住宅小区电梯间的广告比比皆是。本报资料照片

　　在小区内收废品，要向物业交纳“垃圾专收费”；装修公司、家政公司开进小区，要向物业交“进场费”；利用小区建筑外墙和电梯做广告，更是有专门的广告收费标准……但是这些收益应该归谁？这笔钱去向如何？记者采访发现，绝大多数业主对这些收益都是一头雾水，更不清楚这笔钱落在了何处。

小区物业生财有道

　　每个业主在自己居住的小区稍加留心就会发现，小区物业在创收方面可谓创意无限，生财有道。目前各个小区最普遍的做法是向外来车辆收取停车费，例如杭州城北一个大型新建小区，外来车辆进入超过两小时就收费，每小时收费五元。
　　除了征收停车费以外，出租公共地下室、公共运动场可以收费，向小区出入口的摊贩可以收取占地费，向装饰公司和建材商可以收取进场费，甚至收废品者都要买“通行证”才能进小区，物业“外快”来路多多。据了解，杭州拱墅区一个临近运河、仅有六七幢楼房的小型小区，物管设立的规定中有一条是：在小区内回收废品者，每年要花100元办理“专收费”，这样就可以垄断小区内收废品的业务，其他人不得入内。
　　现在二手房交易火爆，许多小区还借二手房发了小财。据一些房产中介反映，有的小区物业会向房产中介收取每次10元、20元的“看房费”。家政公司在小区经营业务，如果是通过物业公司介绍的住户，物业公司要提取10%的服务费。
　　物业公司有时甚至还从事违法的生意，比如偷偷出卖小区业主的电话号码给房产中介。“2000元一份，整个小区的业主资料都可以买到。”一位姓钟的房产经纪一再要求记者不要透露姓名、公司名称，因为“得罪了物业，房产中介就做不下去了”。

物业收入理应与业主同分享

　　据了解，山东青岛新贵都小区由于经营有方，收支平衡还略有盈余，小区的物业管理费从每月每平方米的0.4元降到0.3元，一年算下来每户居民至少可以省下100多元钱。而物业管理公司声称，如果再增加一些门面房，节约开支，实现零物业费完全有可能。
　　物业公司的收益归全体业主所有，物业公司妥善经营，生财有道，按理说业主们应该享受到更好的物业服务，或者像新贵都小区这样，得到物业费减免，让业主分享物业公司的经营成果。但是记者在采访中了解到，大部分小区的业主反映，这些收费项目自己根本不知情，也不知道赚来的钱用到了哪里，更别提物业费减免。
　　电梯广告收费是高层、小高层楼盘非常普遍的经营项目。一位广告公司工作人员告诉记者，根据小区档次高低，一部电梯广告位年租金可达300至1200元，一个中等规模的小区，一年光是电梯广告权收费就在三万到五万元左右。“这还是杭州的价格，在上海、北京等地，小区电梯广告费的价格更高。”
　　但是被采访的物业公司都不同意物业费来路不明，去向不清的说法。杭州野风物业管理公司主任董伟民说，野风物业的每一处广告都有租赁合同，业主很容易掌握物业的收入情况，并且查询资金去向。

谁来监管物业：一道不新鲜的难题

　　根据《物权法》第七十条的有关规定，电梯间、小区楼房外墙等部位，都属于建筑物共有部分，广告费的收入应该归业主共同所有。
　　“物业公司相当于是业主集体请的管家，主人没有委托的事，管家没有权力自作主张。”浙江六和律师事务所律师刘成林说，如果物业公司在没有得到业主委员会授权的情况下，向广告公司出租电梯广告，那么签订的合同也是无效合同。
　　刘成林说，物业公司的功能是服务，一切权利来自全体业主的授权，如果要利用小区资源进行盈利，须得到业主委员会授权，同时该收入列入业主委员会监管项目。如果物业公司不仅擅自做主开展经营项目，而且还将收益据为己有，则侵犯了业主的权益。
　　专家提醒，如果业主所在小区有上述情况，业主应该与物业公司交涉，要求物业公司公布上述收入，并将收入用于小区的公共支出或直接补贴给业主作为物业费等。物业公司如果拒不“掏出”这些收入，业主有权通过法律渠道讨要这些收入，以维护自身合法权益不受侵犯。
　　专家认为，业主对收益权维权意识的淡薄和相关法律法规的缺失，使这笔本应造福整个社区的资金成为物业管理公司的“外快”。物业的资金利用无人监管，不仅影响到业主的广告收益，业主缴纳的其他物业费用也用得不明不白。