近日，北京云房数据技术有限公司（简称云房）与北京仁达房地产评估有限公司（简称仁达）联合发布了《2014上半年中国房地产投资回报率调查报告》。调查显示，住宅市场回报率仅2%左右，大部分城市跌破CPI涨幅。考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，各物业动态租金回报率平均值均高于4%，回报率水平高于长期国债到期收益率。

    该调查截止时点为2014年4月，目前，调查城市覆盖北京、上海、广州、深圳、天津、南京、武汉、成都、杭州、西安、长沙、大连、沈阳、宁波、苏州、无锡、重庆，共17个城市，近两年将扩展至全国70个大中城市。根据房地产投资实践，共测算了三类指标：静态租赁回报率、长期租赁回报率及5年租赁后转售回报率。

    住宅市场回报率仅2% 大部分城市跌破CPI涨幅

    住宅市场回报率仅2%左右，整体投资回报率不高；写字楼、商铺静态租金回报率约4%，略高于住宅市场，回报相对合理，但仍低于五年期存款利率水平。静态租金回报率低，反映了相对目前的租金水平，房产价格偏高，偏离了房产的真实需求价值。

 
    图1  各城市各物业静态租赁回报率

    除高档住宅外 各物业长期租金回报高于国债

    考虑租金的动态增长，各物业长期租赁回报率均有所提高，除高档住宅外，各物业动态租金回报率平均值均高于4%，回报率水平高于长期国债到期收益率。租金动态增长更接近于市场的真实情况，因此长期租赁回报率更能反映真实的租金回报水平，在长期出租的情况下，除高档住宅外，各物业租金水平均不错。

 
    图2  各城市各物业长期租赁回报率

    “囤房转售”好过“拿地开发”

    5年租赁后转售回报率，主要体现了房产增值带来的回报，大部分城市回报率高于房地产信托平均年收益水平，甚至超过房地产上市公司平均净资产收益，“囤房转售”好过“拿地开发”。5年租赁后转售回报率过高，反映了近年来各城市房产增值较快，买卖市场的投机氛围浓厚，未来市场投资，应当警惕市场逆转带来的风险。

 
    图3 各城市各物业5年（2009-2014年）租赁后转售回报率

    截至2014年4月1日，全国房地产市场价格涨幅收窄、城市分化加剧，在市场形势尚不明朗的情况下，房地产投资回报率数据客观、全面的反映了当前17个重点城市房地产市场形势，为投资人员较好地控制和防范房地产风险提供依据。

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