中指研究院近日公布的监测数据显示，2024年8月，房地产企业债券融资总额为549.2亿元，同比下降20.8%，环比增长52.0%；行业债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。

　　从融资结构来看，8月，房地产行业信用债融资355.0亿元，同比下降23.4%，环比增长70.0%，占比64.6%；ABS融资194.2亿元，同比下降5.5%，环比增长43.4%，占比35.4%。具体来看，8月房企信用债发行总量较上月明显增长，民营房企发债规模和范围有所增加。滨江、美的置业、卓越月内发行5笔信用债，合计规模29.3亿元。月内招商蛇口、华发股份等央国企仍积极发行信用债，发行规模较高，分别为50亿元、26.4亿元，融资成本较低，平均利率分别为2.22%、2.66%。8月份，短期融资券较上月发行规模增加，占信用债发行总额的12.7%、带动月内信用债发行年限缩短。

　　综合2024年1月-8月，房地产行业债券融资总额3701.9亿元，同比下降29.7%。其中，信用债融资2391.2亿元，同比下降28.0%，占比64.6%；海外债发行金额67.0亿元，同比下降50.6%，占比1.8%；ABS融资1243.7亿元，同比下降31.2%，占比33.6%。

　　8月，房企ABS发行金额环比增长，发行规模超过150亿元，达到194.1亿元。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达39.9%，类REITs占比33.5%，供应链ABS占比26.5%。政策窗口开启以来，共有6只消费基础设施REITs产品获批。其中，较早获批的5只已于今年上半年上市，华夏首创奥莱REIT也于8月发行上市。

　　中指研究院方面分析认为，相较于传统ABS产品，持有型不动产ABS最重要的特点是突出“资产信用”和“权益属性”，一般采用平层结构，以底层资产运营产生的现金流实现投资人持续、稳定分红。在持有型不动产ABS中，投资机构可以通过运营治理和激励机制设计，参与到基础设施资产的运营决策中。当前，基础设施REITs、持有型不动产ABS等金融工具持续落地，为购物中心、长租公寓、产业园区等持有物业提供了宝贵的退出渠道，持有物业开发运营全周期的金融闭环更加完善。

　　从融资利率来看，8月债券融资平均利率为2.53%，同比下降0.91个百分点，环比下降0.28个百分点。当月海外债零发行、信用债和ABS利息均下降带动融资综合平均利率下降。其中，信用债平均利率为2.53%，同比下降0.84个百分点，环比下降0.04个百分点；ABS平均利率为2.53%，同比下降0.61个百分点，环比下降0.49个百分点。

　　从典型房企债券发行来看，当月招商蛇口融资额度最高，为50亿元，保利发展平均融资利率2.02%，融资成本较低。值得一提的是，从行业整体融资情况来看，头部企业融资渠道仍保持畅通，融资成本持续降低。如华润置地以现金流安全作为发展生命线，三道红线均保持绿档，其财务稳健的基本面获得金融机构认可。2024年上半年，该公司综合融资成本3.24%，较年初降低32BP，创历史新低。华润商业REIT也于2024年3月在深交所上市，成功实现商业资产“投融建管退”资本闭环。此外，截至2024年6月末，保利发展综合融资成本降低至3.31%，较年初下降25BP；招商蛇口综合资金成本3.25%，较年初也降低22BP。