观望气氛浓深圳楼市期待形势明朗
    2008-08-15    作者:万晶    来源:中国证券报

  深圳楼市没有出现预想的“奥运”热销行情。根据深圳市国土资源与房产管理局最近发布的《1~7月深圳房地产市场分析报告》,7月份新建商品住宅销售面积为25.73万平方米,相比六月份减少15.53%,观望气氛更加浓厚。

连续两月销售下滑

  报告显示,今年前七个月,深圳全市新建商品房销售面积197.69万平方米,同比减少53.49%。其中,住宅销售面积179.98万平方米,同比减少53.17%。从各月情况来看,3月份以来销售量有所回升,5月份销售量达到高点,6、7月份又连续回落。其中,6月份一手住宅销售相比5月份下滑20.8%,7月份环比再降15.53%。
  二手住宅方面,今年前七个月交易面积为200.12万平方米,同比下降69%。二手住宅与新建商品住房交易面积的比例由去年的1.86:1降至1.11:1。7月份二手住宅交易面积为38.23万平方米,交易仍比较低迷。
  世华地产研究总监肖小平表示,6、7月份的销售下滑是意料之中,4、5月份降价幅度较大,开发商开始采取各种促销方式,拉动销售量回升,而当促销和降价习以为常,或价格不再调整时,消费者会再次陷入一种观望和不买账的心态。
  从成交价格来看,深圳楼市呈现出“胶着”状态,虽然销量下滑厉害,但价格依旧僵持在12000元/平方米左右。今年前5个月价格大幅度下跌,一手住宅均价比去年最高点下降了36%,跌至11014元/平方米,6、7月份却是略微回升,分别为11159元/平方米和12387元/平方米。
  深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示,不能以价格的微升判断深圳楼市的回暖。他认为,在一个低成交量的市场中,房价的高低主要受交易结构的影响,而深圳房价的微升正是因为近期高端楼盘的入市带动的。

奥运前后演绎独立走势

  对于奥运后深圳楼市的走势,高海燕认为,奥运会对深圳楼市影响几乎可以忽略不计,深圳楼市走势取决于区域市场自身情况。
  高海燕指出,深圳消费者真正观望和等待的是特区内房价的回落,关内指标性区域房价的下调才能够带动深圳楼市成交的回升。他认为,由于深圳特区内外在基础设施、交通状况方面存在较大差距,特区外置业暂时无法满足自住客居住需要,在以自住客为主的未来两年,仅靠特区外房价的下跌无法带动深圳楼市成交的回暖。
  深圳国土局数据显示,特区内外住宅销售价格分化严重,7月份均价分别为25953元/平方米和11095元/平方米,关内价格依旧高位运行。高海燕认为,下一步价格调整将会以关内为突破口。
  世华地产研究总监肖小平认为,深圳楼市由区域的投资和消费能力决定,奥运影响微弱。深圳楼市走势将随着奥运后宏观经济形势明朗而渐趋明朗,尤其是通货膨胀情况和金融政策的导向,开发商和消费者之间的博弈还需要看未来政策。肖小平认为,随着传统“金九银十”旺季的来临,尤其是自住客热衷于在第四季度置业,未来几个月销量会有所上升。
  深圳市房地产研究中心副主任王锋表示,在今后宏观经济形势预期不明确等因素的作用下,深圳楼市调整态势仍将持续。王锋预计,奥运后的几个月,市场将仍旧处于小幅波动和调整状态,居民持币观望气氛仍将持续。
  王锋同时表示,看好特区外房地产市场的发展机遇,随着地铁1、3、4号线、“七纵十三横”交通网等基础设施建设的逐步推进,2010年以后,制约深圳居民特区外购房的主要瓶颈将基本解除,占深圳土地面积80%的特区外将充分稀释特区内高度集中的住房需求。

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