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如今北京的房地产市场似乎进入了“价滞量跌”的整理阶段。
记者日前走访北京一些楼盘发现，剔除各种明折和暗折因素后，北京房价基本处于“停滞”状态，而且一些项目出现推迟开盘的“捂盘”现象。专家认为，北京楼市的这种调整将持续一段时间，调整时间和力度不仅受奥运因素影响，还要看货币政策和宏观调控的具体情况。
房价上涨乏力
根据国家发改委公布的数据，5月北京房价环比上涨0.4%，4月环比上涨0.2%，而1-3月环比涨幅分别达到0.7%、0.5%和1.0%。从数字上来看，不同于深圳等城市的房价已经明显调整，北京房价依然在缓慢地上涨。但显然，进入二季度北京房价增速进一步放慢，加上促销折扣等未被统计考虑的因素，北京房价基本处于停滞状态。
中原地产董事总经理李文杰表示，虽然从统计数字上看，北京房价体现了“稳中有涨”的趋势，但值得关注的是，由于市场观望情绪浓重，不少新开楼盘调低了开盘价格，这部分价格变动并未体现在统计中。
楼盘花样众多的打折促销活动也通常不反映在统计数字中。与年初如同“小荷才露尖尖角”的促销打折相比，如今北京更多楼盘加入了促销的行列。除了房价折扣，赠送物业费、停车位、家电装修甚至轿车都成为开发商的促销手段。东四环百子湾区域的美利山项目五一假期推出了每平方米11980元的节日特价房，正常均价是15000元，目前这种“特价房”依然在售；朝阳区尚未开盘的奥东18号初步定价28000元/平方米，该项目如果在开盘前进行意向签约，会得到25000元/平方米的优惠价格；6月1日开盘的丰台区六里桥区域的保利百合花园，推出了办理银行卡可以得到房价优惠2万元的促销活动。
采取直接降价的楼盘也有一些。位于西南三环的万年花城，去年秋天3期开盘后，该楼盘价格今年初一度上涨至均价17000元。今年4月20日推出了4期，地理位置更靠近三环，均价却回落到了15000元，部分户型价格更下调到了13000多元。大西洋新城(聆湖苑)3月27日开盘均价15500元/平方米，目前已经售出三分之二，剩下的均价在14500元左右。
不过，并不是所有的楼盘都采取降价或折扣的措施。据记者了解，去年下半年之后开盘的楼盘，为了加快回笼资金，大多采取降价或打折的措施，并且幅度较大。而之前开盘的楼盘，大多已经销售了大部分房子，房价变动幅度不大。如中关村区域的悦园去年5月开盘价格是20000元起价，目前涨到了25800元，该楼盘已经销售大半，并无其他折扣措施。
“捂盘商”担忧成交量
记者调查发现，不少原定5、6月开盘的楼盘，如西海国际、德胜佳苑、华润置地广安门项目都推迟了开盘时间，推迟的原因主要有未拿到销售许可证、未如期完工等。
业内人士分析，除了客观原因外，确实存在一些推迟开盘的现象。如目前规定领取销售许可证三日内须开盘，一些开发商便以推迟领证时间为由延期开盘。之所以顶着推迟回笼资金的压力延期开盘，主要是对于市场成交量的担忧，想等到将来市场回暖再推出楼盘。
事实上，进入传统销售旺季的5月，北京房屋成交量已经有了一定程度的提升。李文杰介绍，一季度北京房屋成交量同比下滑最为严重，跌幅达到70%，但是二季度开始缓慢回升，成交量大概相当于去年的一半。招商证券的报告则显示，5月份，北京一手住宅成交99.5万平方米，环比上涨33.0%。
尽管如此，不少开发商对目前的情形难言乐观。一方面，5月原本属于销售旺季，一定程度的成交量提升并不能充分说明问题。另一方面，受上年末土地供应量加大、限价房和保障性住房用地集中入市等因素影响，北京商品住宅出现了近年罕见的供大于求局面，原本是房价上涨重要支柱的供求基本面被扭转。
“如果真存在捂盘现象，那是因为开发商的判断出现了问题，开发商今后可能蒙受更大的损失。”
中国社科院金融研究所研究员殷剑峰如此表示。
李文杰认为，开发商已经由昔日资金普遍过剩转为资金短缺，这将加快房地产业的整合力度。不少大的开发商如万科、SOHO中国近来已经加快了收购步伐。
涨跌预期不一致
经历了年初时的“价涨量跌”，对于如今的“价滞量跌”，人们不禁会问，北京楼市未来是否会出现“量价齐跌”的情况？
此前高盛发布报告认为，北京房价未来有可能出现10%-15%的跌幅。对此，在保利百合花园看房的王阳先生说：“北京是首都，各类人群的购房需求还是比较旺盛的。我个人不认为北京房价会经历一个急跌的过程，如果房价比现在低5%，我就会立刻考虑买房。”
殷剑峰认为：“今年可能是北京楼市的一个拐点。整个城市房屋价格增长速度将明显放缓，一些前几年非理性上涨的区域，甚至会出现绝对价格下降。这样的趋势将在北京没有了奥运预期之后的下半年更加明显地体现出来，唯一的疑问在于放缓和下降的程度会有多大。”
李文杰则表示：“目前可以说最坏的时候已经过去。从北京近来成交量抬头，到南方的广州、深圳等城市二手房租售价格小幅回暖，都体现了这个迹象。”
他预计，北京房价涨幅放缓趋势仍会延续，大幅放量的可能性很小，但绝对价格下跌的可能性在减小。 |