为什么明显的是打压的宏观调控政策，可房价却越打越高，为什么出台这么多的政策却不见效呢？
究竟是什么人那么有钱，把这么多、这么贵的房子买下来？
是中国人的钱，还是外国人的钱？是富人的钱，还是穷人的钱？是银行的钱，还是百姓找银行借的钱？是什么人在这么高的价位上买房？从哪儿来的钱买了这么高价的房子？
今天回过头来看，应该说是政府低估了市场的需求，甚至过于低估了市场的需求，尤其是短期需求。
既然土地政策紧缩、银行信贷紧缩，那么明显的一个信号就是，从市场心理预期的角度来讲，房子的市场供应量会相对减少。而商品的供应量一减少，或者说产生了稀缺，那能不能成交、价格会不会上涨，就要看需求了。
13亿中国人对房子的需求之旺显而易见。问题是，这13亿人口中有多少想买房的人是有效需求？有效需求是指：有需求，但同时又有支付能力。这里还有一个要点，就是时间。即使有支付能力买，还要看人们愿意在什么时候买，是愿意趁涨价时买，还是等跌价时买，还是判断该出手时就出手，立即购买。
中国的银行里放着20万亿人民币居民储蓄，20世纪80年代有人就把它比喻成“笼中虎”，生怕有个风吹草动它一下子跑出来，什么都得涨。结果好多年这“虎”没动静，于是大家找原因，发现了“二八”现象，就是所谓80%的存款掌握在20%的人手上，而剩下的80%的人只掌握着20%的存款。哦，原来是这样，闹了半天这“虎”不咬人。80%的人只掌握20%的存款，弄不出多大动静来，这就叫做有效需求不足。既然口袋里掏不出这么多钱，那么再想买也买不成。所以请放心，如果价格过高，这生意就没法做了。
不曾想，在中国经济市场化步伐加快的今天，在世界经济全球化的今天，有一些账不是关起门来查查银行报表，看看统计公报就可以算清楚的。
第一，民间资本是推高房价的首要原因。
在地产市场，首先敏锐地嗅到商机的，是那些江浙商人，尤其是温州人。我清楚地记得，在宏观调控开始时，为防止投资过热，电力、钢铁、石油、煤炭等几个重要的投资领域都对民营资本关上了大门，只剩下两个投资领域是敞开的：一个是股市，一个是房地产市场。由于2003~2004年股市仍然在一路下滑中，于是地产几乎成为唯一一个民营资本可以大规模自由进出的投资领域。这些投资人买房并不是自己居住，所以他们必须考虑何时退出。而退出的条件有两个：一个是要能涨上去，有得赚才能退出；另一个是涨上去还要有人愿意接手。
要涨上去很简单，就是用相对充裕的资金去追逐相对稀缺的房子，价格就上去了。原因很好理解，建房的速度不可能有聚钱的速度那么快，所以大量资金完全有能力在短期内制造房源稀缺，制造价格上涨，于是有了大章小报常常报道的“炒房团”。而后来的购房者愿意以更高价格接手的理由也很简单：就是房价不停地上涨，3000元时不买，到4000元就后悔；4000元时不买，到5000元就得赶快买了。
所以，在政府宏观调控开始两年效果平平的时候，我发现了一个问题，就是民间资本的力量不在调控范围内，也就是说没法调控。第一是性质无法调控，因为自有资金自由支配；第二是规模无法调控，因为谁也不知道民间资本到底有多大，有多少现金是放在地窖里银行看不见的，这还不算那些地下钱庄。
这时，我们就已经感觉到有点“藏富于民”的味道了。
如果说民营资本是小打小闹的话，那么国际资本跟进之后，房价就有“洛阳纸贵”的感觉了。
第二，境外资金进入是推高房价的次要原因。
2005年，随着中国汇率改革，人民币兑美元从8.27∶1开始升值，到2008年已升值17%以上。在这个过程中，境外资金非常清楚在一个国家货币升值的过程中会发生什么，因此巨量资金疯狂涌入中国，来搭人民币升值这趟快车。
资金会疯狂到什么程度呢？有人甚至提出这么一句口号：“坚决买入人民币！坚决买入人民币资产（包括垃圾资产）！”于是我们看到，在北京、上海等地，都有境外机构用数亿数十亿的资金，把整栋整片楼盘买下。他们看到了人民币升值，更看到了人民币资产的升值。房产是最典型的人民币资产。
从2005年起，境外那些大资金看准了中国经济快速发展这个机会，开始登陆中国内地、登陆中国香港，把手里的美元、欧元、澳元、英镑、日元换成人民币，这些资金进入楼市楼市涨，进入股市股市涨，买个煤矿煤矿涨，买个金矿金矿涨。所以，热钱涌入中国的一个目标，就是赌人民币升值。中国政府则不断颁布政策限制外资进入楼市、限制外资进入矿产资源、有节制地审批QFII（境外合格机构投资者）进入股市。
但是，只要机会存在，很多境外资金就会想尽办法绕过政府监管和政策的限制，或者躲在合法身份者的背后参与进来，甚至直接通过地下钱庄进入市场。仅广州而言，2007年半年楼市上涨50%，有公开报道称发现3
000亿美元通过地下钱庄“袭击”了广州楼市。
然而，人民币升值势不可当，人民币资产升值也势不可当，这才是人们买房的真正原因。
第三，股市资金是推高房价的重要原因。
如果嫌境外资金来得不够猛、不够快的话，那股市资金就成为推动房价迅速上涨的第三股重要力量。到2007年5月，股市已经翻了好几倍，第一波赚足钱的人在股市暴跌的“5?30”之前逃离出来。北京有个做地产的老板，在“五一”节期间一天内接到5个朋友打电话来买房，那时他的房地产项目已涨到2万多元1平方米了。
第四，地价暴涨也是推高房价的重要原因。
境内和境外数家房地产商参与本来已经火暴的土地市场“招拍挂”，疯狂拿地，“地王”纪录在全国各地频频刷新，已经建好的楼盘比着隔壁刚拿地的开发商的成本一算，我这房太便宜，不行！随便找个理由先捂几天，要么说销售证没拿到，要么称需要预约，先捂它几个月再说。等项目一开盘，50%的价钱上去了，甚至还有翻着倍地就上去了。股市赚钱太容易的时候，买房跟买白菜萝卜一样，反正钱像白赚的，买房价格不管多高都不在话下。
第五，银行20万亿居民储蓄被撬动，是房价上涨的最后一个原因。
这么高的房价总得有人接啊！虽然不是绝对的，但基本是在民营资本、境外资本、股市资本一轮又一轮的推动下，楼价一涨再涨，最后老百姓憋不住了，还是赶快买吧！再不买，谁知道明天又该涨成什么样？于是，20万亿存款终于松动了，当然不是全部。
以前中国人如果有了钱，他们有理财的途径吗？股市这么低迷，大家只能把钱放在银行里，一是大笔现金放在家里不踏实，二是没有什么别的理财产品，拿着人民币做不了任何的事情。结果楼价一路猛涨，这时银行的20万亿居民储蓄存款再也按捺不住了，所有的人都在想，与其把钱放在银行里，不如拿出来买房，以后房价肯定涨，而且涨得非常快。当每一个人都这样想的时候，还有多少人的钱能在银行里待得住？
于是大家就看到2007年很多楼盘一开盘就销售一空的盛况：连夜排队，电脑摇号，跟股市打新股中签一样，摇中号才有资格选房。你有钱怎么样？没房！需求可以一夜之间就爆发出来，只要把银行里的钱提出来，只要把股市里的钱挪出来，只要把国外的钱汇进来，就能流进楼市。但是，一夜之间能盖一栋房子吗？当然不能。地产商需要先买土地，然后去做规划，再找银行贷款，才能盖房，最后才可以销售，这可不是一朝一夕能完成的。
钱多货少，结果就是一个字—涨！
如果钱太多、货太少，就是两个字—猛涨。
这就是过去两年来我们看到的房价为什么一涨再涨，而且是猛涨的主要原因。
现在问题出来了，这最后被撬动的储蓄接到楼市的最后一棒了吗？
股市已经暴跌了，房价真的会下跌吗？ |
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