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中国第一张“地票”成交
今天，重庆市君豪酒店，080001号地票竞拍现场高潮迭起。报价按小学生数数的节奏快速刷新，1280万元的起拍价，不到半分钟就经10多次竞价而迅速飙升到2000万。
最终3号竞买人报出了2560万元——相当于每亩8．53万元的价格，并最终成交。
顿时，现场掌声雷动，在中共中央政治局委员、重庆市委书记薄熙来等领导，以及数十家新闻媒体的关注和见证下，中国第一宗地票交易以起拍价翻一番的价格成交。这也是今天成立的农村土地交易所的第一笔交易。交易中的“地票”，是重庆市江津区一宗面积为300亩的农村土地。
此刻，时针指向11时38分，中国的土地交易迎来一个历史性时刻。
众所周知，城市普遍存在建设用地“需求饥渴症”，亿万打工农民也有土地流转的急切需求。而制约土地流转的症结在于缺乏规范的流转平台和配套政策支撑。以农村土地交易所成立为标志的重庆土地流转新政，是迄今为止破解土地有序流转难题最有操作性的方案之一，在我国现行的土地制度框架内，用“地票”进行交易尝试，其意义在于为土地流转寻找解决路径。
所谓“地票”，是包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地，经过复垦并经土地管理部门严格验收后产生的指标。
土地交易所高调成立
去年5月，重庆成为统筹城乡综合配套改革试验区后，便开始积极探索统筹城乡土地利用问题。
中共中央政治局委员薄熙来到任重庆市委书记后，基于广泛调研，提出设立农村土地交易所，探索城乡统一的土地交易市场，统筹城乡土地有效利用的设想。
重庆市委常委、常务副市长黄奇帆牵头的工作小组提出的初步方案得到了充分肯定。6月，国家调研组调研后，赞成“设立重庆农村土地交易所，探索开展地宗交易和指标交易，逐步建立统一的城乡土地交易市场”，这为重庆进行土地改革提供了制度空间。
8月，国土资源部与重庆市政府签订战略合作协议，重庆的探索得到支持。经过多次完善，11月17日，《重庆农村土地交易所管理暂行办法》经市政府常务会议通过。
11月25~26日，中共重庆市委三届四次全委会上，为土地交易定调。薄熙来在会上说，深化改革是农村经济发展的根本动力，要在土地和林权改革上重点突破。
他说，中央关于土地承包“长久不变”的实质，就是确保农民的土地权益。要加快建立土地流转的服务体系，鼓励农民按照依法自愿有偿原则，以多种形式流转承包经营权，发展现代农业。他特别强调，要严格执行中央的“三个不得”，即不得改变土地集体所有性质，不得不改变土地用途，不得损害农民土地承包权益。在此基础上，探索推行全市范围的耕地占补平衡制度，设立农村土地交易所等试验，用市场化的办法来科学发现土地的价格，使农民权益在土地流转中得到保障。
国土资源部副部长鹿心社将农村土地交易所的成立概括为“意义大、责任大”。
农民也可“携地”入市
牵头搭建相关制度框架的重庆市委常委、常务副市长黄奇帆介绍说，新诞生的重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立，系非营利性事业法人机构，但有董事会、监事会以及经理层，实行现代企业管理模式。
交易所的使命是建立农村土地交易信息库，发布交易信息，提供交易场所，办理交易事务。为加强对交易所的监督管理，重庆市政府专门成立了农村土地交易所监督管理委员会，交易所还得接受土地、农业、林业等行政主管部门的业务指导。
重庆农村土地交易所将主要从事“地票”交易。“地票”交易必须在土地交易所里进行，并到所在土地行政主管部门登记备案。
通过交易购得的“地票”，可以纳入新增建设用地计划，增加等量城镇建设用地，并在“落地”时冲抵新增建设用地土地有偿使用费和耕地开垦费。但这得以符合城乡总体规划和土地利用总体规划为前提，并办理征收专用手续。
显然，“地票”主要是相对于农村建设用地而言的，对于那些生产性土地承包经营权的流转，交易所将在不改变土地集体所有性质、不改变土地用途、不损害农民土地承包权益前提下，提供服务。
实际操作中，对“地票”的主体并未加以限制，这意味着，一家一户的农民也可“携地”入市。
集体土地必须多数同意才能成为“地票”
在重庆土地改革的制度设计中，“地票”是其中最大、也是最重要的创新。
按规定，“地票”必须符合两个前提：
一是凡农村集体经济组织申请耕地复垦，必须经三分之二以上成员或者三分之二以上成员代表同意，防止农村集体经济组织的利益受到损害。
二是凡农户申请宅基地复垦，必须有其他稳定居所、有稳定工作或生活来源，并且有所在集体经济组织同意复垦的书面材料，避免宅基地复垦整理交易后出现农民生活困难、游离失所的问题。
而“地票”的产生，则必须经过4道关口：
首先，国土部门编制相关专项规划，经过市政府批准后实施。
其次，由农村土地权利人向区县国土部门提出土地复垦立项申请，经批准后复垦所立项的土地。
第三，土地复垦后，复垦方向区县国土部门提出质量验收申请。
最后，区县国土部门组织验收，合格后，向市级国土部门申请确认，并由其核发“地票”。
“地票”交易如何保障农民权益
十七届三中全会关于推进农村改革发展若干重大问题的决定对征地制度、农村集体建设用地的开发和经营、逐步建立城乡统一的建设用地市场等提出了改革的方向。
土地改革试验风险很大，农村土地问题涉及千家万户，稍有偏差，就会引起大的震动，“慎之又慎”是必须坚持的重要原则。土地流转不得损害农民土地承包权益已成为高层和民间的共识。在“地票”交易过程中，如何保护农民利益？
“重庆模式”打出的第一张牌是限定底价，上不封顶。重庆政府将在综合考虑耕地开垦费、新增建设用地土地有偿使用费等因素的基础上，制定出全市统一的农村土地的基准价格。如果交易价格低于基准价格时，土地所有者有权优先回购。
同时，通过明晰的政策规定，确保土地交易的收益真正到农民手中。重庆规定：不同形式的农村土地交易，交易收益按不同的比例在农民和农村集体经济组织之间分配。其中，耕地、林地的承包经营权交易收益，全部归农民家庭所有。农村集体经济组织获得的土地收益，主要用于农民社会保障和新农村建设等。
整个运作过程，都将依法、自愿、有偿，公开、公平、公正的基本原则。
显然，“重庆模式”中，土地交易所成为交易市场的组织者，制定游戏规则，农民作为交易的一方真正参与到土地交易中，这也有利于实现农民权益的最大化。
同时，政府将对“地票”交易总量实行计划调控，以和现有国有土地管理制度衔接。
交易的核心是“先造地后用地”
“逐步建立城乡统一的建设用地市场”已成为推进农村土地改革的方向之一。“三个不得”——即不得改变土地集体所有性质，不得不改变土地用途，不得损害农民土地承包权益——为相关探索规定了边界。
探索中的“重庆模式”，以“地票”为轴心实施的土地经营权交易制度改革，沿着该政策指向出台了操作层面的抓手，势必对中国土地制度改革产生深远影响。
现实中，各地普遍存在农村建设用地存量大的问题，并有相当一部分因农民举家外出打工而荒芜、闲置，造成极大浪费，这是“重庆模式”运作的重要空间。显然，通过“地票”的市场化流转，将有助于盘活农村存量土地，进而通过城乡统筹为城市扩张寻求更大突破。
从最乐观的角度看，重庆的探索有望成为突破式的改革：帮助农村沉睡的土地资本实现价值，外出务工的农民把老家废弃的农村宅基地、基本用地通过“地票”交易得到一笔可观的收入，在城镇购房或租房。
黄奇帆分析说，指标概念及交易制度的设计，是设计重庆农村土地交易所制度中最重要的改革创新，它的意义和作用，主要表现在4个方面：
首先，城乡建设用地总量不增加，耕地总量不减少。
“地票”交易的核心，是“先造地后用地”，先把农村建设用地复垦为耕地后，才在城市新增建设用地，城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩，耕地面积没有减少，保护耕地的力度更大、效果更好。
一方面，农村闲置土地资源依法有序退出，解决农村建设用地浪费问题；另一方面，城市建设用地有比例有节奏增加，缓解城市建设用地紧张的矛盾，但城乡建设用地的总量不会增加、耕地总量不会减少。
目前，重庆人均生活用地在250平方米以上，而城市人均用地只有80多平方米，一个农村人口转化为城市人口，就可节约出170平方米的建设用地。
如果重庆2300万农村户籍人口中，有1000万人转移进入城镇，按“地票”模式，则将节约17亿平方米建设用地，相应增加250多万亩耕地。
第二，城市反哺农村、发达地区支持落后地区。
土地以指标形式，通过土地交易所公开交易，实现农村集体建设用地远距离、大范围的置换，提升农村特别是偏远地区的土地价值，促进农民增收和改善农村生产生活条件，实现城市反哺农村、发达地区支持落后地区发展的目的。
第三，重庆土地新政将保护农民收益。
坚持国家土地制度，依法保障农民的占有、使用、收益等权利。土地指标交易将不改变土地权属、不改变现行土地制度，充分兼顾国家、集体和农民的利益。
第四，激活城乡要素市场，完善城乡市场体系。
土地交易所成立后，通过开展远距离、大范围的土地资源优化配置，使固化的土地资源转化为可以流动的资本。土地作为农村最主要的生产要素，一旦流动起来，必然带动农村要素市场的发育，有力地推动农村资本、产权、技术等其他要素市场的建设。
西南政法大学副教授曹兴权博士认为，“重庆模式“的土地流转政策意义重大，一是农村集体土地将成为中国城市新增土地的基本来源，由此将形成公开化的中国村镇房市和构建中国房市的全流通格局，二是为解决实际占地数以亿亩计的农村建设用地使用权的流转，建构全国统一的土地使用权体系，使土地使用权成为全新的商品权利体系提供一条可操作的途径。
本报重庆12月4日电 |