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| 2008-06-27 作者:李和裕 来源:上海证券报 |
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今年，房地产行业遭遇了前所未有的资金困境。一边是市场开始对房地产上市公司的资金局面感到担忧，与此相对应的则是开发商在另一边频报资金“平安”。
昨天（6月26日），碧桂园便高调地对外表示，集团的第5个省外项目沈阳碧桂园已回笼资金约5亿元人民币，而连同本月初新开盘的武汉碧桂园等项目，集团在本月上半月便回笼资金超过14亿元人民币。碧桂园负责人还认为下半年集团更将进入资金回笼的“快车道”，因为下半年会有广东、沈阳、安徽、湖北等地区的超过20个项目开盘。
而就在两个月前，碧桂园被指遭遇融资困难，现金流只剩约10.13亿港元，引起舆论哗然。虽然碧桂园随后出公告称报道失实，并指出去年年报已明确集团总现金余额约为95亿元人民币，但市场人士认为这毕竟是去年的数据，碧桂园今年继续大量储地及开发后所剩几何并不明确，所以也想通过公布楼盘销售数据，从侧面显示自己的现金流状况良好。
想来近期表示自己资金链稳健的开发商不少。如前不久因“卖地”而遭质疑的万科，集团高层便在许多公开场合表示，万科现金流是安全且充裕的，至今年一季度存量货币资金达156亿元人民币且目前依然保持在这一水平。又如世茂房地产高层上周在股东大会后表示，上半年公司销售额已达40亿元。还有招商地产高层表示，公司已实现回收销售现金14亿元人民币，现金资产总值则与去年底持平，为3亿-4亿元。
除了“报平安”还有“保平安”。近期香港股市的地产股普遍惨不忍睹，不少房地产上市公司的高管或大股东便纷纷采取增持、回购自家股票的措施以进行“危机公关”，如SOHO中国、富力地产、瑞安房地产等。
不过，尴尬和压力依然存在。“今年除了更加紧缩的金融政策使开发贷款严重不足，悬在高位的房价和低迷的市场消费意愿还造成楼盘销售乏力，因此在企业的现金流量表上，经营性现金流入与融资性现金流入都遇到问题，而多数企业短期还债压力巨大。”五合智库顾问有限公司总经理邹毅表示。
也正因为此，万科、碧桂园等开发商都决定用加速周转的模式来"舒缓"两难的局面。一方面，他们尽力快速开发，如碧桂园表示在项目选址初期就有专业人员进行“构思”，一般项目概念设计短期就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权后马上报建开工，从拿地后施工到开始预售平均只需7个月。另一方面，快速开发也需要快速销售配合，如碧桂园的策略便是降低成本、高性价比、“仅赚取合理利润”。
“将过往积极的土地储备策略应转变为快速的项目开发策略是一个有效思路，可集中资本于当前项目的开发，缩短开发周期，提高资金周转率，增加自有资金利用率。”邹毅认为，“大型房企和中小型房企解决资金问题之道各不相同。对于资本相对不足、经营模式尚未成熟、项目业绩有限的中小房企来说，融资可以企业之间合作的方式为主，共同出资、联合开发是中小房企间对抗未来房地产行业整合的有效途径。”
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