国家税务总局昨日(17日)发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（以下简称《通知》），受此影响，前期一路飙升的地产股几乎全线跌停。不过，分析结果表明，多数上市公司并没有达到起征点，而即使是有被征之虞的公司，所受到的影响也相对有限。

关键看执行

　　事实上，早在1994年财政部就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，其后又制定了相应的实施细则。业内人士表示，《通知》的基础仍是《条例》和《细则》，从内容上看，其新意体现在以下几点：
　　首先是明确了土地增值税征收的条件。《通知》要求，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；省税务机关规定的其他情况。”主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　其次，严格了土地增值税扣除项目的审核标准。例如，《通知》规定，纳税人办理土地增值税清算时应报送项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
　　不过，由于《条例》和《细则》出台后的十几年间，各地并没有严格执行，比如，上海基本按照销售收入的1%计征土地增值税。因此，在业内人士看来，《通知》虽然更多的是“旧事重提”，但却表达了中央政府落实《条例》和《细则》的决心。
　　当然，土地增值税的征收并不是件易事。中信证券的王德勇认为，如何按照国税总局规定的方法进行扣除，目前还要看具体的执行情况，而这也是评估《通知》影响最关键的因素。而广东的一些开发商表示，《通知》并不可怕，他们早想好了应对的办法，市场昨天的反应“有点过度了。”

多数公司尚未触及起征点

　　但无论是对开发商还是投资者，《通知》的出台都不能不引起高度重视。其中的关键问题是，如果完全按照相关办法执行，哪些房地产公司将受到影响？
　　《条例》定义，纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额，为增值额。按照《细则》的说明，扣除项目基本等同于主营业务成本×1.2+费用+税金。同时，《条例》明确表示，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的，将免征土地增值税。因此，对于增值额/扣除项目小于20%的公司，可以近似理解为不被征收土地增值税。
　　根据这条线，我们对2005年房地产销售收入占主营收入90%以上的公司（不包括持有型物业公司，如中国国贸）进行统计。结果显示，31家公司中，只有上海新梅、上实发展、光华控股等三家公司的（收入-扣除项目）/扣除项目大于20%。
　　当然，这只是一个很粗略的统计。《通知》明确规定，土地增值税是按项目征收的，所以即使公司整体不够被征税，但也可能因个别项目超过这一水平而被征税，同时，所进行的分析是针对2005年的，因此，投资者在评价某家公司时，还应针对其具体项目进行分析。很显然，对于取得时间较早、升值幅度较大的土地和项目来说，土地增值税的威胁更大。