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在商品房销售量不断萎缩的形势下，如何鼓励住房消费，发挥房地产市场在扩大内需中的积极作用？近日，国务院新闻办召开今年首场新闻发布会，锁定的就是“促进房地产市场健康发展”这一焦点话题。住房和城乡建设部副部长齐骥及国家发改委、财政部、中国人民银行有关负责人向中外媒体介绍了中国房地产市场的有关情况，并答记者问。
加快保障性住房建设
去年12月20日，国家出台了《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》，提出争取用3年时间，基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题。即到2011年年底，基本解决747万户现有城市低收入住房困难家庭的住房问题，基本解决240万户现有林区、垦区、煤矿等棚户区居民住房的搬迁维修改造问题。2009年到2011年，全国平均每年要新增130万套经济适用住房。为此，国家将加大保障性住房的建设力度。住房和城乡建设部副部长齐骥在发布会上表示，将抓住资金筹措和土地供应这两个关键环节做工作，以推进保障性住房目标的实现。
据介绍，关于保障性住房资金投入渠道，主要是两方面：一是中央政府加大投入力度。今年中央政府投资将会把廉租住房建设和棚户区改造投资作为一个重要方面，同时提高对中西部地区廉租住房建设的中央补助标准。二是地方各级政府加大资金投入。要将公积金增值净收益部分，还有土地出让净收益中不低于10%的部分用于廉租住房建设。同时，对于承建廉租住房和棚户区改造任务的房地产开发企业，国家出台了专门的办法加大金融支持力度。关于土地问题，国土资源部明确，要优先安排保障性住房建设用地，同时明确提出对于纳入中央投资计划的城镇廉租住房、棚户区改造等保障性住房建设，县、市国土部门要加快供地，尽快落实到具体的地块上。
鼓励普通商品房消费
居民购买普通自住房、改善型自住房是现阶段合理的住房消费需求，也在商品住房市场中占主导地位。这一部分需求的释放，对改善住房条件、拉动成交量和扩大内需都有很大的效应。为此，去年底出台的《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》分别从信贷和税收两个方面提出进一步鼓励普通商品住房消费的措施。
中国人民银行金融市场司副司长霍颖励表示，中国地域广大，各地土地成本不同，房地产市场冷暖不均；此外，各地经济发展水平、居民收入状况、住房习惯等有较大差异。为避免住房金融服务“一刀切”，国家赋予商业银行以更大的自主决策空间，根据借款人的不同情况提供差异化的服务。在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对于购买改善性住房的居民，也可以享受优惠的贷款条件。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。
去年，国家3次调整了房地产的税收政策。第三次调整主要是对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。将现行个人购买非普通住房超过5年（含5年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税，改为超过2年（含2年）转让按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税；个人购买非普通住房不足2年转让的，仍按其转让收入全额征收营业税。以上政策暂定执行至2009年12月31日。对此，财政部税政司副司长王晓华认为，这次税收政策调整和原来执行的政策相比，调整了住房转让环节营业税的征免期，同时加大了税收优惠的力度，可以降低住房转让交易成本，促进二手房市场发展，鼓励普通住房消费。
防范房地产信贷风险
去年以来，受住房需求下降的影响，房地产信贷增速持续回落，个人住房贷款回落幅度较大。据霍颖励介绍，截至2008年11月末，个人住房贷款余额比去年同期低25.8个百分点。目前个人住房贷款余额已占全部商业银行人民币贷款余额的10%，同时，也成为商业银行的优质资产。即便去年房地产市场经过调整，价格发生了很大变化，商业银行的贷款质量，特别是个人住房贷款的质量仍然保持了很好的水平，远远低于各项贷款的不良率。
对于如何加强风险防范，霍颖励表示，从美国次贷危机的教训来看，首先要将首付款比例确定在一个合理水平，因此，国家对商业银行最低的首付款比例调整为20%，同时要求商业银行根据借款人的购房实际情况、信用记录，以及借款人的收入、偿还能力等风险因素，合理确定具体的每一笔贷款的首付款比例。第二，规定借款人每月偿还贷款的支出不得超过个人收入的50%。第三是要求商业银行加强内部控制，密切监测房地产市场运行情况。
在谈及媒体关注的房地产投资信托基金试点一事时，霍颖励表示，现在此事已经形成了初步的试点总体构架，须报国务院同意，然后进行试点。初步考虑，房地产投资信托基金的产品设计和制度安排要注重风险防范，此外，产品模式要尽量简单化，力求简化产品链条，提高产品透明度，设计符合中国法律要求的适合的房地产信托产品。 |