土地增值税 多数公司不到征税点
    2007-01-18    查明    来源:《中国证券报》2007-01-18 A3版

  国家税务总局昨日(17日)发布关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知(以下简称《通知》),受此影响,前期一路飙升的地产股几乎全线跌停。不过,分析结果表明,多数上市公司并没有达到起征点,而即使是有被征之虞的公司,所受到的影响也相对有限。

关键看执行

  事实上,早在1994年财政部就颁布了《中华人民共和国土地增值税暂行条例》,其后又制定了相应的实施细则。业内人士表示,《通知》的基础仍是《条例》和《细则》,从内容上看,其新意体现在以下几点:
  首先是明确了土地增值税征收的条件。《通知》要求,“已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;省税务机关规定的其他情况。”主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
  其次,严格了土地增值税扣除项目的审核标准。例如,《通知》规定,纳税人办理土地增值税清算时应报送项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。
  不过,由于《条例》和《细则》出台后的十几年间,各地并没有严格执行,比如,上海基本按照销售收入的1%计征土地增值税。因此,在业内人士看来,《通知》虽然更多的是“旧事重提”,但却表达了中央政府落实《条例》和《细则》的决心。
  当然,土地增值税的征收并不是件易事。中信证券的王德勇认为,如何按照国税总局规定的方法进行扣除,目前还要看具体的执行情况,而这也是评估《通知》影响最关键的因素。而广东的一些开发商表示,《通知》并不可怕,他们早想好了应对的办法,市场昨天的反应“有点过度了。”

多数公司尚未触及起征点

  但无论是对开发商还是投资者,《通知》的出台都不能不引起高度重视。其中的关键问题是,如果完全按照相关办法执行,哪些房地产公司将受到影响?
  《条例》定义,纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额,为增值额。按照《细则》的说明,扣除项目基本等同于主营业务成本×1.2+费用+税金。同时,《条例》明确表示,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额百分之二十的,将免征土地增值税。因此,对于增值额/扣除项目小于20%的公司,可以近似理解为不被征收土地增值税。
  根据这条线,我们对2005年房地产销售收入占主营收入90%以上的公司(不包括持有型物业公司,如中国国贸)进行统计。结果显示,31家公司中,只有上海新梅、上实发展、光华控股等三家公司的(收入-扣除项目)/扣除项目大于20%。
  当然,这只是一个很粗略的统计。《通知》明确规定,土地增值税是按项目征收的,所以即使公司整体不够被征税,但也可能因个别项目超过这一水平而被征税,同时,所进行的分析是针对2005年的,因此,投资者在评价某家公司时,还应针对其具体项目进行分析。很显然,对于取得时间较早、升值幅度较大的土地和项目来说,土地增值税的威胁更大。

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