商品房面积70/90政策北京松绑
    2009-02-24    作者:李松涛    来源:中国青年报

    牛年春天,2006年在争议中全国强制推行的“新建住宅套型90平方米以下占开工总量70%”政策,在北京出现松动迹象。
    牛年春节前,房价调整最困难、最特殊的北京,出台了一系列政策。其中一条颇为引人注目:对商品住房项目,允许在全市总量平衡前提下,根据市场需求来确定套型面积和比例。这也就意味着,原本不容商量的70/90政策已经在北京出现了松动。
    尽管目前北京市建委并没有对这一政策作出解释,但一些业内人士认为,不到3年的时间,这项曾经要求严厉的政策就似乎走到了尽头。

争议中强制推行

    2006年5月29日,国务院办公厅转发建设部等九部门公布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》,就争议不断。
    商品房究竟应该建多大的面积?究竟该由谁说了算?这两个问题成了争议的焦点。
    按照国务院的文件,自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的,必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的,应根据要求进行套型调整。这样的政策被简称为70/90政策。
    根据这个思路,当时主管部门官员在不同场合表示,必须严格执行70/90政策,否则,将会有严厉惩罚措施,其中甚至包括“没收”。
    但在开发商眼中,这个政策却是个钉子——从住房建设上来看,大户型的房屋无论从设计还是成本上都要低于小户型的房屋;大户型的房屋出售总价也高。该政策出台,打乱了一些开发商的算盘。
    2006年的中国房地产市场,正处在房价飞涨的卖方市场阶段,大量热钱进入楼市,投资性购房占据比例不断上升。在一些城市,一度出现连夜排队抢购商品房的景象,社会对房价的高涨怨声载道。
    70/90政策的出台,正是房地产宏观调控的具体落实,意在遏制快速上涨的房价,降低购房门槛。
    来自官方部门的理由很充足,我国的基本国情是人多地少,从节约型社会的角度看需要在住房面积上有所控制,90平方米一样能设计出不错的户型。为了推动这个政策的落实,相关部门还组织了小户型设计竞赛,试图证明户型好坏不在于面积大小。
    而在开发商看来,政府限制面积是对市场的过度干预,而且90平方米以下的住房没有舒适度。甚至有业内人士公开表示,该政策不会活过2007年。
    争议中,围绕这一政策解释,出现了几次反复——
    2006年,原建设部房地产司司长对商品房套型面积作出了“套型面积即套内面积”的解释。但很快,建设部又对此做出了否定,称套型面积等同于包含公摊面积在内的建筑面积;
    2007年1月9日,原建设部在其网站发布《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》,将70/90政策作出了调整,把90平方米放大到了107平方米。但在一天之内,该文件又被废除。
    在该政策推出之后半年多,其执行细则才姗姗来迟,一些业内人士甚至认为,这样的做法加重了市场的紧张,反倒刺激了房价的上涨。
    尽管该政策在开发商不情不愿中开始执行,但从2006年到2007年上半年,房价依然处在上升通道。

松动后会否留下后遗症

    70/90政策并没有起到立竿见影的作用,但到了2007年下半年,随着央行、银监会二套房政策的出台,原本热闹的房地产市场突然陷入了冷清。
    观望、打折、赠送,在2007年下半年之后的楼市,这些词汇频繁出现在媒体报道中,主要大城市的房屋交易量开始出现大幅萎缩。这种情况一直延续到2008年末。
    这段时间,美国次贷引发的全球金融危机在世界各地蔓延,中国也不例外。于是乎,各地开始出台种种利好房地产市场的政策。
    “70/90政策到松动,是不是说将来要买小户型的房子就更困难了?”在北京一家大型国企工作的程先生这样问记者。这段时间,程先生到处看房,想买一套合适的七八十平方米的房子,但让他很困惑的是,这样的房子少之又少,根本不象70/90政策得到落实的情况,而且价格也没有明显下跌。
    “70/90政策的出现有特殊的背景。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋告诉记者,这个政策出台前,开发商的房子太好卖了,很多开发商甚至采取捂盘的方式抬高房价,而这个政策的出台限制了开发商的行为,对稳定房价起到了一定作用。
    但是,杨少锋觉得,这个政策同时也造成了房地产市场上产品的严重同质化。对于房地产行业而言,每一个地块都有它的特殊性,有些地块适合建高档公寓,有些地块适合建经济适用房,而有些地块就是应该建设别墅;不考虑这些特殊性,政府来一个行政命令,实际上变成那些本来应该修建大户型、高档项目的地块完全失去了自己的优势。
    “不但产品品质受到极大的限制,客户的需求也被严重压抑。其实,不同城市发展阶段不同,需求结构也大不一样,这样一刀切的政策,也没有考虑到城市之间的差异。”杨少锋说,市场需要什么样户型应该由市场决定,而不应该是政府一刀切。
    但是,在很多人看来,70/90政策的松动将会带来对房价的恐慌,如果中央政府调控房地产的政策就这样轻易被突破,房价会不会由此再次难以控制?而且,小户型同样有大量的需求,没有政策的限制,未来小户型是否更加稀有?
    杨少锋不认为会带来房价的上扬,他觉得,经历此次房地产市场的深度调整,开发商已经趋于理性,在未来相当长一段时间,房地产市场供求会相对平衡。
    但也有业内人士认为,70/90政策的松动会使市场的变数加大,既然这个政策可以突破,别的政策肯定也可能被突破。这种对高房价的恐慌依然来源于房地产行业的不规范。

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