房价咋不能再降点
    2009-05-13    温源    来源:光明日报
    近来每次看见刘伟,他总是行色匆匆,不是在带着客户看房,就是拿着一撂资料不知要赶往何方,与他去年常常围着店铺悠闲抽烟的模样,简直是判若两人。
    刘伟在笔者所住小区附近一家房产中介已工作多年。其实,真正判若两人的不是他,是今年以来愈来愈热的京城楼市。一度下探至16000元/平方米的小区房价,而今
又飚升至22000多元。提到最近的一次过户经历,刘伟称,原来只需半天就能完成的过户手续,而今却因房产交易所“人太多了,根本排不上队,结果用了三天才办完”。
    不只二手房,销售业绩“春信”频传也让多数开发商趁机提价。据了解,目前新售楼盘几乎都比上一批推出的产品在价格上提高了一成以上,预售楼盘也频频发出销售提示“价格要略有上涨”。数据显示,北京今年头4个月房价均呈现环比上涨趋势,住宅4月份均价为12280元/平方米,比1月份房价已上涨1840元/平方米。虽然房价总体上还不及去年同期,但在城区繁华地段房价基本回到了2007年房产火爆时的水平。
    春节前楼市难有起色的境况好象还是几天前的事,怎么转眼间就上去了?看着心仪的房子价格一天高似一天,持币观望的购房者既焦急又后悔。“房价怎么就不能再降点?再降点我就能买了。”可现实告诉你,指挥房价的往往不是普通消费者的心理预期,而是让人说不清、也看不透的市场。
    刚性需求是此次楼市“小阳春”最主要的推动力。在中央一系列减息、减税等救市政策和一线城市房价持续下跌的共同作用下,2007年11月以来被压抑的购房需求有着强烈的释放愿望,许多一次置业的消费者选择在春节后集中入市买房,并由此带来成交量的大幅上扬。今年1至4月份,北京房地产市场交易量逐月升高,累计实现成交金额达563.4亿元,同比增长81.2%;其中4月成交金额更是达到234.5亿元,同比增长173.8%。有人形容“看起来一个月的成交量,实际上是一年半的需求。”量变产生质变,成交量的井喷带动房价也随之上涨。
    经历了当前一轮房屋交易增加过程,房价继续大幅下跌的可能性因企业资金压力的缓解而迅速缩小,经济回暖的信心已愈加坚定。开发商对投资的热情也开始恢复,消费者渴望低价置业的愿望似乎难以实现了。
    然而,房地产市场因此真的回暖了吗?
    种种迹象表明,目前做出这样的判断还为时尚早。
    首先,急剧升温的成交量很难在未来长时间里维持较高热度,况且涨价对成交量具有一定挤出效应,降价有助于提升成交量。而一旦涨价,成交量就会慢下来。在没有新的房产政策刺激下,可能导致买房者形成新一轮的观望——这一点,在5月份楼房的销售中已经露出端倪。
    其次,今年一季度,房企开发贷款增速同比增长9%,结束了去年以来逐季递减的下滑趋势,仅前三个月获得的贷款总量就相当于去年全年的30%以上。但与今年一季度人民币贷款同比30%的增速相比,开发贷款增速仍存在差距,说明银行对于房地产业的信贷支持仍然比较谨慎。
    再次,从历史表现看,高档住宅和办公楼受经济形势影响较大,而普通住宅受影响较小。目前来看,高档住宅和办公楼的销售情况并不理想,依旧维持调整的态势。回暖的只是普通住宅,离房地产业整体复苏还有一定距离。
    事实上,对于回暖,连房地产开发商的态度也是谨慎待之。这一点,从复苏迹象并不明显的土地市场就可见一斑:今年一季度,北京成交的土地总面积为135.9万平方米,成交总价为23.02亿元,与去年四季度相比分别下降76.2%和87.3%。历经一年多的深幅调整,房地产商在投资上也小心翼翼,他们的当务之急是消化前些年疯狂拿地积累的巨大库存。加之对未来房产走势看不清楚,投资计划难免慎之又慎。
    在楼市回暖信号下,不少购房者的购房预期似乎正在发生变化。但涨价究竟会令部分潜在购房者知难而退,还是进一步刺激楼市的投资需求。进而带来地产业的全面复苏,还有赖于今后经济形势的明朗,及各种市场力量新一轮的博弈。
    有一点很清楚,成交量对处于调整期的房产地市场意义重大。经历了一年多国际金融危机影响和低迷楼市的洗礼,消费者正在变得更加理性。反映到市场上,表现在略微的价格变化都会对他们购买行动的实施产生影响。因此,如果房地产企业贸然大幅提价,不排除当前成交火热的行情会急转直下——这种短视行为的恶果将不可避免地延缓去库存化进程,加速楼市“小阳春”的昙花一现。
    现实的情况是,刚刚经历了调整,房价已经企稳,大幅回落不合常理;开发商库存还未消化完毕,大涨同样不具备条件。经历了一年多的沉寂与喧嚣后,也许未来的房地产市场将步入一段温和发展的稳定期——让开发商学会适应低利润,维护市场的良性循环;让消费者习惯房价的涨跌,不再盲目出手或等待。 
  相关稿件