为解决农村中小企业融资难题，近年来，江苏省在海门市等地试行用集体建设用地抵押贷款，由于操作得当，未出现一起呆坏账，实现了银企“双赢”。

　　完善抵押办法 化解银行风险

　　据江苏省银监局和江苏省国土厅介绍，从2002年起，江苏省政府确定海门市为集体建设用地使用制度改革试点。海门市结合地方实际制订了一系列管理办法，规范流转、登记程序。
　　5年来，海门市共办理集体建设用地出让方式流转417宗，流转面积4357亩，涉及土地收益4.3亿元。截至2008年8月底，海门市农发行、工行、农行、中行、建行、交行、江苏银行和农联社等7家银行开办的此项业务覆盖了全市82%的乡镇，累放集体土地抵押贷款7.5亿元，涉及的地上建筑物抵押贷款22.5亿元，合计超过30亿元。他们的具体做法是：
　　完善集体土地使用权抵押操作办法，做到“三个方面”明确。明确贷款对象是受让集体土地使用权、缴足全部出让金、取得《集体土地使用证》并有地上建筑物的农村中小企业；明确土地为海门城区、开发区和一般区域内的纳入当地整体工业区域范围的工业用房屋及集体出让土地；明确集体抵押土地用途不得转移，依法取得且设定抵押的集体建设用地不得用于商品住宅的开发。集体土地抵押贷款的申请、审批、登记、发证、注销在严格参照国有土地的办理流程办理的同时，还增加土地所有者同意抵押的书面证明材料，解决了集体建设用地使用权抵押方面的法律和操作层面的障碍。
　　集体土地使用权抵押操作的办法得到了金融系统的支持，化解了企业和银行的担忧。当地人行和银监部门十分关注改革试点工作的进展，每年都要组织人员对集体土地抵押贷款业务进行调查，了解风险处置情况；取得上级行支持，农行和农发行总、分行的职能部门先后多次来海门市调研，农行江苏省分行专门就集体流转土地使用权抵押问题出具了《法律审查意见书》，省、市分行对农行海门市支行进行特别授权；工行南通分行研究海门市支行申请集体土地抵押贷款问题，全力支持该项业务的拓展和延续。
　　中国农业银行海门市支行信贷管理科科长张建平说，2003年开展这项业务，当时最大的顾虑是担心这些土地身份不合法，如果企业出现风险，银行无法按照合法的程序拍卖这些土地。国土部门对银行作出了承诺，保证如果企业出现还贷危机，集体土地又不能上市交易的情况，则由国土局按照双方约定的价格回购这些土地，保证不让银行受到损失。
　　海门市政府要求国土资源部门编制了集体建设用地使用权抵押操作指南，提高了效率，防范了风险。一是防集体土地使用权价格与抵押率风险，各银行业金融机构根据土地的用途、土地的等级(所处的地理位置)、土地的使用年限确定集体土地使用权不同的价格和不同的抵押率。二是防土地闲置风险。三是防已设定抵押的集体土地上新增厂房后的风险。四是防已发生的风险。截止2008年8月，涉及集体土地抵押的不良贷款239万元，农行和中行在诉讼、拍卖过程中均得到了国土资源、建设和司法部门的帮助和支持，客观、合法和合理解决了不良贷款的处置问题。

　　盘活了存量土地拓宽农村小企业融资渠道

　　江苏银监局和国土部门人士认为，海门的探索具有多重意义：

　　一是盘活了存量土地，解决了“一证”抵押手续不完善带来的抵押资产管理上的风险隐患。受诸多原因影响，乡办企业、村办企占用大量的集体建设用地，集体建设用地入市流转、抵押贷款业务显化了集体土地资产，为推动农村小企业加快建立现代企业制度创造了必要条件。
　　农行海门市支行开办集体土地抵押贷款以来，增加了原存量贷款中房产抵押项下集体土地抵押，4个企业在完善抵押手续的同时还增加了增量贷款1000多万元。
　　二是打开了农村小企业融资空间，拓宽了营销农村小企业贷款渠道。近年来，工行海门市支行拓展小企业客户的60%和贷款余额的40%在农村建制镇，4年来累放集体土地抵押及地面建筑物抵押贷款8亿元，余额1.8亿元，占其整个支行小企业贷款余额的23%。就海门市已流转的工业用途集体出让土地而言，按海门市工业用地出让最低价标准每亩13.6元的70%及地上建筑物评估价测算，可增加融资空间15亿元至20亿元，十分有利于小企业的成长和发展。
　　海门市工业用呢厂总经理秦建荣说：自己在2004年买下了6亩土地建企业，用这6亩土地贷款48万元，2008年，市场情况不好，企业决定转型，需要上新的设备，企业又利用土地进行第二轮贷款，每亩土地的贷款额度提高到了14万元，真正解决了企业的燃眉之急。
　　三是解开了因农村小企业房屋所有权与土地使用权在抵押上错位而形成的当前农村小企业贷款难、银行难贷款的死结，减少了企业互保贷款形成的风险。从2000年至今，没有发生过一笔呆坏账，企业的融资负担得到了解决。银行也获得了良好的收益。
　　地处海门市东北部的麒麟镇，过去大多数小企业因为缺少抵押物而贷款难，集体建设用地使用权流转以后，全镇占用集体土地的小企业均通过确权、登记，领取了集体土地使用权证和房产证，工行、农行和农联社在该镇的小企业贷款中，集体土地及地面建筑物抵押的贷款就占50%，余额超过4000万元，22个企业解决了贷款的互保问题。