最近,有消息称,万科今年将参与南京的保障房建设,预计建筑规模达400万平方米。这一规模远远超过万科进入南京10年来所有开发项目面积之和,也是今年传出的开发商参建保障房的最大规模。事实上,不仅是万科,保利、中建、绿地、远洋、富力、首开等诸多大型房企在谋求大规模进入保障房市场。在严厉调控之下,规模巨大且安全系数高的保障房领域成为企业风险调节的绝佳所在。
　　但目前的政策体系、政府职能、利益激励和风险分担机制仍存在不确定性。因此,企业仍需与政府一道,理顺保障房建设的诸多关节,探索建立安全性与盈利兼顾的参与模式。

　　大势——七成之变

　　6月23日,本报记者求证万科参与南京保障房建设一事,南京万科置业有限公司总经理付凯并未正面确认。“的确与南京有关部门商谈过保障房建设事宜,但目前尚未获得南京市政府委托。”
　　同一天,记者从南京市住建委了解到,万科已成为南京市首批公示的16家保障房建设开发商之一,而且未来每个保障房项目都将从公示的开发商中选择承建单位。
　　万科总部也明确,鼓励各地分公司积极介入保障房建设。万科总裁郁亮在接受媒体采访时曾表示,此轮调控是房地产市场“重建”的开始,未来市场格局、行业发展趋势都将发生变化。“我们认为未来住宅体系必须包括两大部分:政策性住房和商品房,而且政策性住房会有一个可观的比例。”郁亮说,开发商必须主动配合这种趋势,主动参与这两大块的建设发展。
　　万科判断的依据,源自调控政策对保障房建设的倾斜。早在本论调控之初,国土资源部就曾要求,各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。在其后公布的全国供地计划中,这一比例达到了77%。
　　当时,有分析人士指出,如果这一政策能够得到长期有效的执行,那么房地产市场现有的游戏规则、格局都将发生变化,且开发商的发展策略也需作相应调整。
　　“新国十条”出台后的5月19日,住房和城乡建设部与省级地方政府签订2010年住房保障工作目标责任书。按照计划,2010年全国共建设各类保障性住房300万套,棚户区改造住房280万套,改造农村危房120万户。不少地方也明确提出“2010年保障房和配套房的开工量不少于总量60%”的目标。
　　住建部政策研究室内部人士告诉记者,“新国十条”赋予了住建部约谈、考核、问责的权力,因此签署目标责任状时,已经明确了年底的考核与问责,“与乌纱帽挂钩”。因此,今年各地的保障房建设将有所保证。例如,南京今年保障房用地总面积接近1万亩,计划3年左右建成900万平方米,今年开工600万平方米,竣工300万平方米。北京也有1250公顷的土地供应用于保障房建设。
　　据国泰君安房地产分析师孙建平估算,今年我国将完成580万套保障房和棚户区改造的投资额约需要3500亿元。今年中央政府安排的专项资金为632亿元,需要地方政府配套的资金以及引入的社会资金的规模将达到3000亿元左右。
　　在这种背景下,北京万科营销总监肖劲认为,房地产企业大规模参与地方的保障性住房建设将是市场的大趋势。“2010年北京万科的竣工面积将有1/3是保障性住房,现在我们更愿意主动和政府谈建设纯保障性住房的事情。”肖劲透露。
　　事实上,即便不主动参与,保障房建设也是大部分房企的必由之路。“住宅用地的70%都用于保障房和中小套型商品房,而且商品房用地也要求配建一定比例的保障房,只要拿地开发,基本上绕不开保障房的建设。”北京某中型房企的负责人告诉记者。

　　现实——低利润与不可控

　　除了市场规模巨大并且是未来发展趋势之外,在调控背景下,保障房建设受到开发商青睐的另一重要原因就是其经营的安全性和稳定性。
　　一般情况下,房地产开发的投资收益,取决于销售的利润率和资产的周转率。在调控打压之下,开发商很难通过提高利润率来提高投资收益率,更好的选择则是提高资产的周转率。而参与保障房建设则提供了可能性,在理想状态下,政策性住房在需求上是稳定且充裕的,只要尽快建好尽快交付使用,就不必担心资金回笼的问题,从而将资金的周转速度最大化。
　　业内人士称,“因为宣传和营销成本很低,只要控制好建安成本和管理成本,保障房的利润就能得到保证,通常在3%到5%之间。”
　　各地政府控制的保障房利润也基本在此范围。南京市住建委对承建保障房的开发商要求利润率控制在3%,另外可获得1%到2%的管理费。上海要求安置房的利润率在5%左右,经适房的利润率在3%左右。因而在“市场规模巨大、利润率稳定在3%到5%、风险低、资金周转率高、容易获得信贷支持”的保障房建设与“风险高、利润高但不稳定、资金周转率低”的商品房市场之间,在调控逐步深入之下,前者愈发受到开发商的青睐。
　　但是,目前保障房领域的现实与理想化的状态还有所差距。首先表现在风险的控制上,虽然总体上风险较低、安全性较好,但在售价限定的情况下,如果碰上建材价格上涨,风险则是由企业承担。所以,保障房建设需要企业有较强的成本控制能力,比较适合规模化的大型企业和具有很强施工经验的开发企业。
　　同时,受政府行政能力的制约,有时候保障房的资金周转率并不是很高。万科在北京的第一个限价房项目红狮家园,原本预算从拿地到售完的时间是一年左右,但是由于政府对购房人资格审核等因素,一直到两年后才开始销售,导致资金周转率大降。
　　此外,对于一些政府回购的保障房项目,政府的偿还能力和行政效率,对于开发企业而言,也是不确定因素。万科红狮家园项目经理许珂告诉记者,该项目在开发过程中,还历经污染土治理、开工延后、建材涨价等不确定因素,尽管进行了严格的成本核算和控制,最后已是微利,净利润率在3%以内。
　　“这次主要在户型设计、成本控制等方面,为下个项目积累了经验。”许珂透露,万科下一个在北京的保障房项目将试点采用工业化模式。

　　先行半步的探索

　　业内专家建议,在越来越多的企业希望进入保障房领域的情况下,政府更需要理顺利益激励的风险分担机制,鼓励企业建设保障房,并在保持稳健的基础上,尽量能提高参与企业的利润。
　　但是,目前的政策体系、激励机制等都还不完善。针对实际操作中的诸多困局,开发商也在探索。
　　意图大规模参与地方保障房建设的万科,有结合规模化的保障房建设推进住宅产业化的打算。5月底,王石指明方向,“万科下一步仍然会加大对住宅产业化的推进,并结合政府下单的保障房的建设进行大规模实践。”
　　郁亮近日也公开表示看好保障性住房建设与住宅产业化的结合,将积极介入,“今年的目标是以产业化方式建设100万平方米的保障性住房。保障性住房建设规模大,进度要求快,套型结构设计易于标准化,同时节能环保要求较高,适合产业化方式建造。”
　　6月初在上海举行的保障性住房性能认定试点工作座谈会上,住建部住房保障司与住宅产业化促进中心的负责人也曾提出了这个思路,探讨保障房建设推进住宅产业化的可行性。
　　事实上,政策层面上已现端倪。今年3月底,北京市政府、市建委,联合其他一些主管部门,出台了工业化住宅优惠政策,北京的项目如果用预制的方式,能够豁免不高于3%的容积率。北京今年计划有50万平方米的政策性住房试点工业化。深圳也在讨论一些指引,拟给予工业化住宅容积率一定的倾向性扶持。
　　而对于企业而言,工业化建造虽然会在一定程度上增加建安成本,但是规模化之后,建安成本则可以拉平。据测算,20万平方米以上的规模即可拉平所增加的建安成本。此外,工业化建造会大大缩短施工周期,提高资产的周转率。
　　除了规模化、标准化、工业化的思路之外,记者还从万科内部人士处得知,万科正在考虑保障房领域的“代建制”模式。即资金等均由政府投入,万科只输出技术与管理,以此来收取管理费用。若依此实施,开发商几乎毫无风险,而利润稳定。