|
高档小区日夜无人看守，进出小区如入无人之境；成堆的垃圾恶臭扑鼻，脏兮兮的楼道里蚊虫飞舞……5月11日至15日，长沙市锦绣华天小区的数百户业主度过了三年半以来的首次“无物业状态”。物业撤出造成“管理真空”的北京“美丽园事件”在长沙再次上演。
|
5月11日清晨，湖南华天物业的一张公告，表明它决心撤离服务达三年半之久的锦绣华天小区。本报记者 明星
摄 | 一觉醒来物业公司踪影全无
5月11日清晨，长沙市锦绣华天小区的业主们从睡梦中醒来发现，小区铁门大开，纸屑、烟蒂和塑料袋无人清扫，物业公司的保安和保洁人员一下子全无踪影。已服务小区三年半的湖南华天物业，在贴出一纸公告后，撤出了这个“高档商住社区”。
锦绣华天小区是长沙市开福区的商住小区，占地近40亩，由三幢公寓楼和一幢商务写字搂构成。记者11日上午在锦绣华天小区看到，小区入口的宣传栏上贴满了物业公司和业主委员会的“公告”和“声明”，很多业主一边看一边议论纷纷：“物业突然撤出了，会不会小偷进来没有人管？小区以后的生活垃圾谁来处理？万一停水停电该怎么办……”
业主拖欠物业费惹的祸？
一个“高档商住社区”，按道理物业公司应该有利可图，为何到了无人管理与服务的境地？华天物业张贴的公告称，小区的业委会对其正常的设备维修和管理工作没有给予应有的配合与支持，业主拖欠的物业费已高达近70万元，致使小区的物业服务工作无法正常开展，而且小区物业服务合同到期后，未再与业委会签订新的服务合同，在向有关部门报告后，选择了撤出。
长沙市锦绣华天小区业主委员会主任张阳生的《声明》指出，长沙市开福区房管局曾经表示，根据建设部颁发的《业主大会规程》，锦绣华天小区的业主委员会成立不符合规定，而且他也多次通告居委会和开福区房管局自己已经不担任这一职务，自2006年9月以来就未从事业委会工作，新的物业公司选聘工作也因为难度太大，一直无法进行。
一位不愿透露姓名的小区业主告诉记者，虽然小区的业委会成立不符合国家相关规定，但还是有一定的群众基础和代表性。华天物业和小区的业委会一直没有续签物业服务合同，2006年9月，华天物业决定终止对该小区的物业管理服务，但在其准备撤出时，因无物业公司接管遭到部分业主阻拦，致使小区出现混乱场面。在政府部门出面协调下，华天物业暂时留了下来。
2006年10月1日，锦绣华天小区写字楼A栋强电井因电线短路起火遭到破坏(消防部门已认定)。物业公司称业主欠费修复资金无从落实，业主则指责由于物业公司管理不善，酿成了这一事故，双方矛盾进一步激化。在征收的物业费入不敷出、小区大、中修资金无从落实、专项维修等外委合同无法签约进行的情况下，华天物业萌生了撤出的意愿。
两败俱伤为哪般？
锦绣华天小区景丽苑业主刘女士说，华天物业撤出小区，关键是钱的问题。当初物业服务合同中约定物业费是每平方米1元，但是2004年9月华天物业决定将住宅楼物管费涨到每平方米1.1元。虽然他们声称有物价部门审核批准的小区住宅楼物业费征收上限是每平方米1.4元的文件，但也需要和业主进行必要的协商和沟通，签订合同才能涨价。否则于情于理都难以接受这种涨价方式。
小区另一位业主潘小姐对记者说，小区不少业主与物业公司相处三年多，已经有了感情，华天物业的服务质量也是有目共睹。虽然物业公司和业委会之间代表的是不同的利益主体，双方产生矛盾也是可以理解的。但化解矛盾，处理纠纷的方式应该是平等协商，而不是采取突然撤离的极端方式，这样会造成小区的品牌贬值，对物业公司的企业形象也有一定损害。
面对华天物业的执意撤出，又因无新的物业公司接管，长沙市开福区房管局与当地社区从中进行了多次调解，但双方在“上调物业费”问题上均不肯做出让步。华天物业一位员工对记者说，每平方米1.1元的物业费，在周边小区中算是比较低的，况且经过了物价部门审核，是有法律依据的。华天物业的突然撤离，使锦绣华天小区的众多业主一时间无法接受“管理真空”。他们纷纷呼吁政府部门和当地街道居委会能积极介入，在新的物业公司进驻前，提供必要的管理和服务。
记者了解到，撤离前夕，华天物业分别向长沙市开福区政府维稳办、新河街道办事处、下麻园岭社区提交了专题报告。华天物业在报告中表示：物业费拖欠情况日益严峻，企业的生存需要一定的物质基础和工作条件，由于新的物业服务合同迟迟未能签订，不再做无限期拖延，决定于5月11日正式撤出。
面对小区环境日益恶化、管理陷于无序的状态，在长沙市开福区下麻园岭居委会的主持下，锦绣华天小区业委会筹备会制定了小区应急措施：在新的物业公司进入小区之前，由下麻园岭社区临时聘请保安、保洁员、邮件分发员提供相关服务；与湖南远能电力能源服务有限公司及长沙自来水公司等相关部门协商，保障小区正常供水、供电等。
不应采取过激方式解决纠纷
时下，大城市的“物业纠纷”成为和谐社会创建中的焦点和难点问题之一。湖南轩辕律师事务所杨亮律师认为，业主委员会与物业公司之间应该多进行沟通和交流，即使有矛盾和冲突，也不应鼓动业主拒交物业费来解决问题，因为这样只会使服务质量下降，矛盾更加激化，最终受害的还是业主自己。而对于业委会的组成人员，政府部门也应该对其进行相关法律和房地产专业知识的培训，使之维权和处理小区事务时不至于采取过激行为。
针对物业公司的突然撤离，杨亮律师表示，湖南华天物业管理公司与锦绣华天小区业主之间形成的是物业管理服务合同，从目前反映的情况来看，因为双方的合同已到期，双方没有续约，华天物业表示要撤出小区物业管理服务，并没有违反合同法。但是华天物业必须要进行交接后才能彻底撤出。
物管费每平方米是否应由1元升至1.1元，是华天物业和小区业主之间的矛盾焦点。杨亮认为，即使有物价局的批文，但是如果双方在已签订的合同中有明确约定，华天物业就不能单方面提高物业费价格，涨价必须要征得业主的同意，否则就是违约。
关于写字楼强电井的修复问题。杨亮律师表示，物业公司在合同履行过程中，有及时检查安全性和维修的管理责任，如果物业公司有主观过错，造成强电井烧毁并给业主带来损失，应当承担责任。
华天物业表示，公司撤出后会派留守人员做好移交、清算等相关工作。华天物业公司在致小区全体业主的《公告》中称，华天物业将在撤出后集中处理以下事项：1、已预交物业管理费的业主(结算截止到2007年5月10日)，凭票办理清退结算手续；2、对于个别拒交物业费的业主，将依法予以追缴；3、对于写字楼强电井的修复工作，将承诺继续履行业主代表会议纪要确定的内容。 |