楼市调控新政一月有余，交易量下跌，价格却未见大面积调整，媒体热议，万科开盘价格优惠800，是试水还是松动？楼价是否会发生多米诺骨牌效应？《今日观察》正在评论。
    主持人（王小丫）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。国务院针对房地产市场出台的新“国十条”在17号已经正式满月了，今天我们要关注新政满月之后房地产市场的一些变化。一个月以来，中国房地产市场的调控政策频出，各地楼市成交量也锐减，楼市观望的情绪弥漫和增加，近日有媒体是这样报道的，北京的万科已经开始在执行降价的策略了，这一策略引起了多方的关注，万科降价是否能够带头打破高房价的坚冰？一系列的调控政策出台之后效果会怎样呢？对于后续的调控政策又存在着怎样的期待呢？今天我们将就此展开评论。
    两位评论员是马光远和张鸿，同时请大家登陆央视网、新浪网、搜狐网或者加入号码为123456789的QQ来发表您的观点和建议，稍候我们会关注到您的留言。
    首先我们还是来了解一下相关的一些新闻背景。
    楼市新政满月，成为各大媒体盘点地产市场的热门词汇。
    从4月17号“新国十条”出台至今，楼市究竟发生了怎样的变化？4月份，全国70个大中城市，房屋销售价格同比上涨12.8%，其中新建住宅销售价格同比上涨15.4%，商品住宅销售价格上涨17.3%，房地产市场伴随着政策的出台，经历了一番波动，然而其间，楼市价格走势扑朔迷离，消费者在观望，开发商依然未见降价的大动作出手，市场似乎又进入了新一轮的博弈。而这两天，一则来自北京万科降价的消息吸引了市场的目光。
    媒体报道，4月16号，北京万科旗下的中粮假日紫苑，最后两栋楼开盘，开盘价格低于市场预期25000元/平方米，在各种优惠后，实际成交价格约为24200元，而项目周边在售的二手房价格在26000—28000/平米之间，记者采访了万科北京公司的销售负责人。
    肖劲（北京万科公司营销总监）：因为这个房子刚开始卖，最后的结果还不太清楚，这都是我们预期算的一个东西（价格），我们现在的整个的政策并不是降价，万科一贯认为价格其实不是由我们决定的，是由市场决定的，我们只能去适应市场。
    尽管回答的有些含糊，但是试水也罢，还是有松动的迹象，包括中原地产华北区域总经理李文杰，北京理工大学房地产研究室主任周毕文等业内专家表示，万科在业内的标杆性效应巨大，如果不出意外，万科在北京的价格调整将会成为北京房价调整的开始。
    主持人：我们注意到万科的营销总监他这么说，这个房地产的价格是由市场来决定的，而现在他们降价是适应市场的需求，是为了适合这个市场，那是不是意味着“新国十条”出台之后的一个月，首先我们看到调控的政策是显效了，同时是不是也意味着这些房地产都会适应这个市场的需求，是不是就意味着整体的价格的下降，这个趋势已经开始出现了，或者说是逐渐的明显了？
    张鸿：我们今天单单看万科的降价800块钱的话，可能你还很难说它是一个真正的降价的行为，大概只能叫促销，因为很多公司在新开盘的第一天可能都有这样的一个打折促销的这样一个活动，但起码比原来，你需要加价才能拿到房子要好一些了，而且虽然800块钱有点少，但是总比不降要好一点。为什么说它不是一个纯粹的降价的行为呢？因为我们对地产商降价有一个基本的判断，就是他如果觉得自己要降价的话，一般来说会一步到位，他不会今天降800，明天降900，后天……然后大家就会期待他一直降下去，他就没有底了，所以一般来说他会一步到位，然后再往上提。不管怎么样，就是很多人说可能是上半年的任务需要完成，还有就是说对政策的一个试探，我觉得他肯定是有某种意义的看一下市场到底是怎么回事，一般来说会成交量先下来，大家开始观望，开发商也要看政策到底是怎么回事，成交量下来，一般两三个月以后可能会接下来会有一些开发商觉得，哎，扛不住了，然后一些就开始主动的打折降价了，所以说，他们可能还在这样的一个判断当中，这个过程当中，我们不能说一下从今天开始万科降价了，其他家就开始都降价了，但是有一个，有一种开发商，我觉得他们应该是在政府政策一出来就降价的，就是国有的开发商，因为他是国有的，他应该率先的承担国家政策的这样的一个风向标，所以我觉得他们应该向万科学习，学习万科，学习恒大好榜样。
    主持人：马教授你认为呢？
    马光远：我觉得这个事实上我同意刚才媒体的一个说法，就叫试探性降价，这个试探性是目前我觉得开发商的，很多开发商的一个比较纠结的一个心态，尤其在目前的情况下，我们看到这个量已经下来了，成交量，一线城市的成交量基本上到了50%—60%，是比较普遍的，那么也就是说量的方向已经明确了，那么现在唯一需要确定的方向就是说价格的方向怎么样，那么仍然我们看到这个在万科做这么一个试探性的降价以后，其他并没有跟进，我们看到今天各大开发商并没有就万科本身的这么一个行为，像2008年的时候引起很大的反响，我记得2008年的时候，王石提出这个“拐点论”以后，引起的反响就非常大，当时他的压力也很大，刚开始是否认，当然后来价格证明了，他判断正确以后，他当仁不让的把“拐点论”拦到自己的这儿，说自己发明的，所以目前我们没有看到这么一个心理方面很明显的一个变化。我觉得万科的这么一个试探性降价，甚至跟5月5号恒大的降价比的话，相对而言，他引起的，虽然当然这个整体的幅度可能比恒大要小，但是整体的效应他还是比较大的，我觉得这个表面上来看的话，很多开发商目前还比较镇静，但是我相信这个心底引起的涟漪，已经这个波浪，已经是起来了，所以这种情况下，我们看到特别是有两个数据说明，在目前情况下，降价的一个好处，是一季度的时候，一季度的时候这个按照销售金额来排行的话，万科排第一，恒大排第二，如果按照销售面积来排的话，恒大排第一，万科排第二，那么这说明在目前这么一个微妙的情况下，价格本身的一些轻微的变动，那么在业绩带来的影响是比较大的，我觉得这个效应可能会成为一个示范效应。
    主持人：确实是这样，房子关系到千家万户，关系到每一个人，我注意到今天参加我们这个发言的也比较多，有一位朋友是跟我们通过网络来连线的，我们现在连线他，喂，您好，请问您在哪里？
    网友：你好，我在北京。
    主持人：北京的，买房了吗？
    网友：有一套。
    主持人：有一套，您对目前的这个房地产市场怎么看？
    网友：我认为万科降价，包括这个政策，我国房地产价格根本不是泡沫，而是一种垄断价格，我认为政府还没有找到根本性的问题，根本的解决方式。
    主持人：那如果说让您来出一个建议的话，您会怎么说？
    网友：如果说的话，我想这个首先小产权房能上市，然后第二是这个土地价格要急需下降，我认为这是这个现在急需要改变房价的最终解决途径。
    主持人：好，谢谢，谢谢您的参与，谢谢。好，我们再来看一下其他的朋友们都有什么样的观点。
    “蚂蚁”，他认为“万科降价有可能带头打破高房价的坚冰，房产调控政策会越来越来严厉，降价趋势有万科带头必然会产生后续的效应”。
    再来看另外一位“月牙儿”，他认为“这种是暂时的降价，或者后者是为了前进，房地产牵扯的行业很多，就如生物链出了问题，自然界就有物种要灭绝”。他看的更全面、更广一点，从一个植物链，食物链的角度来看待这个问题，那么我们也知道，“新国十条”出台已经是有一个月了，那么这一段时间中国房地产市场也有一些变化，现在我们就整体的来了解一下这些变化。
    有人说，万科是房地产界的“坏孩子”，也有人说万科是带头降价的地产界“带头大哥”，很多人还记得，2008年1月底，商品住房成交量下降，土地拍卖遇冷，万科在成都率先降价30%，随后广东降，上海降，成都降了，在北京的项目也一次性付款93折的优惠，但是没想到，在杭州降价促销却遇到了麻烦，杭州万科推出的青年置业计划，四个楼盘的部分小户型以8到8.5折的折扣打包销售，最低折扣为7.5折，降价吸引了新顾客，却得罪了不少老业主，户型相近的房子，一夜之间，房子缩水十几万元，部分业主还拉出了要求退房的横幅，阻碍打折活动的进行。而时下，打折这个口号是由恒大先喊出来的，今年5月6号，恒大宣布对全国范围内的40个在售楼盘8.5折促销让利，5月16号，恒大地产在安徽合肥的一个新项目，以8.5折开盘，引来了数千购房者前来排队购房。
    购房者：因为之前比较低的价位的时候我们错过了，如果再往后的话，不知道政策怎么变。
    恒大地产负责人说，降价之后，公司的销售有了几倍的增长，他们的打折活动也会随行就市，每隔半个月制定一次价格。扫描热点城市，楼市新政后，北京楼市交易虽然降温，但是房价却继续上行，深圳成交降低6成，价格却同比涨了67%，上海成交创新低，新盘均价涨幅近14%，不少买方卖方，双方观望气氛浓厚，在杭州第十届人居展不见了往年的火爆情况，询问展示的楼盘，哪怕是声称马上要开盘的开发商，得到的都是无准确时间，无房源数量，无确切价格的“三无”答案。
    参展商：目前政策不是很明朗，具体的话肯定也是要等到政策出来，明朗了以后我们才能有一个正式的价格出来。
    主持人：万科的这一次降价很容易让人联想其在2008年的时候，在杭州的那一次四盘同降的这个降价，这一次降价和那一次降价有什么不同？
    张鸿：第一次降价，他和第二次降价就已经不同了，第一次是他要把房子降价卖出去以后要去买地，就是他发布“拐点论”的时候，然后我们看到他这边降着价，然后拿到钱以后那边就到全国各地买地，第二次是非常危险的，就是他四盘同降，他是觉得金融危机已经来了，然后他这个时候把房子一降价，拿到钱以后，他不是买地，他是现金为王，准备过冬，所以我们算了一下，四盘同降那个时期，他大概手上有两百亿的现金，准备过冬了，事实上那个时期，很多开发商都是缺钱的。
    主持人：缺钱。
    张鸿：包括现在看的很火的恒大地产，当年是准备香港上市，然后没上成，结果资金链就非常非常紧，所以你看那时候开发商他是资金紧张，心里又没底，然后身边有一个公司降价，何况又是万科这样的公司，他开始降价，那自己就开始很恐慌，他有一个示范效应，但是现在很多大的开发商他自己心里有底，手有余粮心不慌，所以他依靠万科或者几个公司的这样的一个降价，让他感到非常紧张的这种示范效应就弱了很多，如果不是这些楼盘正好在他身边的话，他可能按照自己的这样一个未来的经营策略去走。
    主持人：尽管刚才两位评论员谈到了这一次万科的降价可能不能说是整个房地产市场的一个普遍的一个趋势，但是万科毕竟还是这个房地产界……
    马光远：龙头老大。
    主持人：哎，龙头老大，那他率先不管是降了800块还是300块，总而言之他是在往下在降价了，那这个在这个整个中国的房地产行业是不是有一个示范的效应，或者说是有一个带头的作用呢？
    马光远：我觉得这样的，刚才张鸿讲形势不同，我觉得形势差不多，因为从价格本身来讲的话，房地产本身的价格并不仅仅取决于资金链，并不仅仅取决于他有这么多的钱我就可以不降价，还取决于政策本身的走向，我觉得这一点很关键，更取决于竞争对手的竞争策略，价格策略，那么这一次我们看到，如果单纯的看资金链的话，也应该动态的来看，不要静态的来看，静态来看的话，万科2009年的现金流现在是230亿，但是我们要看它的负债的话900多亿，再看一下银行对房地产的融资的限制的话，我们看到在年初的时候我们看到，房地产上市公司的再融资的规模可能要三千亿，这说明，就是说我们看到亮丽的报表下面，事实上面临着资金链紧缺的这么一个事实，而且去年的时候，我们看到，很多开发商大量的拿地，事实上这些钱都囤积在地上边，那么再从目前的房贷政策来讲的话，银监会对于房地产企业融资，证监会对房地产企业上市再融资，都提出了严格的要求，也就是说如果我们从这个资金链本身面临的形势来看的话，不仅不如2008年，而且比2008年要紧很多，因为2008年的时候，事实上从银行来讲的话，是愿意给开发商放开的，那么现在不是，现在是收紧，这个口袋越收越紧，第二个从政策本身来讲的话，政策面临的形势，我觉得2008年不可相提并论，目前的政策是非常明白的，也就是说我要达到一个什么样的目的，我对目前高房价的态度来讲的话，这个明明白白的。
    主持人：我们看到目前消费者对于房价下跌的预期在增强，观望的态度，观望的氛围也是越来越浓厚，但是我们也看到，其实在整个房地产交易的市场当中，这个价格依然还是比较高的，甚至有些楼盘，可以说是逆势还提了价，那么接下来后续的政策应该如何继续调控？那么高房价的坚冰如何才能够彻底的打破呢？稍候继续我们今天的评论。
    楼市价格走势扑朔迷离，面对房价，众说纷纭，站在“十字路口”的房地产市场，何时回归理性？《今日观察》正在评论。
    主持人：好，欢迎各位继续关注我们今天的《今日观察》，现在我看到有一些朋友给我们传来了一些漫画，我们来看一下，两位评论员给我们解读一下，这个是比较好懂的。
    马光远：这个中国楼市面临方向性的选择，有些说要拐弯了，有些说要往右转，往左转，那么真正的出路何在？所以面前情况来讲的话，我觉得还是比较微妙的，但是有一个方向应该是确定不移的，就是说目前的高房价肯定是不可持续的。
    主持人：不可持续的。
    马光远：对。
    主持人：好，再来看下一幅。
    张鸿：楼市行情看看能不能把这个给它拉下来。
    主持人：把箭头往下拉。
    张鸿：对，但是现在可能拉一点，一丁点可能我们跳起来还是够不着，所以可能得拉下来很多才能让我们买到房。
    主持人：我们注意到目前房地产市场有一个交易量比较低，但是价格呢依然还是比较高，这样的一个状态，那么对于这一点，我们做了一个短片，我们一起通过这个短片来了解一下。
    楼市成交量大跌，房价依然坚挺，有一组数据值得关注，国家统计局发布，1到4月份，房地产开发企业，本年资金来源21603亿元，其中国内贷款4552亿元，增长39.9%，个人按揭贷款2955亿元，增长102.1%，另外，14家上市银行去年年报显示，累计贷款总额约23万亿元，涉及房地产市场的贷款超过5万亿元，占比超过20%。此后，信贷收紧的信号开始释放，5月10号，央行在今年第三次提高存款准备金率，此前为遏制房地产价格飙升，部分地方还推出了一些紧缩第二套房贷按揭的政策，包括提高最低首付和使用差别化信贷利率等措施，银行收缩信贷，加上销售情况的急转之下，一位开发商财务经理对媒体表示，现在基本上是拿不到开发贷款了，要求土地质押不算，公司必须还必须还要有50%的自有资金，只能靠现在这个项目的资金回笼支持。
    《经济参考报》文章说，目前开发商可能还不差钱，但随着时间的推移，尤其是延续目前成交量持续下滑局面的话，开发商的现金流则必然会受到影响，绝大多数上市房企，今年年底都将面临巨大的资金压力，而那些实力稍逊一筹的小规模民营企业的处境将更加艰难。
    楼市如何回归理性？新华社援引专家的观点说，目前的政策犹如弹簧，打压也只能是暂时的，解决房地产问题要抓住供需矛盾关键环节，要从供需方面着手而非需求，现在的政策在区分性和针对性上还要进一步改进，不能一刀切。
    主持人：其实我们现在面临着一个比较纠结的格局，一方面是交易量比较低，但是开发商呢，他价格还是没有降下来，另外一方面，作为消费者来说，他很纠结的是到底是买还是不买，接下来是会继续再降还是会再升？那么这是一个怎样的格局，作为一个消费者来说应该用什么样的心态来面对这样的格局？
    张鸿：消费者现在的心态其实很好，很容易，就是你静观其变，你总不至于在现在这样博弈还没有分清楚的时候，你就开始买房吧，而且现在看来，往下下行的可能性是非常大的，只不过看看开发商，包括一些利益集团，就是因为房地产价格上涨而获益的这些集团，他和我们中央政策的博弈到底会持续多久。现在经常有人问我说，什么样抄底合适？其实问的就是这个问题，就是这个政策能持续多久，因为这种担心其实是有历史渊源的，就是我们过去事实上是在调控的时候，然后马上就要调控到位的时候开始拯救房地产，而且我们现在中国经济已经陷入到一个就是可以说是房地产有一部分入境依赖的这样一个绑架当中去，就是我们现在不知道他被绑架的多严重，但是起码我们看到在每一次危机的时候，包括1998年金融危机，包括2003年的“非典”时期，包括2009年的金融危机，每一次充当这个经济的火车头的，基本上都是房地产，就这个时候，那你如果你现在打压它的话，打压到多大的程度你的经济是能够承受的，这是一个，中国经济到底能和它有什么样的一个关系，第二呢就是地方政府到底能够承受多久，我们现在经常说你开发商我看你能撑多久，事实上地方政府在这一块能撑多久，现在也是一个未知数，那怎么办？所以现在就是一个博弈的过程，在博弈没有清楚的时候，而且很可能接下来政策力度如果到位，地方政府如果执行到位的话，很可能房价是往下走的时候，这个时候对消费者来说，没有什么别的建议，就是静观其变。
    主持人：静观其变，继续观望。
    张鸿：对。
    马光远：我愿意回答张鸿刚才提出的问题，第一个房地产对中国经济绑架的影响，也就是说这一次如果我们把房价往下走的话，那么对中国GDP的影响有多大，我可以讲一季度的时候11.9%，11.9%的话如果往下打3%到4%，那房地产本身它在整个的GDP的增长里边贡献不到1%，去年很大，也不到1%，如果说我们往下打3%到4%的话，还是8%，所以我觉得政策的空间来讲的话，对经济的影响，这一次，我们为什么说这一次能够出台史上最严厉的房地产调控政策，信息来源就是一季度我们GDP的增长达到11.9%，这一次我们有很大的空间来做这个事。第二个对地方财政的影响，地方财政本身，我认为地方财政一直是缺钱的，即使我打一个比方，即使分税制完全改变，也就是说中央一分钱都不收，地方会不会卖地，仍然会卖地，那第二个从地方债务来讲的话，地方债务昨天这个国家发改委有关负责人讲，就是说地方债务本身的风险并不大，这事实上透露出一个信号，就是说不要以为，以这种说，把房地产打下来以后，地方上会承受了，不要有这种言论来扰乱政策，我觉得这一点是比较明白的，第三点，房价究竟会下来多少，也就是说下来多少以后对整个房地产业的影响，我觉得这一点非常需要说，有很多人看到说如果往下打的话，那么整个没人建房子了，整个投资会萎缩，整个房子没人盖了，供应又减少了，整个房价是不是又会上去，我觉得房价往下打30%，整个房地产行业仍然是暴利行业，仍然有人抢着盖房子，所以我们目前的“十号文”，它的主要目的不是为了打房价，不是为了打房地产，而是保证房地产持续健康的发展。
    主持人：再看看其他朋友有什么看法，“红红”他认为“在抑制经济继续疯长势头方面效果是非常显著的，但是所谓的房价拐点并没有出现，尤其是新盘并没有大幅度降价，二手房市场有所松动，但是效果不是很明显，所以还继续要观望”。现在我们再来听一听特约评论员对这个问题有怎样的观点和建议。
    黄瑜（中国指数研究院常务副院长）：从我们过去研究的情况来看，一旦政策出台的时候，价格的变化通常要滞后成交量大概一个季度，有些地方甚至是半年以上，这次我们监测的结果可以看到，就是由量传递到价格的变化速度很明显在加快，可以看到房价上涨过快的一些城市，特别是在某些城市的某些区域，它的价格调整是比较明显的；第二个从企业的角度上来说，主要的几个企业都纷纷提出，选择合适的销售策略来促进销售，这是一个趋势性东西，确确实实这些大企业，他们的一些举动和行为，对我们整个行业的市场，是影响非常大的，我们对4月份进行总结发现就是说，这些大的企业在4月的整体均价涨幅，是低于全国平均水平的，这表明这些大企业在新政出台之前，实际上已经采取了一些策略。
    顾云昌（中国房地产及住宅研究会副会长）：现在这种情况下，我们的房地产市场的确也要适时适度进行调控，既要防止过去我们出现过的市场调控以后的强力的反弹，又要注意不要出现市场的大起大落，或者严重的下挫，因为房地产毕竟是国民经济的重要支柱产业，恐怕这两方面倾向都要注意。那么这次看来，我们决心比较大，再加上最近国务院出台的文件，就是要给民营的资本，寻找开辟更多的投资渠道，让一部分投机需求者的资金可以有更好的趋向，而不是主要地投资房地产市场，这样一些有利条件，都是可以防止强力反弹的；当然了这个当中更主要的一点就是我们土地供应量如果真正能够像我们国家的有关部门公布的那样，能够如期地完成供应计划，那么对我们后期的供应加大以后，再加上我们对需求的遏制，那么强力反弹的可能性变得很小了。所以我认为首先我们要稳定房价，第二，我希望在我们投资方面，在增长方面也能够保持相对的稳定，这样才能达到我们宏观调控的目的。
    主持人：“新的国十条”出台已经有一个月了，那么对于它的显著的效果大家已经看到了一些，但是大家也有一个共识，就是政策的稳定是关键，那么在接下来的这个对于房地产调控的政策的制定和执行上，两位评论员有什么样的建议？
    张鸿：我觉得在抑制需求的同时，另一方面需要增加供给，这个供给包括我们老百姓的供给，普通商品房的供给，我们看到土地的70%要用于保障性和中小户型的商品房；还有一个，就是我们的用地模式可能要有所改变，这样才能更多的增加供给，因为随着城市化的进程，农民进城肯定是增加了房地产的需求，对吧，但是事实上农民身上还有一块地，如果让那块地也进入到城市里来的话，也可以变成商品房流通的话，那可能会，这个城市化进程可能会增加房屋的供给。
    马光远：我觉得目前因为房地产新政已经一个月了，但从地方上来看，地方上具体执行的细则并没有几个地方出来，是吧，除了青岛、北京、深圳以外，大多数的地方并没有出台具体的怎么样去执行这个政策的措施，我觉得这个执行是非常重要，也就是说……