上海部分楼盘大幅降价，多名业主难以接受，退房风波，透出楼市哪些新风向？《今日观察》正在评论。

    主持人（史小诺）：各位晚上好，欢迎收看今天的《今日观察》。今天我们话题的关键词是退房，在当下大家所关注新一轮的楼市降价潮何时来袭时，在一些已经有相当降幅的楼盘的背后出现了退房的风波。黄金周过后，杭州有20起退房，此后南京也出现了退房的现象，在上海有的楼盘甚至打起了对折，一些前期购买期房的业主大呼不公平，甚至出现了有些老业主反对降价的情况，要求开发商退房的现象。那么降价与退房同在的楼市，购房者和开发商的博弈如何展开？房地产调控进入到关键时刻的当下怎样稳住不松劲？今天的评论员是马光远和张鸿。首先来看一下相关报道。

    现场人群：退房，退房，退房，退房，退房。

    10月23号，在位于上海浦东的中海御景熙岸售楼中心，有几十名业主在与开发商交涉，他们是得知几个月前购买的楼盘降价6000元/平方米的消息而赶来的。

    上海中海御景熙岸业主：60万没了。

    记者：60万？

    上海中海御景熙岸业主：对。

    记者：你当时买的多少钱一平米？

    上海中海御景熙岸业主：2.3万。

    记者：2.3万？

    上海中海御景熙岸业主：现在是1.7万、1.6万，而且他们的位置还比我们的好。

    上海中海御景熙岸业主：我是一室的，我损失30多万。

    目前这个楼盘的公寓房从均价2.3万元/平方米左右，降到17500元/平方米，别墅的降价幅度甚至在一半左右。从今年6月的开盘均价4万元/平方米，直降17000元/平方米。

    上海中海御景熙岸售楼人员：现在均价是在1.7万，总价是300万、400万左右。原价600多万。

    这批买房人大多是上海的年轻白领，买房是用来结婚或者首套房的刚需族，这次的大幅降价，他们表示很难接受，目前这种大幅降价的楼盘在上海不止一处。

    10月份，上海打折的楼盘就达到147个，打折幅度从10%到50%。像位于上海家电区的龙湖郦城，目前精装房的售价普遍在14000元左右，而很多老业主购买的毛坯房，单价就达到18000元/平方米，如果算上2500元/平方米的装修标准，此次促销力度为每平方米直降5900元，差不多是原价的1/3。

    而另一个与龙湖郦城毗邻的秋霞坊小区，房价从最高的1.9万元/平方米，暴跌到现在的最低1.1万多元。

    上海房产部门数据，上一周，楼市累计成交量807套，成交面积为9.48万平方米，环比分别下降了16.6%、20.1%。

    这段时期内，新建商品住宅成交均价则约为2.15万元/平方米，环比下降了2.74%。

    主持人：刚刚我们看了片子发现业主的情绪非常的大，波动非常大，可能和他们最开始买这个房子，心理预期的落差现在太大了，以为可以挣钱，或者说增值，但是现在反倒是一套房损失了几十万，所以对于这种诉求，两位评论员认为它正常吗？

    张鸿（财经频道评论员）：我看了刚才那片子的第一个画面，我利马有一种穿越感，就咱们节目3年前刚刚开播的时候，也大概就在这个月份。

    主持人：2008年。

    张鸿：对，2008年的时候，咱们做的是杭州的降价，然后也是引发了老业主的不满，要求退房，到最后警察也来到现场，所以和那个特别熟，特别相像。就大家觉得我亏了，怎么亏了呢，你看中海的楼盘，楼盘如果是普通的住宅的话，大概这个降幅从2.3万元降到1.7万元，大概1套100平米的，你要亏60万。

    主持人：对。

    张鸿：60万，如果是别墅，你买的是别墅的话，很不幸。

    主持人：两三百万了。

    张鸿：对，你要亏两三百万。

    主持人：对。

    张鸿：我看《华尔街日报》中文网专门算了一个，查出了去年上海的人均年收入是3万多，这样的话，一个家庭两个人挣钱的话，也就是说，你能挣个六七万，一套房子一夜之间赔的你十年的收入就没了。

    所以你肯定是心理上不太舒服，相当于你买了一个40块钱的股票，一夜之间变成了20块钱，心理上肯定不舒服。

    但是你知道，中国股市刚刚开始的时候，如果指数往下跌，很多股民去找政府。

    马光远（财经频道评论员）：也是这样。

    张鸿：对，对，也是去，为什么股价跌，我们赔，但时间长了，大家经历了这样过程，知道这个股市有涨有跌，也就不会再去找了，挣的归你，亏的也是你自己担着。

    那现在呢，因为中国的房价没有经历过一次完整的上涨、下跌，然后再上涨这样的一个波动，所以大家并不习惯，所以觉得涨了那归我，跌了那不行，开发商你得赔。所以现在就是说，你习惯了股市的涨跌，你还没有习惯楼市的涨跌。

    主持人：那这房子退的了吗？能退吗？

    马光远：这个当然从常规去讲的话，当然退不了。为什么呢？因为房子这个东西，一个产权转移了；第二点就是我们知道，基本的一个法律常识是不管是动产还是不动产，只要产权转移完以后，那么风险就意味着转移。也就是说，这个市场的风险和市场的收益全部归你购买人所有，我想这是个基本常识。

    我们现在这个房屋买卖合同，是一个基本上差不多，是一个格式合同，里边从来没有有一条讲，我这个房子，你买完以后，我保证它不降价，是保值增值的，我们有很多保险合同是保值增值等等的，有一些理财的去拉客户的时候讲是保值增值的。但是对于一个正常的普通的合同来讲，合同法里边，300多条没有哪一条讲，你这个风险是可以避免，它是有风险的。

    对这些要求退房的业主来讲的话，当然他们这个，张鸿也算了一笔帐，一下子10年的收入没了，我想这种心情大家都是能够理解的。但是我想这个你维权也罢，你要讨说法也罢，应该说在一个法制的轨道上。

    但是如果说这个写在他的广告里边，写在他的合同里边的话，那当然应该退。但是我想这样的合同还是比较少见的。

    主持人：我们接下来看一下网友对这样一个事情是怎样进行评论的，这位朋友说，“我在想，上海的这些消费者如果把房退掉了，那么如果几年之后，退掉的房子价格再度大幅上涨，不知道在那个时候，这些消费者又将会是怎样的一番表情？”

    张鸿：要求开发商退回来。

    主持人：应该是自己负责的，“眼前楼市稳赚不赔的时代，似乎已经过去了。”听了网友的说法，针对现在目前退房所引发的很多的现象和风波，我们看看老百姓他们会有怎样普遍的一种说法，同时我们再来了解一下几个标志性的城市，目前在楼市上体现出来的一些数据。

    对于前期业主要求退房的合理性，市民也看法不一。

    上海市民：合理吧，因为我本身也是搞房地产的、做装修的。房价肯定是保值的东西，突然贬值了的话，总得有个说法吧。

    上海市民：我觉得对一些购房者来说，还是蛮有损害，我觉得，还是蛮（吃）亏的。

    上海市民：因为你买了房之后，涨跌的话就好像你赚钱之后，你也不会再分给当时在卖房的那个人，是吧，比如说400万买的涨到600万，你会200万给房地产公司吗，所以跌了之后，让人家把你这个差价补回来，我觉得应该不合理吧。

    专家表示，楼市每一轮宏观调控的目标，最终的指向是房价，开发商大幅降价促销的行为，恰恰表明宏观调控的效果开始显现。

    但二十一世纪经济报道援引一位房地产企业营销人士的观点，“一般采取降幅明显的大规模降价促销，开发商都会对可能产生的退房等连锁反应进行前期评估。只有在不会产生大规模退房的情况下，降价策略才会被执行。

    一旦预期降价引发的退房非常激烈，企业很可能会因此暂缓降价，或者采用间接的缓和方式进行促销。退房风波成为房价下降的一道屏障，房价要真正迎来所谓拐点，就必须突破这道屏障。

    在把目光转向楼市，北京，9月份新建住宅价格环比涨幅为零，这已经是连续4个月，北京市新建住宅价格停止上涨。

    与此同时，9月份，北京市二手住宅价格，环比下降了0.4%；重庆，前不久的秋季房交会成交量和成交金额比较低迷，有的楼盘甚至打出最高8.8折的优惠；杭州1到9月份新建商品房，销售面积为523.25万平方米，同比下降了16.3%。

    主持人：刚刚我们通过这个片子看了很多城市的基本楼市的一个现状，看来都是比较低迷，然后很多看房者都是观望的情绪，但房产商如果现在不降价，他可能房子就会捏在手里滞销，但如果要降价的话，那么退房也出现一些新的麻烦，所以这样一种僵局应该怎么样来看待？

    张鸿：我又穿越到2008年去，2008年底的时候，那个时候也是现在这种状况，就是开发商的资金链开始紧，然后才开始出现降价。但是很不幸的是来了金融危机，然后把他们就都救了，所以现在其实我们说这个调控进入到非常艰难的时期，叫深水区也罢，叫攻坚战也罢，它就是说，多方利益现在都纠结在，包括已经买房的人和没买房的人，可能就这一个单独的买房的人群，在这里边都有利益的冲突。

    所以你看这各方面的冲突都在这时候变的非常敏感，到底它会跌，还是只是简单的一跌就会上涨，对吧。

    所以现在你看，今天我看微博上好多房地产专家，他们在说四季度，就是这个月或者下个月，或者12月，然后明年一季度可能会有一个底的时候，最后往往会加一句是抄底的好时机，或者唯一的一次抄底的机会。

    也就说，这个时候大家其实信息是错乱的，所以我们要做的是什么，我们要做的是各方都要做好过冬的准备，可能房价、房地产的冬天真的来了。

    现在我们看到哪些已经做好准备了，银行做好准备，银行说我们现在能扛40%的跌幅，对吧，然后银行现在已经开始调高利率了，是吧。然后开始收紧，当然也有一些地方政府说，开始用变通的手段在放松，但是其实他们意识到，可能冬天是要来了。

    那开发商，现在降价，开发商为什么要降价，其实也是准备过冬，也是准备了现金为稳，然后储备粮食。

    那最终极的就是我们消费者你要做好过冬的准备，不论你是已经买了房的，还是准备买房的，你要养成一个习惯，这个习惯是房价不会只涨不跌。

    主持人：对，这个意识要有。

    马光远：对，对，特别是我们看就是中国房地产市场化改革以来，我们可能从一个真的季节的周期来讲的话，我们从来都在夏季，从来都很热，即使每天可能政策的凉水不断地往你头上拨，但是每一方都认为，形成了一个习惯，就是我认为你即使凉水泼的再多，意味着夏天会更加热，因为夏天会很热，你才会给我泼凉水，你才给我用空调。

    所以现在整个无论是学界也好，业界也好，还是购房者也好，现在大家形成了共同的心态，也就是什么呢，从历史上来看的话，你的每一次下跌，都是为未来的上涨在准备条件，每一次。

    主持人：这次和以前还是一样吗？

    马光远：所以我讲一直是夏天，我们事实上从来没有经历过冬天。冬天究竟是什么？当我们现在再说冬天的时候，事实上是我们在用夏天的空调间的条件来谈冬天的情形怎么样，中国的房地产冬天究竟怎么样，没有人经历，但是。

    主持人：其实2008年那一次不是，对吧，还是有回暖。

    马光远：当我们真正的，因为马上就是外面的政策的热火给你烤起来。所以我认为经验可能很重要。但是如果说，你老用夏天空调间，甚至模拟的那种滑雪场的情景来谈论真正的冬天的话，可能总有一天你会失效，所以。

    张鸿：主要现在是各方，就是到底有多少人是希望它是夏天。

    马光远：对。

    张鸿：永远是夏天。

    马光远：你从现在利益博弈来看的话，你看现在为什么一出现降价的话，为什么会有人闹，而且为什么一闹还会出效果。

    你比如北京前一段时间，通州的一个小区，那么老业主，因为它降价以后，而且降的很厉害，降完以后，老业主开始闹，闹完以后呢，居然开发商承诺给他们补偿，闹出效果了，这个效果本身示范效应，在中国非常大，因为我们经常听到一句话是“会哭的孩子有奶吃”。

    主持人：对，对。

    马光远：是吧，所以这次我们看到到处都在哭，大江南北都开始哭了，那么哭完以后会不会有效果，我想对于这个市场来说，真正是一个考验。

    所以在这种情况下，退房潮背后显示的仍然是大家利益的博弈，就是每个人的心态都是非常复杂的，一方面希望它降；那么另一方面，降了以后又难以去承受，我们有没有这种承受房价下降的这一个社会的比较成熟的一个心理。

    主持人：所以我们说，这个房地产调控说到这一点的时候，无论是专家也好，官员也好，都说要坚持，现在是一个关键的阶段。所以现在可能就是我们需要在坚持下去的那个比较难熬的那样一个阶段，那么在下一步怎样更好的巩固房地产调控的相关的宏观措施？稍候我们回来和两位评论员继续探讨。

    热点城市成交低迷，价格出现松动，如何排除杂因干扰，持续调控不可松动。《今日观察》正在评论。

    主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，前几天温家宝总理在广西南宁考察时表示，现在正是房地产调控政策落实的关键时期，同时也是保障性住房建设处于关键的时期，接下来我们通过一个片子来了解一下，温总理在广西考察时的一些具体的细节，以及各方媒体对此相关的评论。

    要继续搞好房地产市场调控和保障性住房建设，21号到22号，温家宝总理在广西南宁考察，他说，“目前房地产市场调控和保障性住房建设处于关键时期，各级政府要切实采取措施，进一步巩固调控成果，一方面要抓好保障性住房建设；另一方面也要增加普通商品房的用地供给，促进普通商品房市场健康发展。”这是继9月温家宝总理在《求是》杂志撰文指出，楼市调控决心不能动摇，政策方向不能改变，力度不能放松后，又一次对楼市调控的表态。

    保障房方面，建设进度在快速推进，住房和城乡建设部等有关部门的调查，目前保障房开工率超过90%。财政部表示，前三季度，住房保障支出2285.91亿元，增长73.9%。

    楼市方面，国家统计局数据显示，9月份，70个大中城市，新建商品住宅价格环比下降城市有17个，环比持平的城市有29个，同比涨幅回落的城市有59个。

    日前中国银监会有关负责人表示，最新的压力测试结果显示，即使房地产抵押品重度压力测试下跌40%，中国房地产贷款风险仍可控。

    新华社援引专家观点，尽管9月70个大中城市的房价数据再次让看到看到了楼市出现拐点的希望，但反观依旧不断升温的二三线城市的楼市，房地产市场的调控依旧任重道远，需要继续坚持。

    主持人：仍然任重道远，需要坚持，那么接下来在楼市调控还有哪些环节，哪些细节需要我们去巩固加深？

    张鸿：我再穿越到去年，去年4月份，我们推出这一轮的调控的时候，《国十条》，我们现在看来，最重要的我们关注的是房价直接的调控，现在我们看房价的调控，已经取得了成效，这个战役应该是已经见到效果了。

    国家统计局也说，被遏制了，过快上涨的势头被遏制了。那接下来我们要想，我们那些配套的措施，因为我们当时说组合拳嘛，有短拳，有长拳，现在看来这1年多，这个短拳有点效果，那长拳的建设是不是跟得上，是不是在跟上，包括你刚才说保障性住房建设，它其实也是长拳的一部分。

    那还有什么呢？还有我们看第一条其实是什么，是问责制，这是我们当时说《国十条》最大的亮点，现在我们没看到哪一个领导被问责了，说明各地执行的都很好。

    那还有呢就是说，比如说土地出让的这种方式，我们当时也提了，说要招拍挂的这种尝试试点改进。比如说有综合评标、双向竞价等等。这里边有一句话叫“抑制地价的非理性上涨”，我们现在房价的过快上涨遏制，地价的非理性上涨，这是因为你现在地价是不是你主动的让它下来了，还是你因为房价下来了，人开发商不愿意去买地了，拿地也不挣钱了，这是两个不同的。

    所以现在我想说的一点是我们要把《国十条》，包括我们一系列的这个房地产调控政策，不仅仅当做调控政策来，而要把它建成一个机制，就是我们现在的房价靠调控，我们未来的房地产走势靠的是一个非常健全的一个机制。

    主持人：对。

    马光远：那么事实上我们今天谈到这个退房的时候，因为从中国房地产调控的这么多年的经验来看，大家在很多时候认为政策可能会扛不住。所以为什么，而且开发商老在说，说他肯定扛不住，限购肯定会退出。但是我梳理了一下，这下半年以来，整个中央高层的表态，几乎每一个月都会对房地产进行表态，我梳理一下，你看一下：

    7月4号到11号的时候，温总理召开今年经济座谈会的时候谈到房地产调控一定不会放松；紧接着7月12号国务院常务会议要对二三线城市，要进行限购；8月13号、8月21号连续在6天以内，李克强副总理，两次提到房地产调控不会放松；紧接着9月份，温总理写文章；然后是这一次10月21号到22号，我们刚才讲的在广西的时候，又提出不放松。

    所以我们看到整个高层事实上不断在释放信号，就告诉这次调控只有7个字，就是宏观调控不放松。到现在为止，但是我们看到很多市场的解读，没有对这个明确的信号做正确的解读。

    主持人：我们接下来再来听一下财经频道特约评论员他们的观点和说法。

    陈国强（中国房地产学会副会长）：这一轮调控的重点调控城市来说，房价的拐点趋势应该比较明显了，处在这些城市的房企来说，采取以价换量回笼资金，恐怕是一个基本策略了，其他的非重点调控区域，那么特别是中西部的一些中小城市情况可能和北上广深这些东部沿海的重点调控城市，可能会有较大的差别。

    但是北上广深这些城市，应该说是这一轮调控里边的领头羊，它们的市场表现会影响到其他这些城市，当然会表现出时间上的一个滞后性，可能会滞后3个月甚至半年。

    目前从严从紧的这样一个政策基调，短期内不会变，对于保障房的加大力度，对于投资性需求的这种抑制，这些政策趋向，我想恐怕将来会成为一个长期的政策取向。

    尹中立（中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任）：总理说，房地产调控处在关键时期，要完善房地产调控的成果，实际上是有所指的，因为从市场博弈的角度看，我们从2005年以后的历次房地产调控，实际上市场形成了一个一致的共识，也就是说，每当房地产调控会影响到投资增长，影响到经济增长的时候，政府一般都会放松。

    但市场形成这样一个共识以后，所以导致了政府政策调控效果就打了一个很大的折扣，所以当GDP的增长，已经从第一季度的9.7%下滑到第三季度的9.1%，这个时候，当所有的人都在观望或者期盼政策会放松，所以总理在这番表态是有所指的。

    主持人：那我们说现在在目前楼市的拐点到来的当下，有哪些新的情况我们需要去警惕去预防？

    张鸿：刚才你们俩都提到了心理预期，有一个细节，就是在上海他们退房的这个，前面在退房的这个背后，售楼处因为降价，电话打爆了，就是不停地有人要来买房。什么意思？这些人其实他们的心理预期，仍然是房价。

    主持人：还会涨。

    张鸿：具有投机属性的，投资属性的，就这种心理预期如何扭转，靠我们政策的坚定和政策的延续。

    所以我们说，行百里者半九十，咬住青山不放松，我们需要做的其实就是这一点，唯有维持住我们的房地产的调控，才能保证我们在房地产领域政府的政策的信任不被降低。

    马光远：事实上是一个捍卫信誉的，这么多年最后一战，当然这个保卫战，一方面当然有信心；那么另一方面更重要的是，你要做好各方面的风险防范准备。

    比如说经济会不会因此受到大幅度的负面的影响，再比如说，中小企业会不会受到很大的影响，当然对于这个拉动经济增长来讲的话，我们有1000万套的经济保障性住房，那么这一方面我现在看到很多……