己的心态。正如斯拉塔拉一样，理财专家对她的建议是，首先要选择“可靠”的地点投资房产，其次是保持平稳、“长线”的心态。
　　署名为“dnajsul”的网民评论说，不管人们是不是把住宅当作投资，首先应该把它看作一种债务，需要运用合适的手段加以管理。比如，用30年期限的抵押贷款购买房屋时，如果把这视为一种投资手段，期待在未来获得(高)回报，这种做法显然不够“经济学的理性”。许多美国家庭掉进了这样一种陷阱：卖掉旧房，建造越来越大的房子，从始至终没有摆脱抵押贷款的负担。
　　《新闻周刊》记者麦克吉恩则用一个比方，对投资房产的“埃里奥特们”提出建议：“当投资回报以两位数字增长的时代在记忆中褪色后，看待你住宅的房价变动，就像关注孩子第一次踢足球比赛：不管他表现得多差，我们都应该心甘情愿地爱他。”

相关链接

次级抵押贷款

　　美国房地产贷款系统分为三类：优质贷款市场、次优级的贷款市场以及次级贷款市场。第一类贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。而第三类贷款市场则面向收入证明缺失、负债较重的客户，因其信用要求不高，其贷款利率通常比一般抵押贷款高出2%至3%。大部分次级抵押贷款采取可调整利率形式，即贷款利率和需要支付的偿还额随着利率波动而变动。
　　2000年至2005年间，美国房地产市场处于繁荣时期，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款成了信用条件达不到优惠利率贷款要求的购房者的选择。而放贷机构间竞争的加剧催生了多种多样的高风险次级抵押贷款产品。次级抵押贷款市场迅速发展。然而随着美联储近年来多次加息，贷款者还贷压力加大，再加上住宅市场从去年开始降温，房价回落，很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期还款，不少次级抵押贷款机构陷入严重财务困难，甚至破产，次贷危机因此爆发。
　　次贷危机影响的不仅仅是全球资本市场的投资者。由于美国房地产市场价格下跌过快，一大批炒房者陷入亏损。而房地产市场持续衰退，销售量萎缩，很可能使炒房者的房产价值继续“缩水”。　
　　尽管中国目前还没有次级抵押贷款，但在近日举行的第八届中国宏观经济运行与政策论坛上，专家指出，中国房地产以及按揭贷款的发展空间仍十分巨大，目前应加强针对中低收入群体的金融创新，特别是要引进住房贷款的证券化。而次级抵押贷款作为房贷证券化方面的一次金融创新，犹可借鉴。此外，央行研究局副局长张涛也在日前举行的“中国房地产品牌发展高峰论坛”上明确表示，我国资本市场还处于发展的初级阶段，尽管美国发生次级抵押贷款风波，但我国房地产金融产品不应因此而止步。（据新华社电）