近日，国家审计署网站发布一句话公告：根据国务院要求，审计署将组织全国审计机关对政府性债务进行审计。紧接着，对2012年保障房专项资金审计发现被挪用资金总计58亿元。敏感时期，股市受消息面预期的影响，市场波动相当剧烈，诸如“黑色星期一”的事件屡有发生，其中，房地产权重股“万宝招金”更是备受关注，但凡出现债务审计消息，便大幅拖累股指。
　　之所以市场把对政府债务的审计与房地产上市企业联系起来，其原因在于，政府债务的资金投向有很大一部分涉入房地产和土地市场。从审计署在今年6月公布的全国36个地方政府本级政府性债务审计结果来看，资金投向主要集中于基础设施建设和房地产、土地开发项目；有16个地区债务率超过100%，最高地区为189%。其中，用于土地收储资金规模较2010年增加652.83亿元，增长21.15%。然而，由于过往依靠投资拉动的发展方式，已经使得政府长期的财务风险逐渐显现，因此，市场的担忧不无道理。长久以来对于土地出让及税收的依赖性有待调整。
　　不难发现，如此大范围的审计查账密度在近十年似乎从未如此密集过，而在宏观经济指标预示下行风险的当下，中央政府似乎无意采用过往扩张性的支出方式，提振市场，稳定经济增长。同时，扩张性的积极财政政策还需要受制于赤字率，决策层意味深长考虑“兜底”计划，体现出“底线”思维，意在“盘活存量”。其中的种种愈发指向一点，中国政府在时隔20年之后，改革战略从“整体改革”迈入了深化“存量改革”的时期。为此，盘活存量资金对于政府所涉及的各行各业都有着重要的战略意义，更何况攸关民生的房地产行业。
　　基于投融资领域的改革路线逐渐明朗化，决策层正采取措施，引入市场化融资方式，财政托底的依赖度趋于弱化，作为国民经济的重要行业，房地产市场还将受到“刚需”支撑，稳中有进。近期，由于地方财政收入增速有所放缓，行政层级较低的城市税基较低，导致其对土地出让收入的依赖性更强。根据财政部公布的数据显示，2012年，全国土地出让收入占税收收入约30%，可以预见的是，基于庞大的债务规模，为抵御不断攀升的财务费用，地方政府短期内唯有不断增加土地供应才可避免违约情形。
　　然则，土地资源是有限的，无论地方政府抑或是房企，一再通过土地资源(初级资源)进行运作并非长久之计，存量改革范围亦涉及盘活存量土地，过往处理欠妥或者沦为城市“褐地”的土地同样有再利用的价值。为此，根据国际经验以及结合当前局势，可行的融资方式包括资产证券化(ABS)和市政债。地方政府可以通过ABS将大型基建项目和房产项目转入市场化运作，透明度较高，并且带来较大的融资规模；房地产企业也可通过市场化方式，解决房贷资金流转问题；另外，此举也有助于银行缓释资金过度集中所带来的潜在系统性风险。
　　7月30日召开的半年度中共中央政治局会议中，习近平总书记指出，盘活存量资金，促进房地产市场平稳健康发展。很显然，决策层的意图旨在引导走向经济再平衡，而非有意打压某些行业(包括房地产)，因此，在短期调整过后，房地产板块及其相关股票都将迅速收复此前失地，未来政策面的波动更多是短期效应，长期稳定市场才是根本。

　　(作者单位：易贸研究中心)