近日，国家统计局公布了最新数据，显示11月份我国房地产的投资平均增速创下了6个月以来的新高，不仅是在商品房销售市场，就连土地市场都出现了所谓的“暖冬”行情。2012年的中国房地产市场，并没有像很多人预测那样成为世界末日，而是出现了翘尾行情，在一系列调控之下，我们看到70个大中城市平均房价涨速还出现了一定程度的扩大，不仅如此，城镇化预期也给2013年的中国房地产市场带来了很多不可预定性。那么中国房地产市场在2013年会怎样？未来的房价走势又会如何？央视财经频道主持人沈竹和特邀评论员大连万达集团董事长、万科集团总裁郁亮共同评论。
2013的中国房地产市场会怎样？2013的房价走势又会如何？
数据显示，11月北京楼市的新房和二手房市场的签约量环比均出现了三成左右的上涨，其中新房签约套数同比上涨了94%，接近三倍。进入12月，北京楼市再掀涨价潮，新房提价，二手房涨价，甚至有二手房一天提价70万。
莫天全(中国指数研究院院长)：进入四季度我们现在还没有完，但是就是说因为去年的四季度是一个，成交量非常糟糕的一个季度，所以今年四季度增长都还是挺快，特别是在这个一线城市。
这里是位于宝山区月春路的一个楼盘，11月份，该楼盘以230套2.2万平方米的成交量，为列全市前三，斐然的销售成绩源于优惠的房价，只要参加团购活动，就可以两房抵十万，四房只抵20万。
购房者：价格我觉得还可以吧。一万出头一点，我看的时候还比较早，但是好像后面一个月过来，基本上就卖完了。
事实上，在价格上有所松动的楼盘还有很多，开发商在平衡销售速度和利润的同时，最后还是选择了降价来提升销量，数据显示今年11月，上海商品房成交面积为98万平方米，环比上涨12%，同比上涨100%。年底降至楼市翘尾行情下掀起的地王潮再度升温，从11月底到12月初，仅7天时间，全国热点城市就涌现出了六个地王。
11月27日，北京市农展馆地块折合楼面价3.38万元每平方米，创北京土地即拍价的历史新高，12月12日，万科绿地等公司的联合体，以54.31亿元的底价，摘得上海南站核心区商办用地。
胡景晖(伟业我爱我家集团副总裁)：今年来看，土地成交价格成交还是相对比较理性，没有出现这个面粉价格高过面包价格，然后地价推高房价，轮番上涨这样一个局面。
王健林：今年的楼市应该会是59000亿到60000亿左右的交易额
(大连万达集团董事长 《央视财经评论》特约评论员)
中国的房地产市场当中，有刚需存在，或者叫做真实需求，曾经有学者不承认这个现象。无论怎么调控，我自己判断，5到6万亿的市场还是存在的，实践证明了我的判断。
2011年，经济这么困难也有53000亿的交易，所以今年，我估计搞的好大概会在60000亿左右，是59000亿到60000亿左右的交易额。我觉得这个交易额是一个真实需求的表现，今年全国交易量90%左右是首次购房，就是投资的需求很少了，投资基本被挤出去了，所以因为这种真实需求存在必然就使房地产市场还会有一个正常量在摆着。去年拿地比较少，今年上半年拿地比较少，大量是在去库存化，那么当房地产商库存手中土地比较少的时候，必然要重新进入土地市场，所以造成了今年10月份以后全国土地市场开始回暖，交易也在逐渐的攀升。我觉得因为大量真实需求在支撑这个市场，所以这个现象我觉得是正常的。我认为不能称之为暖冬，而叫做逐渐复苏，因为暖冬的表现应该更热烈一点。
郁亮：楼市仍在冬天 万科会继续沿用今年前半年的政策
(万科集团总裁 《央视财经评论》特约评论员)
市场有没有回暖？你可以看到，我们在一线城市，好像市场有些复苏，这个原因很简单，一线城市像北京，上海这样的城市，它进入调控的时间最早，调控的幅度最深，现在市场平稳之后，那么它的复苏相对来说稍微早一点。那么三线，四线城市，我们没看到还在复苏之中，看到的是在继续，还是在一个调整之中，所以这一块其实在全国市场是不一样的，是不均衡的。
关于地王的问题，因为去年大家基本上很少买地，今年去库存化过了之后，恰巧是下半年的时候，政府才有土地供应出来。什么叫地王？通俗来讲，我觉得是面粉贵过面包时叫地王，就是要预计这个地块未来的售价要大幅上涨才能够盈利的情况，那么这叫地王。目前出现了几个地，其实没出现这个情况，所以我觉得它只不过年内地价的一个新高，但是也没出现过面粉贵过面包的现象。所以我觉得市场仍然是在冬天之中，还没到复苏的阶，万科会继续沿用今年前半年的政策，这是我们积极过冬政策。
王健林：明年的房价是稳中略升
(大连万达集团董事长 《央视财经评论》特约评论员)
整个一个调控结果符合预期，我历来就不同意说房地产大幅下降，或者说是回归到所谓的合理水平，因为房价的形成是一个非常复杂的综合现象，它大部分是由三块构成：第一土地成本，第二政府的税费，第三是发展商的发展成本，包括建造，人工，营销等等，这三个成本程度，最大块的是前两块，政府土地成本和所收的税费，那么房价要想下来，需要是三个部分的同样合力，需要土地成本，政府的税费都大幅下降，房价才能下来。现在我们看到的是，所有这三个成本都没有一个在下降，包括发展商的建造成本，人力成本在大幅度的上升，只有少部分的建材可能在下降。在这种情况下，房价我觉得是很难下来的，那么房价保持平稳的态势是完全符合我们发展预期的。
我做一个预测，我觉得明年的房价是稳中略升。为什么这么说？因为就是我说的，所有成本都在上升，人工成本也在大幅度上涨，中国的人力成本处在一个快速上涨通道当中，未来十年是一个大幅上涨的趋势。在这种情况下，明年的房价，我的判断应该是平稳当中略有上升。
郁亮：对于楼市的宏观调控已经见效
(万科集团总裁 《央视财经评论》特约评论员)
我觉得宏观调控确实已经见效了，但是我们评价一个房地产政策的时候，通常从三个角度评价它：第一个角度，城镇居民每户有一套房子，这是每个国家基本的一个需求和目标再去实现的，以保障性的目标实现的。第二步，是人均一间房代表舒适性的目标，所有的发达国家，在城镇化过程中先后实现这两个目标，这样老百姓可以居住在比较好的环境里。第三个目标，房地产政策是否成功的标记就是房价是否平稳，它剧烈波动不合适，过快上涨跟大幅下跌都是不合理的，所以房价的基本稳定也是一个基本的目标。我没办法预测明年的价格，我们就跟农民差不多，我们不能因为天气好和坏不种地，我们的任务把房子盖好就行。
赛德罗斯·耶奥卡凯罗斯：城镇化能改进人们的福利水平
(希腊驻华大使 《央视财经评论》特约评论员)
城镇化是中国政府的一个主要目标，但同时这也是全世界的一个趋势。目前全球人口总数的15%居住在城市里，这是无法改变的事实，我们需要明确的是人类要自己解决这个问题。城镇化对于改进人们的福利水平，是很有帮助的。我想这条路应该走下去。
郭义：必须要控制城镇化的速度
(南非驻华使馆商务处参赞 《央视财经评论》特约评论员)
越来越多的人来到城市，你需要提供大量的住房，让这些进入城市里的人有地方居住。同样重要的是，你必须要控制城镇化的速度。因为来到城市的人越多，这些城市的资源所承受的压力就越大，所以我认为，这是一个双向的过程。
宋志平：房价会在今年的基础上比较稳
(中国建筑材料集团公司董事长《央视财经评论》特约评论员)
房价我觉得会比较稳，会在今年的基础上比较稳，而且十八大以后，我们可能很大的是靠城镇化的拉动，当然城镇化和我们以前可能会有一些区别，我们以前的房地产可能过多的集中在这些大的城市。那么下一步城镇化，可能是在二线城市，包括集村建镇一些农村的城镇化。但不管怎么说，它会促进我们房地产的整体发展，当然不一定像过去那样，我们只做一些高等的房地产，可能我们要多做一些中档，或者适用于城镇化的，适用于农村进入城市的这些人的标准，所以我感觉到，总体来讲，对房地产会有一个非常大的促进。
王健林：城市化对楼市是一个长期利好支撑
(大连万达集团董事长《央视财经评论》特约评论员)
城镇化是什么概念？农村只要乡政府改为镇，就叫非农户口，就可以统计为城市人口。但是大家知道，一般一个镇大概是一万人左右，这个镇里面基本不能产生城市化的各种需求的，无论是就业需求，文化需求，还有其它方面消费的需求都没有的。现在我们统计说51%的城镇化率，我觉得真实的城市化大概在40%多，所以我觉得准确提法应该城市化。所谓城市化，就是以县城作为城市化统计的基础，而不是镇，因为县城一般小一点的5万人，大一点10万，20万人，这样有了几万人以后，这个城市里边可能就会产生就业岗位，就会产生文化的消费，会产生服务业的消费，在这种生活条件下，可能大家才能得到基本的城市要素的组合，所以我觉得，首先一点我是希望能够改成叫城市化。
如果以这个来讲的话，对城市化的发展，我觉得中国现在还远远不够。如果按真是按照我的统计学的观点，可能我觉得40%左右，即使按照51%城镇化要求来看，跟西方发达国家80%，甚至90%这种比例还差的很多。世界虽然平均水平50%，但是不要忘了大多数还有非洲一大部分人。中国我觉得在未来20年每年保持1个点左右的城市化率的提升，这个目标是看得到的，所以我觉得，城市化中国经济今后10年，20年发展的长期的根本内在动力都来自于城市化的推动，城市化会推动房地产需求，文化需求，消费需求，服务业需求，制造业需求等等，这是中国发展的最根本的内在动力，而且对楼市是一个长期利好支撑。城市化最根本一点，到城市要有房子住，你不能说我郊区有房子，到城市来我就市民了，近一点10公里，8公里可以解决，一两百公里可能就不行了，所以对住房会有大量的需求。当然，像以前那样火我觉得不太可能，城市化也是稳步进行当中，再加上城市化过程中还会产生大量保障房的安排，但是我觉得，中国房地产市场因为城市化这个概念的提出和实施的话至少可以再保持15年，甚至更长一点时间的良好发展态势。
郁亮：盖一些房子不叫城市化
(万科集团总裁 《央视财经评论》特约评论员)
我觉得城镇化绝不能是房地产化，所谓城镇化对我们来说意味着两点，第一点，首先是就业向城镇转移，其次才是居住向城镇转移，如果没有就业向城镇转移，没有实业的发展跟布局，肯定不行，那么产业发展优先，实业发展优先是城镇化的基础，如果没有产业、实业的支撑，那么城镇化是房地产化，是空洞的，不可持续。
我们为城镇化服务，所以在某种意义上，房地产行业成为城镇化配套的地位。如果没有产业和实业的支撑，我们房地产在城镇化过程中得不到什么机会，所以首先一定是说，要有实业跟产业的布局。不能为城市化而城市化，盖一些房子叫城市化，肯定有问题。
王健林：商业地产目前的热基于这两年的调控
(大连万达集团董事长 《央视财经评论》特约评论员)
商业地产现在是有点热，这主要是基于这两年调控，很多企业在市场受到一定的挤压和困难以后，被动开始向这方面转型，所以现在很多城市里，一个城市有30个Mall，40个Mall在建设的现象。我觉得应该这么看，我们不能老用计划经济的思维来想，把任何一件事情做到刚刚好，这个城市里需要20栋房子，正好就建了20栋，这个城市就需要一百万辆汽车，我们就正好卖了一百万辆，这个完全计划经济的思维是不行的。市场经济是资源优势的配置，在发展当中你过热，死掉一批资本就不敢再进来，重新达到市场一个平衡。现在有很多盲目建起来以后招不到商，或者招商以后经营不好重新再关掉的现象，这个市场我觉得应该这样，不能说稍微多了几个，马上变局了，不行了，这个行业不能发展，要压缩，这完全是计划经济思维。我觉得市场配置资源，多几点死掉一批，重新认识这个市场，形成专业化，市场更合理的投资，形成良性发展。
我觉得商业地产要重视商业这两个字，所谓商业地产国外叫不动产，我们叫零碎不动产，我们假如叫商业地产，它的核心是商业，不是地产。盖房子容易，它最核心的是要形成商业资源，而商业资源形成是一个长期的过程，有一批商家愿意追随你，或者谈到比较好的商业条件，形成比较良好的中心，这个过程是比较长的，需要时间来摸索。我觉得万科的思路非常好，很多人只是看到大购物中心，每个人都学万达广场，或者学大购物中心，这恰恰是风险很大的。这个搭配更大量的是最底层的便利店，再上一个层面是社区商业，这两个层面的需求是巨大的，这是就商业的发展。所以我是觉得，如果在每一个层面它都能合理搭配，就能有自己的良好前景。
郁亮：万科目前只有5%的资源放在商业方面
(万科集团总裁 《央视财经评论》特约评论员)
万科目前只有5%的资源放在商业方面，而不说20%，20%是我们控制目标，不是我们目前做到的。第二，万科做商业，主要是以社区商业为主，并不是以Mall，购物中心为主，所以我们做社区商业是为我们的住宅服务。我们一直强调说，我们做商业是为更好的做好住宅，因为现在的房子是，必须有人住的房子才能卖出去，以刚需为主。有人住的房子里，就很需要社区里的商业配套，比如洗衣房、超市、餐馆等等，包括要安排未来的长者服务中心，这些东西都属于我们社区商业内容的一部分，所以在这一块万科很清楚，我们主要是以社区商业为主，仍然围绕万科核心的业务做好住宅业务服务的。
我们以社区商业为主不会变化，再高端的吃喝玩乐中心由万达来解决，我们跟电商，到时可以相互促进，在我们社区商业里，其中有一个业务发展的最好叫幸福驿站，它就适应了网购时代，小区里的网购中心越来越多了，但是快递公司要送到每家每户的时候，还是有不方便的地方，因为业主不一定在家，然后安全员还要问这问那，才能够放他进去。现在幸福驿站的业务增长最快，业主可以在上下班的时候，来我们的幸福驿站去拿他们的东西。或者需要寄出什么东西，放在幸福驿站让快递再拿走，所以这个业务让我们社区商业跟电商可以相互促进一下。