以“炒房团”而著称的温州楼市被认为是全国楼市重要的风向标，不过随着炒房客的撤离，温州楼市开始了“高台跳水”。根据国家统计局公布的数据，今年1月份和2月份，在70个大中城市当中温州新建商品住宅分别同比下降了10.8%，继续领跌全国，部分豪宅的房价和几年前相比接近了“腰斩”的水平。那么曾经火爆一时的温州楼市为什么会遭遇寒冬？温州房价持续下跌仅仅是一个个案，还是具有指标意义？它能够给中国的房地产市场带来什么样的信号？央视财经频道主持人陈伟鸿和著名财经评论员马光远、刘戈共同评论。
　　炒房客撤离，70个大中城市仅温州房价下跌。温州房价大跌的真实原因究竟是什么？温州楼市直线回落仅仅是一个个案吗？
　　2月，新建住宅价格指数与去年同比价格来看，温州房价降幅在10个百分点，而位居跌幅的首位。说起房价，去年年底，本台记者在温州调查时房价就在走低。
　　出租车司机：在汤家桥和瓯海大道那个路口，香缇半岛还有京都城炒起来4万多5万一个平方，2008、9年是7、8万，最高是8万。
　　记者：那这个价格有人买吗？
　　出租车司机：都是他们自己炒起来的。现在2万5也没人要。
　　在南郊的瓯海大道，香缇半岛的保安告诉记者，香缇半岛南北的两个区域的楼盘都已卖光，售楼部门也已经关门了。
　　香缇半岛楼盘　保安：价格北区是2万7，那边(南区)3万左右，南区的环境比较好，所以价格就稍微高一些，最初北区达到4-5万，南区那边6-8万。现在降了一半都多了。
　　房产中介经纪人：它是炒客炒起来的，现在没有炒客了。
　　日前，记者采访到了在温州做投资得何先生，他手上掌握着老家许多华侨朋友的资金，以往这笔庞大的资金主要用来投资房产，由于大量的民间资本入市，房价越炒越高，短短地三四年时间，温州的房价就窜到了每平米5，6万元，甚至7，8万元的高价，何先生的投资方向也跟着发生了变化。
　　温州投资人：后来到温州之后，感觉到市场上好像有点不对劲，大家多在炒房，大家多在借高利贷，然后我们的投资方向就到了那边。
　　温州大学房地产研究所的数据显示，2007年到2011年，温州市区商品房销售均价从9787元每平方米，一路上涨到34674元每平方米，5年当中足足涨了3.5倍。
　　陈鸿(温州大学房地产研究所研究员)：没有民间资本的这种逐利，没有民间资本的这种大量的资金流入，它不可能使得这个房地产价格在一夜之间从过去的一万多，就直接(上)到了三万。
　　周德文(温州管理科学研究院院长)：最疯狂的时候，确实房价一个月涨一万都有。
　　日前，国家发改委副主任朱之鑫表示，房地产牵扯到老百姓的切身利益，保证生存性需求是第一位的。
　　朱之鑫(国家发改委副主任)：要保障好的首先是生存性需求，最大要保障好我们低收入者的住房需求，而其他的，逐渐还是要求市场来做这件事情，至于有无泡沫现象，我觉得恐怕要很好地进行分析和研究，我很难用一句话来答是还是不是。

　　刘戈：温州楼市既有量的泡沫　又有价值泡沫

　　《央视财经评论》评论员：温州应该说是投资投机型房产的一个代表城市，由于它在过去的几年当中一直这个特征特别明显，全世界的温州人可能都觉得要在自己的家乡需要有一套房子，或者需要有几套房子，或者认为它是一个价格洼地，所以在几年的时间里，把这个地方房地产价格从一个县城的价格炒到了比北京，上海还高的价格，现在开始水落石出。
　　温州是既有量的泡沫，又有价值泡沫，它们同时出现。比如像北京，上海的城中心区的房价非常的高，然后出去10公里，20公里价格就下降的很厉害，但是你在温州，它甚至在很多的县里面，它的房价和主城区的价格也差不了太多，那在这样的一个情况下，它整个区域里的房价都虚火非常的高，所以当遇到调控的时候，它的价格就是说原来的那些大家上涨的预期一旦下降，那么温州人本身是比较务实的，所以在能跑的时候就要跑，就出现一些高档楼盘价格腰斩的情况。

　　马光远：整体来看　温州炒作的特征比较明显

　　《央视财经评论》评论员：我觉得要看一个地方的房价，可能两个信息来源是最准确的。第一个，你看中介工作人员的忙碌程度，如果忙的话，你这个市场肯定还是不错的。第二个，你就问出租车司机。我记得我第一次去温州的时候，那个时候他们讲温州的房价均价是全国第一，我大吃一惊，因为我们去看那个城市，本身这个城市的面貌并不能代表温州这么多年来的经济实力，城市整体感觉还是比较旧的。
　　整体来讲，它整个的楼盘情况，他们会告诉你一系列的故事。比如说有一年房地产调控最严格的时候，绿城那个时候在温州有很多的楼盘，其中有一个楼盘刚开始的时候开盘价是2万多，但后来两年多的时间里提到了8万，那个时候好多人在讨论，说这个房地产公司是不是会破产？是不是会拿项目抵债？但是我看到这个楼盘从2万到8万的空间相当大，你降到5万以后就可以求活的，那个楼盘本身事实上也是温州房地产的一个风向标，也就是说，我们从那个楼盘里，从它的购买群体，从整个市场对它的表现来看，那个泡沫特征已经非常明显了。所以我觉得，温州的房地产到今天，我们讲它的泡沫的话，那么如果说还有人认为说这个城市没有泡沫，目前处于一个价值的洼地等等的话，它是不现实的，因为整个炒作的特征还是比较明显。

　　姜毅：目前高端住宅的成交量很少

　　温州平安易居总经理：比起2010年的(价格)，我觉得整体(楼市降幅)都是30%到50%之间，部分的豪宅可能也会有腰斩的可能性，价格。(房产证)满五年的一些条件可能相对稳定一点，就是一些未满五年多套房的业主担心将来的一个税收征收，可能对于增加他的成本(十分担忧)，为了防止新政执行的情况下产生额外的支出，所以现在很多业主都提前交易，可能是对未来不是特别看好的情况下，现在成交量是比较活跃的，现在成交的大多数都是刚需的比较多，然后就是小户型的普通住宅比较多，就是超过144(平米)的那种高端住宅，现在成交很少的。

　　马光远：温州楼市供大于求　整个市场下跌的趋势不可逆转

　　《央视财经评论》评论员：事实上，一个投资市场本身，我们说这个泡沫破裂的标准是什么？最常用的标准就是30%，如果说整体的价格向下跌30%，那么有些人认为这已经是一个崩盘的表现。但是温州的这个投资市场本身可能金融杠杆要低一点，就是温州炒房客很多都是妇女军团，而且妇女军团是这样的，我一个人买不起一套房，咱们三个来，咱们三个等于是股份合作制，股份合作制买了一套房以后，明年这个房子涨了以后我们卖掉，卖掉以后的钱我们来分红。
　　目前，我们看这个房价往上支撑，可能最多的概念有三个概念。第一个是人流的概念，也就是人越来越多的地方，房价是有支撑的；第二个是资源聚集的一个概念，资源比较集中的地方，房价是有支撑的；第三个是产业聚集。我们如果看这三点的话，跟温州本身都是不符合的，也就是它不是人流聚集的地方，温州的人是都走向世界各地。第二点产业聚集，整体来讲它算二三线城市，一线是算不上的；那么第三个我们讲资源聚集，它更算不上。在这种情况下，温州靠钱堆积起来这么一个市场以后，一旦市场出现风吹草动，特别是整个房地产市场的基本面出现变化，我讲的基本面指的是什么？供需状况已经逆转，也就是说我们看温州本身的两个指标，第一个是拥有多套住房的比例，温州在全国是排在前十里面的；第二个，房屋目前的存量，我看官方的统计已经超过了160万平，这个存量也比较大，已经是供大于求，在供大于求的情况下，一旦投资需求在下降，那么整个市场下跌的趋势不可逆转。

　　刘戈：温州有其特殊性　现在一些地级市正在出现类似的情况

　　《央视财经评论》评论员：从温州人的投资意识来说，当他觉得以后会涨的时候，大家会毫不怕风险，他非常有能够承担风险的意识，所以就会投资。而一旦觉得这个投资以后会打水漂，那么他会果断的返仓，就是果断的把钱拿出来去干别的事情，所以他是春江水暖鸭先知，也就是说他对市场的反应是更灵敏。温州这个城市有它的特殊性，它的特殊性就是全世界分布着很多的温州人，他们会把钱拿回来，可能很多地方不具备这样的特殊性。但是共性的地方还是在于，虽然温州很富，但是它也是一个贫富差距非常大的地方，有钱的是一些在全世界各地做生意的，以及当地的企业家，但是大量的群体是本地的一些城市平民，还有大量的从外地来打工的人，他们和那些盖的非常漂亮的房子是没有关系的，所以这个房子你在这部分有钱人里炒来炒去，所以当遇到调控的时候，那么它必然会出现现在这样一个结果。
　　现在我不好点名，就是在很多地方，本身它城市的人口不够多，然后它的产业也不能够支撑，那么在这样很多的一些地级市现在这个情况已经和温州相类似的这样一个情况已经不少了。

　　马光远：温州民间投资投资房地产的意愿在逐年下降

　　《央视财经评论》评论员：我觉得还是一个基本面，我们千万不要用那种比较侥幸的眼光来看目前的一个下跌，我觉得第一个反应了温州经济的基本面，我们知道从这一轮金融危机到现在，温州整个的民间投资，包括高利贷在内出现了一个大幅度的调整，温州本身在转型，那么实体经济出现了很大的困难，那么有一部分急需资金的企业需要从房地产来挤压资金，这对整个房地产市场来讲，过去两年影响是比较大的；第二点，每年5月份的时候，我们都会对整个温州的民间资本本身的投向，做一个市场调查，今年我们也做了调查，但是这几年我们的调查结果是什么？从2008年到现在，温州的民间投资投资房地产的意愿是逐年下降的，去年可以说是2008年以来最低的一年，今年我相信会创下一个新低，温州民间资本的投资意向是非常有意思的，也是一个非常重要的风向标。

　　马光远：一线城市有支撑的往上涨　没有支撑的已经到天花板

　　《央视财经评论》评论员：我们说温州房价是一个风向标，它是什么样的风向标？它事实上是中国相当一部分城市，本身目前整个房地产的基本面出现大幅度的转变以后的一个风向标。比如说现在大家都在讲故事，说因为有医疗资源、项目资源、产业资源以及教育资源等等，那么未来可能还有多少人要进入这个大城市，我们就经常这样来说北京，但是我们反过头来看温州有什么？它没什么，除了海外的温州人，除了钱。这个故事本身讲到今天为止，如果这个故事本身有支撑的话，那么未来这个地方的房价可能还会温和上涨，但是如果这个概念讲了你自己都不信的话，那么意味着这个故事不能再讲下去了，这个故事可以划上句号了。
　　到今天为止，这个基本面并不是温州一个地方有，而是我们现在看到一些三四线城市，包括我们看到一些县级城市本身，完全在很多地方符合温州的特点。温州目前来讲还有一个优势，就是它还是有钱的，民间资本还是比较活跃，但是一些城市现在是房子多了，既没有钱，也没有人，人也在流出，钱也在流出。在这种情况下，它未来的跌势我认为比温州本身还要厉害，目前以温州为标志，全国的房地产未来肯定是两个走势，第一个是具有概念支撑的，这个故事还可以继续讲下去。有人说北京现在是两千多万，过几年很快就突破五千万，甚至有一个著名的经济学家讲，未来十年以内，北京，上海的人口会超过五个亿，那么如果是这样，那么我想北京的房价30万都打不住，非常恐怖。但是如果说没有人的进入的话，房价就是个分化的走势，一线城市有支撑的往上涨，没有支撑的肯定已经到天花板。

　　叶檀：房地产市场在急剧分化　温州不具可比性

　　《央视财经评论》评论员：温州其实不算中国一线城市，但是温州的房价一直是中国一线城市的房价，其它的一线城市(房价)在上涨，但是我们看到，这一次从去年到今年，温州(房价)没有同步上涨，反而在大跌，所以温州是一个非常特殊的，有自己独特情况的市场。现在房地产市场在急剧地分化，像温州这样此前房地产价格非常高的城市，当它的实体经济和货币链条遇到瓶颈的时候，房地产价格就处于一个下滑，甚至是处于一个半接近崩溃的状态，所以温州的情况可以跟同类的外向型主导的，现在货币链条比较紧的城市去相比，但是跟其它的一些大城市，或者是房价还没涨的城市它是不具有可比性的。　　

　　马光远：未来整个房地产市场的投资行为会发生很大的变化

　　《央视财经评论》评论员：我认为预示着未来，整个房地产市场的投资行为会发生很大的变化，也就是说过去10年是房地产投资的一个盛宴。未来随着制度的调整，包括房地产转让交易税等等一系列制度的完善，未来投资于房地产的收益会越来越少，越来越低，在这种情况下，大家都会调整一个投资结构，所以我觉得温州的房价。