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| 2007-09-04 作者：王受之 来源:新民晚报 |
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上海文汇新民联合报业——新民晚报：开发商为何不爱做小户型？
新华社报道说,目前房地产市场存在的问题：一是90平方米以下的中小户型住房需占总面积的70%以上的调整目标没有实现；二是中小户型供应量仅有二三成。为什么开发商都做大户型，不喜欢做小户型？我想原因之一是大户型利润肯定比小户型高。这就跟造汽车一样，在美国，做小车，1.5升以下的，每卖一辆，大概收入2000美元利润；做大的SUV，每一辆的纯利润就达7000美元；碰到一些品牌车利润更是高达上万美元。做住宅也是如此。
做房子第一成本就是地，然后是营造成本、建材成本，规划和设计这些其实相对便宜得很。这个算术很容易做：把地价、设计费用、营造费用、营销费用全部加起来，按照面积摊到住宅的每平方米里面去就是住宅的基本单价。其中，营造成本提高得有限，何况现在建材价格越来越透明。设计费用，除了找超级大师来操刀，也有限。因此，造成楼盘价格上升的几个因素中，土地价格、开发商索取的利润比例是最大的两个因素。
土地价格越来越高，是控制土地的政府部门在土地越来越稀缺的前提下提的。除非政府本身建造的项目(比如水库、公路、机场之类)要动迁，政府会批出廉价土地建造搬迁住宅之外，土地价格基本没有下跌的可能。
那么剩下来影响到房地产价格的要素，就是开发商的利润空间了。利润率有多高？没有一个标准的指标。上海“汤臣一品”卖到10万元/平方米，利润泡沫化严重。不过，现在开发的过程越来越透明，客户也越来越清楚楼盘的合理价格是多少，所以开发商需要用做“豪宅”等一些方法来提高利润的空间。
如果70%的住宅产品都在90平方米以下，第一没有办法用“大户型”的面积卖出价格；第二是因为户型偏小，设计投入太大不值得，因此设计往往趋向实用性为主；第三是考虑到土地成本，这类楼盘往往不会在位置非常好、价格非常昂贵的地方开发，地点上一般都在比较不是那么理想的位置。如果地方政府要求必须在所有盘里达到这个指标，就算是不得已，方法就往往是把这类小户型做成高层，把容积率在高层化解，留出地来做户型比较大的联排别墅、洋房，把利润从那里赚回来。而做法则往往先做后面这些贵的，利用贵的刺激高层、小户型的价格，再图利润。
其实，这种情况在西方国家近十多年来已经屡见不鲜了，原因倒不是西方也有这样的政策，而是他们认为户型单一的社区缺乏生命力，没有社区氛围，因此提倡“新都市主义”。具体来说，就是在同一个盘里面，有大、中、小不同的户型，有高层、中层、底层、洋房结合。这样，一个住宅区就如同一个小社会，各种人都有。
因此，我们开发商中一些用来对付90/70的方法，是歪打正着地对了国际开发的时尚了。 |
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