《上海市经济适用住房管理试行办法(征求意见稿)》公开征求市民意见工作日前结束，上周六，沪上各媒体公布了民调结果。

　　各报对民调结果的报道各有侧重，但都对经适房“关键民意”表达作了解读和诠释，譬如申购经适房的“沪籍”年限、申购家庭的月收入门槛，转让经适房的限制年限以及回购对象的锁定等等。
　　假如所公布民调数据真实可信，那么，人们大致可作判定，最快有望在4月份颁行的“试行办法”，对申购者设置的主要门槛为：家庭人均月收入2300元以内，套型以二室户为主，面积以60平方米封顶，转让期限满5年以上。
　　提出“申购与管控注定是块烫手山芋”的观点，听起来似乎是在泼冷水。其实，我们无意否定经适房对城市“夹心层”家庭盼望“居者有其屋”的现实意义，更不否认经适房政策系典型的城市福利政策之一。但我们不得不强调，在世界范围内，所有采取经适房政策的城市，围绕申购与管控，数十年间几无成功先例。
　　家庭人均收入是申购经适房的主要限制条件，也是决定申购过程会否产生并加剧新的社会不公之隐患所在。在欧美各国，国家对家庭收入监控若以中国为参照近乎完美，但“收入门槛”在许多时候仍形同虚设。道理很简单，不光家庭收入统计存有大量死角，家庭收入还是个过程变量，相对固定的经适房政策，很难分辨申购者是否符合条件，从而引发一系列新矛盾并导致新旧矛盾交织发酵，搞得政府苦不堪言，落个费力不讨好之尴尬局面。故，时至今日，经适房在绝大多数国家已“退市”，普遍改为货币补贴为主的廉租房政策。廉租的要旨在于，政府须保障“居者有其屋”，但不保障“居者有产权房”。而经适房的麻烦首先在于“产权”，涉及“产权”就涉及到交易管控等一系列麻烦事，以及相应的财产性收入对交易者是否合理的道义困惑。
　　经适房之困惑，各地政府同样吃足了苦头。经适房在国内许多城市降生于上世纪90年代末期，引起社会舆论强烈不满的当数确定申购对象时的暗箱操作，突出矛盾则集中于“开着宝马买经适房”，以及十分突出的“二房东”现象，致使地方政府背负巨大的舆论压力。因此，在一个阶段内，经适房一度销声匿迹。
　　2004年下半年起，各城市普遍的高房价生成第一波社会舆论的强烈抨击，要求中央地方调控房价，并将调控效果纳入当时的宏调效果加以考核。正是在此大背景下，上海也曾宣布要开建数百万平方米的经适房，但这项政策的落实并不理想。上海(其他城市也一样)本次重启成规模的经适房建设，很大程度上仍然基于全国政策以及当下的经济走势。所不同(可以说有明显改进)的是，上海这一次采取两轮驱动，一方面去年末已有174万平方米经适房在浦东三林开建，另一方面则调研制定申购和管控办法，以期尽量兼顾社会公平。
　　然而，上海重启经适房政策的主要现实难题有四个：一个是申购对象很难准确鉴别，这是“老问题”；另一个是经适房政策系权宜之计还是长期性政策，眼下并无说法；三是按已大致成型的申购条件，上海目前有多少家庭符合申购条件，这个关键数据迄今仍是个谜，估计日后也不见得能够精确公布；最后，纵然有了“试行办法”把关，但中国毕竟仍是个以人治打底的人情社会，经适房政策在基层操作时被“变通”的道德风险仍然非常高。鉴于上述四大主要难题目前均无有效化解之办法，经适房政策之实施注定会好事多磨。