政策新变化 剑指高房价
增加中低价位商品房供应,抑制投机性购房,二手房营业税征免期2年变5年
    2009-12-10    作者:王炜 苗苗    来源:人民日报

    对楼市优惠政策是否延续长达数月的猜疑,今天终于有了一些答案。
  9日下午,国务院常务会议决定,个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。国家发展改革委主任张平同日表示,我国将完善住房消费和调控政策,增加中低价位和限价商品房的供应,抑制投机性购房。中央经济工作会议也提出,要增加普通商品住房供给,并继续支持自住型和改善型住房需求。
  中国房地产协会秘书长朱中一认为,无论是增加供应还是抑制投机,都是希望在稳定当前房地产市场和相关政策的基础上,抑制部分城市过高的房价,努力消除泡沫,让市场逐渐回归理性。

  抑制投机,稳房价、稳市场

  前10月,全国商品房销售面积6.6亿平方米,同比增长近50%。成交量大幅上涨,导致一些城市短期内供不应求,进而导致房价过快上涨。特别是下半年以来大量投机性需求入市,加剧了供需矛盾,并推动一些城市房价非理性上涨。
  我爱我家副总经理胡景晖认为,2009年房价增长幅度比较快,在很多城市都创下了历史最高水平。在实体经济还没有完全恢复的情况下,房价过快上涨并不是件好事。“营业税‘2变5’政策,传递了政府鼓励自住型和改善型购房需求,抑制投资投机性购房需求的政策信号。5.5%的营业税会在一定程度上冲抵投资或投机型购房的实际利润空间,能够在一定程度上抑制这些需求。”
  中国房地产协会秘书长朱中一表示,在房价上涨过快的城市中,投资型需求的购房比例相对比较高。营业税征免时限恢复为5年,增加了“快进快出”的投机成本,能够在一定程度上改变非理性的购房行为,形成更合理的供求关系。长期来看,对稳定市场、抑制房价快速上涨有好处。
  有专家认为,楼市优惠政策的调整,也有利于购房者逐渐回归理性,摆脱近期的恐慌性购房需求。在房价偏高、供应不足、优惠政策收紧的情况下,明年上半年楼市可能出现观望情绪。

  应做好新旧政策衔接

  在看好政策调整有利于稳定市场的同时,业界对政策的短期效应普遍表示担心。据统计,目前北京市场上购房2年到5年间的二手房交易占整个二手房市场交易的40%。由于目前二手房交易的税费普遍由买方全部承担,因此营业税优惠“2变5”后,购房者至少要多花5.5%的税费成本,影响也会波及首次置业者。
  同时,新政实施可能导致卖方惜售。卖方觉得利润降低了,可能会改为出租,过了5年期后再卖,由此导致市场上的房源紧张。“从2005年营业税开始实施这几年的市场反应看,二手房价格并没有降低,但成交量萎缩,购房者的首付压力也更大。”胡景晖说。
  出于对二手房优惠政策取消的担心,近一个多月来,买卖双方纷纷抓紧过户,各地二手房成交火爆。链家地产有关负责人认为,营业税政策恢复将直接刺激部分需求赶搭本月“税费优惠末班车”,在接下来的20天里,可能会再出现一个二手房交易的井喷现象。
  朱中一认为,政策引起短期市场波动是可能存在的。所以在政策调整时,应该做好相应的衔接设计,以保证政策过渡时期市场的相对平稳。
  值得注意的是,在二手房交易“2变5”的同时,国务院常务会议也明确其他住房消费政策将继续实施,也就是说此前减免首次购房契税、利率优惠等将有可能继续实施。自住型和改善型购房者的“刚性需求”仍将得到支持。业内人士认为,普通购房者此时应避免恐慌性购房,应保持理智和冷静,结合自己的实际情况,做好置业规划再入市。

  供应、供应、还是供应

  在近期各种明确政策取向的会议上,“增加供应”被反复提及。
  近年来,增加普通商品房供应的提法几乎出现在每一份住房政策中,但是前几年在需求比较旺盛的情况下,政府部门更多地试图从调节需求端来实现供求平衡和价格稳定,实际效果并不理想。“现在看来,从稳定供给端来实现供求平衡似乎更符合理论与当前的市场实际。”朱中一说。
  当前部分城市出现房价上涨过快的现象,恰是供应出了问题。一方面,去年到今年上半年投资和开工面积下降,导致目前一手房供应不足。营业税政策调整也可能导致二手房供应下降。同时,许多开发商捂盘惜售,更加剧了短期内的供求矛盾。市场泡沫和风险也在积聚。
  第三季度以来,房地产投资及新开工数据不断回暖。业内人士普遍预计,新开工项目到明年年中将逐渐形成有效供应投向市场,届时供求失衡的情况将有所改观,有助于稳定市场预期。
  长期看,土地和信贷仍是决定楼市供应量的重要因素。朱中一认为,要增加供应,首先地方政府要继续稳定土地供应,尤其是要增加普通商品房和限价房用地的供应。此外,预计今后一个时期房地产企业仍会加大投资和开发力度,资金需求仍然巨大,建议金融机构对符合条件的项目继续给予信贷支持。
  盘活存量土地和存量房,也将成为增加市场供应的有效手段。因此,打击“囤地”、“捂盘”,督促房地产企业按合同约定加快开发建设尤为重要。近日各地纷纷出台政策,要求房地产开发企业预售商品房,原则上应当以项目为单位申请预售许可,领了预售许可证的房源要一次性全部销售,不得分批、分次开盘。这些都是努力增加供应的有力信号。

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