照片：10月30日，一家澳洲房产公司的工作人员在向购房者介绍他们的项目。     当日，2008北京秋季房地产展示交易会在中国国际贸易中心开幕。此次房展汇集了北京、外埠近百个地产项目，来自澳洲和美国的国外地产项目也参加了展会。 新华社记者 罗晓光 摄

    出乎意料，居民购房信贷政策卡了壳。
    到今天为止，除中国农业银行外，尚无任何一家银行对外公布居民购房信贷政策的细则。而按照本月22日中国人民银行出台文件的要求，各银行要在27日之前完成实施细则的拟定工作，并接受借款人的咨询。
    究竟是什么原因导致了这样的局面？

二套房贷款政策成焦点

    “二套房贷款政策是主要原因。”一位知情人士告诉记者。
    10月22日，中国人民银行突然在其网站公布文件《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》，文件对居民购房贷款政策作出了调整，首付比例2成、贷款利率7折是主要内容。
    该政策发布后，立即在房地产界引起了巨大反应，很多人高呼：中央政府终于对房地产业救市了。
    然而，这个政策却让很多银行糊涂了。
    就在去年9月27日，中国人民银行和中国银监会还联合发布文件《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购房贷款政策作出了收紧的规定。其中，对二套房贷款比例减少了一成，而且贷款利率不得低于基准利率的1．1倍。
    这个政策的出台直接打击了正高歌猛进的房地产市场，房地产市场的投机者被这个政策捆住了手脚，房地产市场的拐点就此出现。
    时隔一年之后，中国人民银行单独发文，要求放松居民购房贷款政策，但却对打击投机的二套房贷款政策只字未提。
    “二套房贷款政策究竟是要废除还是继续执行？没有一家银行搞明白。”知情人士告诉记者。
    就在各银行还没有弄明白的时候，中国银监会紧急召集了总行在京银行的高层会议。会议，几家银行纷纷抱怨，人民银行出台的这个政策没有了利差，没法儿做。
    在这个高层会议上，银监会并没有对购房贷款政策表态。随后，中国银监会向各省市银监局发出了通知，但并没有像以往一样直接发至各大银行总行。
    通知只有短短3条，最重要的内容是：各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（银发［2007］359号）、《中国人民银行中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》（银发［2007］452号）的规定。
    这表明，银监会要求二套房政策不得松动。
    据了解，银监会要求各省市银监局针对各银行即将出台的购房贷款细则进行严查，如果违反通知，一律废除重来。
    首次购房贷款政策很明确，但二套房贷款政策该怎么调？有几家银行就此咨询中国人民银行，虽然没有得到明确答复，但银行揣测，二套房贷款政策可能要因此废除。
    于是，最先制定细则的几家银行基本上都将二套房贷款政策作废。
    10月28日，中国农业银行率先将实施细则公布在其网站上。有意思的是，细则公布没多久便从其网站消失。
    “很明显，这个细则与银监会的要求不符，撞到了枪口上。”知情人士告诉记者。
    有了中国农业银行的前车之鉴，原本已经制定好细则的另外几家银行停住了脚步，没敢公布实施细则，而是重新开始调整政策。实施细则的出台因此将不得不延期。
    不过，让人困惑的是，10月29日，中国农业银行又将实施细则公布在了网站上。但是，对二套房贷款的问题，没有提及。

二套房贷政策会不会调整

    二套房贷款政策究竟会不会调整？会怎么调整？房地产界人士都很关注。
    就在去年央行和中国银监会联合发文提高二套房贷款门槛的时候，不少专家就认为，这抓住了控制房地产问题的关键。因为这个政策规定，以家庭为单位，不论第一套住房贷款是否还清，只要从银行贷款买过房，再次贷款都算第二套，都要提高首付比例和贷款利率。这样的政策正是抓住了房产投资者、投机者的要害，遏制了房价炒作。
    在很多银行业人士看来，普通购房者根本没有能量左右房产价格，能够让房产价格不断上涨的，只有那些大大小小的投资者。由于之前金融政策的宽松，很多人利用银行资金，造成市场供不应求的假象，推动房价一步步上涨。
    在2007年9月之前，很多银行都推出了增值贷、循环贷等业务，并为争夺客户正面交锋。这类业务就是将原有房产增值的部分贷给借款人，用途不限，很多人将这部分资金再次投入了房地产市场。
    “第一次购房贷款50万，心理压力很大，一个星期都没睡好。”一位在深圳工作的女士曾告诉记者，但一年多之后，银行告诉她房子升值了，可以将升值部分贷款出来购买别的房子。通过这样的方式，这位女士购买了4套住房。
    房价上涨，银行、投机者都受益，但当房价下跌时，房产投机者很可能断供，风险就转移到了银行。而在房价下跌时，银行没有办法处理抵押的房产。美国次贷危机根源就在于此。
    正是因为大洋彼岸的次贷冲击，央行、银监会联合推出了著名的“二套房政策”。
    该政策一经推出，很多地产、金融界人士就认为中央拿出了杀手锏。从市场的反应看，从该政策出台，房地产市场的预期似乎一下改变，市场交易忽然冷清了，明折暗折降价楼盘大量出现，开发商资金链越来越紧张。受到市场交易影响，土地市场业进入萧条，各地出现土地流拍、低价拍卖的情况。
    很多地方政府坐不住了，政府救市成为热点话题。先后18个省市拿出救楼市的措施，被指土地财政收入因楼市不景气而锐减。
    终于，央行也拿出了救市政策。
    在很多普通人看来，房地产市场的调控远没有让人满意，金融政策怎么就松动了？
    从以往对房地产市场的态度来看，央行一直非常谨慎，出台的政策也较为严格，但此次的暧昧态度让人琢磨不透。
    “人民银行这次的调整，来源于最高决策层经济政策的变化。”社科院金融研究所副所长王松奇说，由于整个经济增速已经放慢，最高决策层已将扶持实体经济作为最主要的任务，控通胀不再成为最主要的任务，保经济增长成为当前的重中之中。
    王松奇告诉记者，一家银行的分析数据显示，今年全国房价平均下降24％，开发商的资金链非常紧张，如果出现问题，商业银行将会因此出现大量呆坏账。人民银行出台政策显然是要救经济衰退的火，自然要对房地产市场作出一个回应。而中国银监会显然更多考虑的是金融风险。

争议二套房政策

    在很多开发商看来，废除二套房贷款政策才是解救房地产的办法。很多人在多个场合都这样的呼吁。但在一些专家看来，二套房贷款政策绝对不能松动。
    知名学者易宪容就在其博客上明确表示，放开二套房贷款政策，就是在制造金融风险。
    “放开二套房贷款政策，表面上是为了中国经济增长的放松，但实质上，是让国内房地产市场重新回到炒作投机盛行的市场，让全国人民为吹大的房地产泡沫或金融危机买单。”易宪容说。
    易宪容认为，我国住房按揭政策是世界上最宽松、也是最不完善的。很多进入房地产市场的人连次级信用都没有，却可以买不止一套住房，是利用中国住房按揭制度缺陷制造银行的风险及金融危机。
    面对新的购房信贷政策，中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海在接受媒体采访时表示，现在的政策把银行跟房地产更紧密绑在了一起，意味着现在的房屋贷款面临着更大的风险。
    “现在绝对不能走通过购房来扩大内需的老路了。”