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| 2007-01-29 记者:马北北 王亦君 来源:《中国青年报》2007-01-29 7版 |
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利用小区建筑外墙、屋顶和电梯做广告，收益应该归谁？归业主！但目前绝大多数小区的业主都没有得到这些广告的收益，这笔钱实际上大多落到了物业管理公司的手中。
1月27日，北京市政协委员刘子华提到上述问题，出自其“关于政府应制定相关政策制止物业管理企业侵占业主广告收益建议”的提案，激起了正在参加政协北京十届五次会议的多名委员的热烈讨论。
作为北京律师协会房地产专业委员会副主任，刘子华认为，业主对收益权维权意识的淡薄和相关法律法规的缺失，使这笔本应造福整个社区的资金成为物业管理公司的“外快”。物业的资金利用无人监管，不仅影响到业主的广告收益，业主缴纳的其他物业费用也用得不明不白。
刘子华认为，目前关于物业管理法律法规的不完善、不配套是物业管理纠纷的根本原因。
《物业管理条例》已经颁布实施3年，而北京市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。
比如，居委会如何指导监督业主大会和业主委员会的工作、业主大会和业主委员会的法律主体地位和权责利问题、物业管理企业进入和退出小区管理的程序问题、物业费制定的标准等等，至今都没有明确的法律规定。
政府职能缺位、体制不顺使居住小区物业管理纠纷得不到及时解决。目前，承担北京市物业行政管理职责的，是建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。
从具体职责看，物业处和小区办两者同时负责法规的起草制定、物业企业的管理、物业管理活动的指导与监督。而市区两级政府主管部门行政管理人员不过百人，编制少，事务集中，往往这里的纠纷还没有解决，那里又告急，结果事倍功半。
而真正与小区居民日常接触的、纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
刘子华认为，我国物业管理体制中把选聘物业公司的管理作为唯一合法模式，排除了业主的自我管理和自我经营。业主应具有选择物业管理公司管理或选择自我管理的权利。
根据北京市政府主管部门提供的资料，北京市居住小区物业管理3077个项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7％。
刘子华认为，业主大会、业主委员会成立难，有许多客观原因，就现今的《物业管理条例》法规来分析，条例中缺乏可操作性的指导是原因之一。
比如，《物业管理条例》中规定：同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。
“上述法条没有明确相关部门的职责，‘指导’不同于‘领导’。指导人只能作为当事方之外的第三方进行建议性工作，没有直接的权利与义务。因此，出现了业主委员会成立困难重重，广大业主却无从寻求政府帮助的无序现状。”刘子华说。
因此，他建议制定物业管理条例的实施细则，应明确在成立业主大会、选举业主委员会的过程中，详细规定召开第一次的业主大会的时间、组织者及召集责任，明确选举业主委员会的程序及组织责任权属，明确业主委员会的工作程序及监督机制等等，明确政府、物管企业、业主的责权利。
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