千亿级保险资金大举涌入房地产市场只差最后一道围墙的大门打开——保监会制定的《保险资金投资不动产试点管理办法》未来的出台将最终允许险资进入不动产领域。业内人士表示，各大保险巨头早已觊觎楼市，已经积极储备项目整装待发，而保险资金投向楼市有望改变行业投资格局。

　　千亿级险资或改楼市投资格局

　　新修订的《保险法》已于10月初正式实施，其中明确保险资金“可投资不动产”。不过保险资金想要真正进入这一新领域，还要等《保险资金投资不动产试点管理办法》出台。目前在这一管理办法的修订草案中，投资不动产的比例仍是空白。
　　据接近保监会人士透露，具体比例要待最后公布时才能明确，由于保险机构对不动产投资领域还比较陌生，投资经验、投资团队尚匮乏，因此监管层并不会制定太高的投资比例。目前，参与征求意见的业内人士多认为初始投资比例制定为5%的可能性较大。按照去年末保险资金总资产3.34万亿元计算，保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右。
　　中金公司最新的预测报告也认同了这一比例。报告分析，从国际经验以及我国保险资金股票类权益投资比例的上限来看，预计保险资金的不动产投资比例合理上限应该在10%到15%之间，但初始上限可能为5%。中金公司预计，保险资金入市后每年新增资金量约150亿-200亿元，且主要集中投资于商业楼宇。
　　不过基于对保险公司在投资上一贯谨慎的判断，分析人士认为，保险资金在初入楼市时，不可能很快就达到投资不动产比例上限，而将会循序渐进。
　　另据了解，在最新版的征求意见稿中规定，保险机构单一不动产项目投资的比例为该公司净资产的50%。但是，单一不动产项目投资占可投资不动产额度的比例和不动产投资计划发行规模，目前仍未有定论，还在讨论之中。
　　事实上，保险资金涉足不动产已有先例，不过之前多是利用自有资金购置自用办公楼，通过集团旗下信托、资产管理公司，或者是与其他公司合办专业公司进入不动产领域。
　　中国人寿、中国平安、泰康人寿、新华人寿、太平人寿等都有过这方面经验，仅金融街上就有中国人寿中心、平安大厦、泰康人寿大厦等。此外，民生人寿、太平人寿、生命人寿、中意人寿等也大举购买过写字楼。
　　“初步统计,截止到今年年初,险资已经布局不动产行业有200亿元。”保险公司投资部门人士介绍。
　　本次放开不动产投资后，在投资的资金来源上，征求意见稿明确规定，可用自有资金和责任准备金投资不动产，以万能保险产品和投资连接保险产品的责任准备金投资不动产的，只限于购买公开发行的不动产金融产品。
　　仲量联行北京研究部主管覃晓梅介绍，在许多国家和地区，保险公司都是当地房地产市场的主要投资者。例如三星人寿即是韩国主要的房地产投资者，而国泰人寿和富邦人寿则主导着台湾的投资市场。“考虑到中国各家保险公司的集合资产规模，新的保险投资政策具有大大改变中国房地产市场投资格局的潜在可能。”

　　保险巨头“整装待发”

　　尽管还差最后的“一声令下”，但在实践层面，一些大型保险机构目前已开始积极行动起来，储备项目资源。平安在今年8、9月，借助旗下信托公司大举进军房地产业，先后接触金地集团、绿城集团。尽管之前平安信托已开展过多个房地产投资，但是与上述大型地产集团的合作还是第一次。
　　平安在合作中承诺，三年内投资额将达到250亿元，平安将主要通过信托公司的第三方资产管理平台，针对合作项目设计具体的股权信托计划，和房地产集团一起投资优质住宅项目以及城市综合体项目。
　　中国人寿也在积极布局，国寿投资与信达投资公司在7月签订了战略合作协议，双方将在商业地产、酒店投资和物业管理等业务领域展开全方位合作。另有媒体报道称，中国人寿正考虑与金融街在投资不动产方面进行合作。
　　人保集团旗下的人保投资控股公司则在5月与金融街签署战略合作协议，拟在投资不动产的政策研究、项目开发方面进行合作。人保集团负责人表示，人保集团一直就购置物业事宜与西城区及北京市金融局领导进行过多次沟通，并希望抓住金融街西拓的机会，为人保集团的整体入驻金融街及未来发展做好准备。
　　此外，人保也表现出对经济适用房领域的投资热情。人保集团总裁吴焰表示，保险资金应考虑投资经济适用房领域，因为“保险机构投资房地产决不能成为暴利投机，而经济适用房的资金成本和收益比较确定，而且还可以回馈社会”。

　　期待金融创新产品

　　据了解，此次放开后保险资金可投向的不动产领域主要包括购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体和商业物业四类。获利较为丰厚的房地产开发则被排除在外，征求意见稿明确规定，保险机构不得参与一级土地开发、参与住宅类商品房的开发和销售、提供无抵押、无担保的债权融资。
　　据覃晓梅介绍，从国际经验来看，商业物业是保险公司最为关注的房地产形态，首先商业物业针对企业等机构客户，一般体量规模较大，集中管理，出租和出售均是以栋或层为单位；而住宅市场则针对个人，更类似于零售市场且分散管理，对于资金量盘大的保险资金来说，投资商业物业更为适合。此外，与住宅市场不同，商业物业回报率较为稳定，年收益率在7%－8%之间，再加上回报周期长，这更加吻合保险资金作为机构投资者的口味。她预计，目前成熟市场的保险资金中有约三成是投向商业物业市场的。
　　保险业内人士透露，保险机构可以投资一些位于黄金地段的标志性建筑等商业性房地产，可以委托专业化公司进行经营管理。业内人士分析，保险机构面对不动产市场还比较稚嫩，因此地域上也都选择的是风险较小的黄金地段以降低风险。
　　国巨投资基金管理有限公司董事长孙飞还建议，在房地产投资领域，相较其他投资资金而言，保险资金进入时间晚，规模小，目前市场已经被前期进入的投资资金占据优势，保险资金投资房地产政策放开初期就选择直投的模式仍有一定的难度，可以选择与信托、PE资金合作等方式介入房地产行业投资以熟悉市场。
　　保险资金投资不动产，收益稳定但流动性较差，因此建立什么样的退出机制，也是保险机构投资不动产的风险考虑因素。因此征求意见稿规定，保险公司投资不动产的投资回收机制，包括直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划实现退出等方式。
　　华安产险副总经理李安民表示，在具体的投资方式上更倾向于投资房地产投资信托基金（REITs）的方式规避风险。李安民认为，如果直接投资房地产，保险公司至少是要专门成立一个房地产部门，对于公司来说不但增加成本，在发展初期也会面临各种专业性问题，同时也较难保证所投资金的安全性。幸福人寿董事长孟晓苏也认为，REITs对于保险机构来说是一个非常好的载体，按照国外成熟模式的经验，其年收益率一般可达7%-8%。