首套房贷利率上扬，楼市拐点是否来临？《今日观察》正在评论。

　　主持人(史小诺)：各位晚上好！欢迎收看今天的《今日观察》。未来贷款买房可能会越来越困难，在上一周，北京建设银行部分支行首套房贷款利率上浮到了基准利率的1.05倍。上海、广东等有一些银行也是分别上调了首套房的贷款利率。从几年前的房贷优惠七折、八折、九折到不打折，再到现在的房贷开始进入1.05倍的时代。房贷的收紧透露出怎样的信号？这对于未来房地产市场的影响将会有多大？我们将会就此展开评论。

　　今天的评论员是霍德明和刘戈。首先我们一起来看一下首套房贷利率上涨的一些基本的情况。

　　这两天一条北京部分银行上调首套房贷款利率的新闻，撩动楼市敏感的神经。

　　新华社报道建行北京分行贷款中心的一名工作人员说，目前个人贷款很少能执行基准利率，会根据客户情况有所上浮，首套房贷利率执行基准利率的1.05倍，建行北京分行有关负责人对此表示，银行根据贷款客户的不同情况，实施差别化贷款利率政策，这是因为建行高度关注房地产市场变化，借鉴同业做法及考虑到风险防范情况，继续实施客户区域差别化政策。据测算以贷款100万20年的首套房贷款计算，上调基准利率1.05倍后达到7.40%，借款人每月要多还款211.87元，贷款20年累计总利息增加50847.88元。

　　建行上调房贷其他银行是否跟进，一些媒体联系工、农、中三大国有商业银行，这几家没有上调房贷利率，记者电话采访其他几家商业银行。

　　广发银行客服人员：正常的(房贷)上浮10%，如果是特别的我们本身有支持的项目就上浮5%，个贷散户这边我们可能不一定做，如果能贷的话上浮10%到15%，要看你贷款金额的，还有你放款的时间。

　　来自北京市房地产交易管理网的统计数据显示，今年1到9月份北京新建商品住房中，居民首次购房占比达到88.5%，较房地产调控新政策实施前提高了13.5个百分点，可见首套房贷利率的执行情况对市场的波及面较大，有一组数据值得关注，中国人民银行14日公布，9月份人民币贷款增加4700亿元，同比少增加了1311亿元。

　　主持人：我们看到从几年前的这个首套房的房贷利率从七折到后来八折、九折，不打折，到现在进入1.05倍这样一个时代，那么房贷的整个收紧对于购房者具体的购买力它的影响会有多大呢？

　　刘戈：可能我觉得对于一些，比如说恰恰好好紧紧巴巴的要买第一套房的小白领，或者一些城市务工的人员，到城市里头买第一套房的话可能会造成一些一点点影响，那么我们刚才也算过账，那么如果你要贷一百万的话，每个月多支出200元这样一个数量，那么我们想在大城市可能在中小城市的话，你买一套房子不需要这么多的贷款，那么也就是说增加几十块钱，所以的话可能这种影响，直接的影响并不算太大，可能更多是来自于一种心理上的影响，因为对于大家来说，大家已经习惯于承受一个就是打了折的，或者是至少是基准的这样一个利率，其实从2004的年10月28号中国人民银行当时就取消了人民币贷款的上限，那么也就是说很多现在的中小企业贷款都是拿到10%几这样贷款这样一个利率，而且在南方一些城市，广州、深圳很多银行其实这几个月来已经有很多的，你比如8%，9%，10%这样的贷款，对于老百姓来说没有经营行为的人，他不太适应这样的一个，就是说贷款，住房贷款的利率呢，还要在基本利率的这个基础上再加百分点，那么这样的话对心理上会有一些个影响。

　　主持人：霍老师的观点呢？

　　霍德明：我觉得刘戈说得也对，尤其对于小老百姓真正钱支出呀也大概就十几块钱，甚至不到一百块钱，看你的贷款数量了，不过你刚刚说几年以前，我告诉你两年以前，2009年的10月份的时候，那个时候首套房贷，原则上还可以享受优惠利率七折，基准利率之下再乘以70%，两年以前。2009年底咱们建设银行是第一个，打破这种七折首套房这个规律，他开始弹性的有差异化了，从那时候就开始七五折八五折九折。

　　主持人：是根据客户不同的。

　　刘戈：是根据你的资质。

　　霍德明：根据客户，根据客户的地区，差异化嘛，而这个2009年以后，在2009年的2月份原则上所有东西调到八五折了，2010年2月份以后，当然其他所有的行慢慢就跟进，所以到2010年大概年终的时候，大部分都是八五折的，而到了年底了，去年年底，2010年年底到今年年初的时候，这个八五折这个玩意也就开始慢慢消失了，开始就到基准利率了，今年二月份基本上很多地方都变成基准利率，甚至股份制商业银行它已经有上浮了，而今天建设银行能够不根据基准利率，而把基准利率乘以1.05或者1.1，其他银行，这完全是市场竞争的表现，这个表现呢，也证明了现在所谓资金的供给是非常紧俏的。

　　主持人：那么老百姓购房是否会受到这个房贷收紧的影响，我们也是联合数字一百市场研究公司做了这样一个调查，您有没有受到首套房贷利率的影响？我们看到大部分的朋友51.60%的朋友认为是没有的，就跟刚才两位的观点一样。

　　看完这样一个数字调查，那我们再来看一下网友们对于房贷收紧对于购房有什么样的一些说法。

　　这位朋友说"额度紧，贷款难，这是去银行贷款买房子的朋友回来最多的抱怨。原本对于优质客户、重点客户会有一定程度的照顾，而现在即使首套房贷款的优质客户，最好也就是实行7.05%的基准利率，不上浮已经很不错了。而且银行对于下款的时间也没有把握。没办法，只好再观望一段时间了！"

　　这位朋友他说"我是成都人，最近准备买房。但是现在在成都购买首套房，已经很难找到一家银行能够以基准利率进行贷款的了。最低上浮5%，正常情况上调10%左右。而成都五城区以内，首套房的房贷首付成数为三成，五城区以外首付成数上调至四成。最早首付两成的情况已经成为历史，买房越来越难了。"

　　我们看到现在在很多地方不同的银行都是在收紧房贷，现在要买房去贷款越来越难了，接下来我们到上海去看一下，有一位客户她的经历是怎么样的？

　　说起当下一些银行房贷业务办理的速度，上海市民吴女士感触颇多，今年4月份吴女士向银行申请贷款购买新房，贷款申请递交了两个月后，银行终于恢复说审批通过了，由于是客户首次贷款买房还能获得首付三成，贷款利率8.5折的优惠，可直到今年8月份，银行房款迟迟没有放下来。

　　吴女士：银行信贷人员跟我说，可否上浮(房贷)利率，提前给我放款，上浮到基准利率。

　　最后吴女士全家几次交涉下，银行才按原先的约定放了款，而当时距离买房审批通过已经过去了两个半月。

　　韩建君(房盟中国事业部总经理)：像有的客户贷款后两个月三个月甚至四个月都不能够放款，正常的年景一般来说，放款周期是15天到1个月。

　　业内人士表示，从今年五六月份开始，房贷放款难已成为比较普遍现象，个人房贷很少能执行基准利率，一般会根据客户情况有所上浮，近年以来央行五次上调存款准备金率，大型金融机构存款准备金率升至21%，保证金纳入存款准备金收缴范围加剧了银行流动性压力，进入第四季度，在监管层存贷比与准备金库容等多重压力下，银行用于个人按揭贷款的额度更趋紧张。

　　黄倩如(广州某按揭服务公司总监)：银行本身额度偏紧，在有限的额度下，银行会争取更加大的利润。

　　专家表示，基于风险防范来提高利率是符合国际惯例的，这其中隐含了一个判断房价可能会下跌，这是上调利率背后真正的信号，表明银行界也逐步看跌楼市。

　　《每日经济新闻》日前报道，12家上市银行，今年上半年个人住房及商用房新增贷款4182.3亿元，同比少增加了3000亿元，部分银行甚至出现了负增长。

　　主持人：我们现在看到很多地方都是收紧了房贷，那么同时也是看到放贷的时间也是无限期地往后延长，很多人都需要等待，为什么银行会要收紧房贷这一块？

　　刘戈：从贷款的性质上来说，其实银行是很喜欢住房贷款的，住房按揭，因为一方面个人住房按揭的信用很好，通常情况下很少有变成坏账的这是一方面，另外银行对于个人贷款，个人住房的按揭每个月都可以还款，这样的话让银行的资金有很好的现金的流动率，所以对于银行本身来说的话它是非常喜欢这样贷款，但是目前出现一个什么情况呢，我们现在对银行放款额度，每个银行每个月都有固定的额度，那么也就是说你这么多放完了以后你就没有再多的放了，在这个时候如果在这种情况下，那么我如果提高我的这样一个利率，那么我就可以多赚钱，那么我为什么不提高呢，就像我只有一车苹果，我一块钱也可以卖，两块钱也可以卖掉，那么我为什么不两块钱把它卖掉呢，所以的话银行做这样一个选择是很正常的一个选择。

　　霍德明：对，刘戈刚才分析银行的行为，我提醒大家我们国家的利率是政策管控的，也就是说存款利率是由政府来规定的，当然贷款利率还有一个上浮的空间，所以银行竞争是会有影响，也就是说当我们想想看在金融危机以后，我们所谓的这个宏观政策开始是松的，后来又开始紧，而现在为止紧的宏观政策已经搞了20多个月，但是这个紧的宏观政策接下来，我们使出了升存款准备金呀，还有什么总量管制，对于升息这件事情还是比较敏感的，也就是说国家并没有真的时常升息，利息既然没有升，但是这个额度在管制的，现在对于房地产这块呢，刚才刘戈说过了，银行是喜欢做的，对不起，就只有这么多额度了，各个银行之间竞争，我也很喜欢做这个，你也很喜欢做，但是外面有更强的需求，那我们就看吧，尤其是差异化的这个政策，差异化的这个行为它是自发性的，它不是一个政府的政策，它只要是差异化，原则上就是可以大家来讨价还价一下，跟个别客户呀。跟个别客户讨价还价的结果就变成我们今天看到的，各个银行，甚至股份制商业银行，跟这个中、工、农建这都不太一样的情况，今天我们只是看到了建设银行它上浮了大概5%到10%左右，其实其他很多银行早就上浮了10%到15%了，这就是因为差异化利率政策的一个效果。当然了银行它也考虑到由于宏观调控这么紧之下，将来的房价可能会有些松动，所以他今天在选这个要贷房的这个对象的时候，他非常谨慎，所以不仅差异化，还要差异化选好的，甚至能够负担更高一点利率的这些客户，所以这也是为什么他要涨利率的原因。

　　主持人：所以他的这个点也是在他的把控当中的，他完全是要更好的承担银行自己的风险的客户。

　　霍德明：对。

　　主持人：那么我们说现在的房地产市场是处于一个比较低迷的状态，那很多人会有这样一种观点说，房价的拐点即将会到来，那么现在很多银行提高首套房的房贷利率，对于未来的房地产市场将会有怎样的影响？稍后回来和两位评论员继续探讨。

　　银行警惕房贷风险，房贷是否进入高风险时期，房地产市场将向何处去？《今日观察》正在评论。

　　主持人：欢迎继续收看今天的《今日观察》，接下来我们继续我们今天有关北京建设银行等等很多的地方银行，纷纷提高首套房贷款利率的消息，那么接下来我们一起来看一下房地产市场目前的现状究竟是怎么样的？

　　进入10月，一些地方举办的秋季房展会"冷清"成为关健词。在大连今年的秋季房展会，虽然增加了两个展馆，但参展商的数量并没有增加，甚至像远洋地产这样的大型房企也没有参展；在南京，今年秋交会参展开发商从去年同期的58家下降到38家，而且一万元每平米以内的房源占比例近四成。

　　董蔚(中央金地策划总监)：三层到十四层的均价只有三万九千五，这个价格应该是比主城前年的价格还要低一千块一平米左右。

　　北京，前九个月新建普通住房成交均价为每平方米14058元，比去年全年的每平方米14847元下降了5.3%，继续保持稳中有降态势；上海，黄金周期间的房展会上仅成交了203套，整个国庆长假期间全市一手住宅成交不到400套。

　　市场冰封，秋季能否成为分水岭？对此中国社科院金融研究所研究员易宪容认为，如果中国的房地产泡沫在调控下慢慢挤出，会对中国乃至世界经济产生积极的影响。

　　财经评论员叶檀也认为，中国的房地产泡沫在调控后会变成可控的市场。

　　主持人：看空楼市的这种说法很多，但是我们现在说到这个首套房贷的收紧，是不是会助推这种房地产市场拐点的到来？

　　霍德明：在我们国家里面其实房价它是跟政策是有很大的关系，当然了自从所谓四万亿"加实"以后我们就看到房价在涨，于是七折到八五折到现在基准利率，甚至现在比基准利率要高了，但是我们看到过去这一年里面，2010年这一年里面它的房价并没有降，虽然交易量是缩减了很多很多，像有一个调查深圳那儿交易量上个月降了百分之，去年10%，缩了90%，这是怎么回事啊，2008年房价已经开始降了，可2011年房价还没有降，这就牵扯到我们现在首贷房，首套房这个利率，记好了首套房一般来讲是刚性需求，刚性需求就表示说如果人他买不起房的话，这部分就买不起了，于是房价就会开始降，所以我的估计这一次的宏观调控因为从这个2010年4月份开始的"国十条"，一年半了，如果根据2008年上次的经验，可能这个拐点应该是不远了。

　　主持人：刘戈的观点。

　　刘戈：其实这个房价降不降，关键的原因就是说房地产商他的资金链怎么样，那么现在看呢，对于这些大的集团性的这些大型的房地产开发商呢，他们的资金链在短期内没有问题，首先的话他们的自有资金，另外就是说他们的资金来源是相对比较多元化的，即使银行现在对于开发性的贷款呢，非常的吝啬，但是他们总会有别的办法，比如说他是一个集团公司，他可以用这个公司，比如说他是一个涉农的公司，那么会得到国家的政策支持，然后他拿到贷款用到房地产这个资金链上，或者他通过信托方式，总之来说，大公司目前来说没有问题，但是对于那一些资金来源比较单一的这些中小的这些房地产开发商的话，现在已经的话已经就面临着资金链断裂的问题，现在这个贷款的话，就是个人住房贷款这一部分，如果收紧了的话，那么……

　　主持人：很多中小房地产企业。

　　刘戈：他的资金链就会出现问题，因为他原来的那个资金来源它不是自有资金。他是来源的那些资金的成本本身就很高，那么这个时候对于一些小开发商，那么如果他要觉得资金链很紧张的时候，他这个时候可能要忍痛做一个决断，也就是说我的房子是不是可以降价，迅速地能够出一些。

　　霍德明：你觉得这个大的开发商，他的资金链还能撑多久？

　　刘戈：对，那么就是有一个循序渐进的过程，它如果一开始只要有一些小公司他开始挥泪大甩卖，那么别的点大公司的话它看着就眼馋，人家这个地方销售量上来了话，他如果不……那么这个所谓拐点可能就是这么到来的。

　　主持人：那我们接下来再来看一下，我们联合数字一百市场研究公司所做的这样一个调查，我们看看普通的网友他们认为楼市的拐点是否到了？39.50%的朋友说正逐步确立不远了，还有37.20%的朋友说没有，没有到，还有23.30%的朋友认为到了，也就是说认为到了和不远了是占了绝大部分。

　　我们接下来再来看一下网友他们的观点。

　　这位朋友说"银行资金收紧，就会调整房贷利率，银行此举针对的是炒房者，购买首套或者已经多套住房的人会受到影响，银行这么做可以减少贷款的风险，尽快收回成本，减少资金的流出。这意味着房地产的拐点到了，有利于转向实体经济的发展。 "

　　这位朋友说"此举对于刚需无非是雪上加霜，现在的房地产处在半死不活的状态，在宏观调控的大背景之下，房地产还没有到拐点，中国的经济是地皮经济，中国房地产的宏观调控不会大涨也不会大降，还是以稳为主。"他觉得中国经济是地皮经济，所以他觉得拐点还没有到。

　　那接下来我们再来听一下财经频道特约评论员他们的观点和说法。

　　尹中立(中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任)：从现在的情况看房地产价格已经出现了明显的拐点，也就是明显出现了下跌，所以这个时候，商业银行上调按揭贷款的利率，而且幅度很大，上调了正常贷款的1.05倍，甚至是1.1倍，这样就使得实际住房买房人这种还款的负担实际上是增加了很多，利息的支出实际上增加了40%到50%，应该说它对购房人心理的预期会产生非常大的冲击，尤其要关注的是这个时候正好是在楼市下行的过程当中，银行在提高首套住房的这种利率，所以对市场会产生的冲击比在价格上升的趋势当中产生的冲击会更大，会进一步加速了市场下跌的进程。

　　华生(燕京华侨大学校长)：我觉得如果调控政策坚定不移的话，那么这个拐点应该会出现，当然我们还是希望如果能够持续性地调控发生作用的话，还是要从行政办法逐步过度到经济办法上来，因为我们现在大家知道目前房地产市场受到控制，主要是靠限购政策，那么限购政策它是一个行政办法不可能长期地持续下去，恐怕还是逐步地要过度到经济性的办法，比如说是这个房产税，包括对二套三套房的房贷的控制，利率上的调整，用这些办法来控制房地产市场是一个长期持续性的办法。

　　主持人：我们看到目前首套房贷上调是部分银行的做法，但是两位认为是不是很多银行会跟进，然后今后老百姓买房子获得这个贷款是不是越来越难？

　　刘戈：短期内的话可能对于现在马上想买房的人，他可能难度有一些增加，而且费用的话有些增加，但是长期来看呢，虽然这个银行它的这个放款的额度现在有所减少，但是同时我们看到另外一个现象就是大家买房子的积极性也在降低，买房的人也在减少。所以两个都在减少的情况下，所以银行这方面它就不会，虽然是提高一部分，但是不会提高很多。所以我是觉得大家没有必要太多的，如果要想买房的话有太多的担心，要提高也不会很多。

　　霍德明：获得购房贷款会不会难，完全要看这个紧缩的货币政策，我的看法是如果这个政策继续再紧缩下去的话那应该是越来越难，而这一点又跟刚刚的拐点有关系了，大部分人同意拐点不远了，怕就在哪儿，你知道拐点不远了，这个时候货币政策觉得好像大功告成了。

　　主持人：就放开了。

　　霍德明：松了，松了以后当然就会使得之前有关于房价我说它是量缩价并没有降，而这个真正要使得价降的这么一个后果还没有到的时候货币政策先松了，那这个就失去了整个政策的意义了，所以我说货币政策还是要坚持下去……