多地二手房持续降温 房价进一步下调先兆

　　一季度楼市的低迷从二手房可一窥端倪。

　　截至3月底，全国70个大中城市中有超过14个城市二手房价格出现下跌，包括北京在内的一线城市二手房市场普遍降温。

　　从历史上来看，二手房市场的成交低迷和价格下跌会传导至新房市场，并叠加其他因素改变楼市的供求关系，影响市场预期。链家地产张旭等分析人士认为，二手房的降温，已成为房价进一步下行的先兆。

　　多个城市二手房价格下调

　　2014年3月，全国70大中城市二手住宅价格平均环比指数为100.12，比上月下降0.03点，连续5个月出现下调。二手住宅价格环比下调和止涨的城市数量达到28个。

　　进入4月后，申城楼市仍未见起色。统计数据显示，4月前半个月，上海二手房成交量比上月同期下跌了25%。业内预计，在缺乏外部利好刺激的情况下，上海4月二手房成交量恐将跌破2万套大关。

　　一度被认为房价不会下跌的北京，据21世纪不动产监测数据显示，截至4月15日，北京二手房成交3956套，环比下降13.4%。主城区二手房挂牌价格继续松动，业主不再强势，议价空间增大。21世纪不动产集团市场总监桑豫峰认为，4月下旬楼市仍将继续下探。

　　北京中原地产市场研究总监张大伟说，因为各地降价案例的出现，导致北京楼市观望情绪浓郁。新增客户量相比一季度平均继续下调了10%。他预计，4月北京二手房成交量将继续在万套以下，二手房价格可能在2季度加速下调。

　　张旭称，今年一季度，一线城市一手房价有见顶迹象，北京二手住宅价格自年初以来基本停涨。部分二线城市和三四线城市价格调整持续，范围逐渐扩大。而需求庞大的一线城市，也开始出现价格调整的迹象。在供需矛盾缓和、购房者观望情绪加深的情况下，市场定价的话语权重心发生转移，这是房价出现进一步下调的先兆。

　　张大伟认为，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已悄然生变。

　　数据显示，2013年北京2万左右单价的刚需项目供需比基本是1：4，但目前已经逐渐降低到1：2，随着部分项目的抢跑消化，供需结构出现扭转的可能性依然存在。

　　二季度楼市难回暖

　　二手房和新房交互下跌，其叠加效应正在显现。

　　上海易居房地产研究院研究员郑红玉指出，形成目前房价走势的因素有二：多地楼市促销，改变市场预期，看跌情绪日益浓厚，购房者入市节奏变慢；二是银行房贷收紧，阻碍部分人群入市，首套房8.5折利率优惠在全国范围彻底消失。

　　与此同时，北京多批自住型商品房入市，一些城市库存偏大，也加剧了区域市场的降温。

　　张旭认为，整体的需求观望情绪仍将持续。往年属于成交旺季的二季度，会出现一定程度的增长压力。价格调整持续，区域间分化更加明显。一线城市较短时间内可保持基本稳定，而进入库存盘整周期的城市，价格仍会有进一步下调的可能。

　　“目前房企和地方政府都期待限购放松。”张大伟说，部分城市局部微调以及执行尺度上的暗松存在空间。

　　张旭认为，2014年初“两会”上提出的 “双向调控”，客观上会给楼市低迷、房价上涨动力较弱的城市以放松空间。加之今年经济增幅降低，宏观经济形势压力增加，预计下半年地方性调控放松现象或有增多。

　　CRIC研究中心认为，政府允许各地有关部门有针对性地推行房地产调控措施，并不意味着限购令将得到完全松绑。此举有益于三四线城市，而对于拥有大量需求和房价居高不下的一二线城市，限购令恐怕难以松绑，以防楼市过热。

　　目前，全国有46个城市执行限购政策，除了直辖市、省会城市与计划单列市等重点城市外，还包括徐州、温州、金华、绍兴、舟山、台州、衢州、宁波等三四线城市。据中原地产监测，从去年下半年开始，温州、徐州、舟山已开始局部放松限购政策，从市场表现来看，传出限购放松后，成交数据有短暂飙升，但之后又再度回落，整体市场并无实质性好转。

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