主持人（陈伟鸿）：这里是正在播出的《今日观察》，欢迎各位的收看。节目一开始我要告诉各位一个数字，这个数字是66亿平米，这是《北京青年报》的一篇报道当中提到的2007年上半年，全国小产权房面积的一个非官方的统计数字。如果这个数字是准确的话，那么按照100平米一套来计算，等于全国有6600万套小产权房。如此大量的小产权房现在可能正在面临着命运的转折。根据最新的消息，现在国土部等14个部委已经成立了联合小组，研究制定了小产权房的治理方案。未来关于小产权房该如何治理呢？小产权房的命运将会怎样？在今天的节目当中，我们将就此来展开评论。
    今天我们节目现场的两位评论员是霍德明和张鸿，我们也欢迎电视机前的各位登陆央视网、新浪网、搜狐网或者欢迎大家加入号码是123456789的QQ群来发表您的观点，稍候的节目当中我们将给予关注。
    首先我们还是一起来了解一下来自国土部的最新消息。
    小产权房清理整治方案提上日程，14部委正制定。
    有关房子的消息总是格外引人关注，国土资源部执法监察局局长李建勤日前表示，当前对于各地发现的小产权房问题，将采取一案一处理的方式，对于全国小产权房的处理，要等到小产权房处理政策出台后一并处理。目前，国土部住房和城乡建设部等14部委，正在研究制定小产权房清理整治政策方案。李建勤介绍，国务院此前已做出部署，责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头，成立专门领导小组，以负责小产权房的摸底和清理工作，要求所有在建及在售的小产权房，必须全部停建和停售，并将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查，并且责成领导小组研究小产权房问题，以其能拿出相关处理意见和办法，并召开了小产权房整治处理第一次小组领导会议。在5月4号国土部公布的4起挂牌督办案件中，北京市怀柔区杨松镇出售集体土地建房一案，属于国家明令禁止的建设小产权房，国土部已会同地方进行调查，并提出处理意见。国土资源部部长徐绍史此前公开表示，今年国土资源部将要重点打好六场硬仗，其中之一是重点清理“小产权房”。
    小产权房路在何方？
    主持人：这些年来其实我想大家一直都会听到关于治理小产权房的这样或者那样的消息，这一次我们看到14部委来联手治理小产权房，虽然我们还没有看到更多的细则出台，但是从目前的力度和规模来说，应该还是空前的了，我们特别想问一问两位评论员，从目前已经披露的这些消息来说，你们可以解读到哪些跟以往不同的内容？   
    张鸿：因为细则没有出台呢，所以说我们还很难知道具体的办法和过去的办法有什么不同，有什么创新之处，但是表态本身好像和原来没有太大的区别，一如既往的严厉，表态总是很严厉，小产权房不光在法律上可能有一个障碍在那儿，而且它的确是违规的，因为我们从上世纪末到最近这几年一直就像你说的，一直在说小产权房是违法违规的要治理。
    主持人：没错。
    张鸿：你像2004年的时候国务院就专门有一个通知说，要严格土地管理的规定，就不允许你去买小产权房，然后当年底，国土部也有一个规定说不允许城里人到那去买宅基地盖房，这就是说，你宅基地盖上房城卖给城里人也是不可以的。2007年的时候还有一个百日的一个行动，专项的一个治理，很多地方在最近几年也都，包括北京、山东等地，也都拆了，或者是炸掉了一些小产权房，北京从2007年开始就要求停工停建，那2008年国土部的副部长鹿心社也专门提到说，要严厉的打击，但去年的时候，相关的部委不仅提醒说大家买这个有风险，而且说不许再建了，不许再卖了。
    主持人：对，其实以前释放了很多这样的信号。
    张鸿：对，这些信号。但是这些信号往往会被这个，不管是有意还是无意的，解读成可能会有一些宽松的一些角度，比如说就说鹿心社副部长他在2008年的时候那个表态，说我们要严厉地打击，但是他同时说要采取针对性的措施解决历史遗留问题，大家一听，针对性的措施。
    主持人：又人开始解读了。
    张鸿：对，可能会有松口，包括这一次有一句话叫一案一处理，这就有两种解读，如果说出来一个就灭一个，建一个就处理一个。
    主持人：这是一种解读方法。
    张鸿：这叫一案一处理，那就是说收口了，严了，但是如果说是针对目前所有的小产权房市场，我每一个针对不同的情况一案一处理的话，那可能你可以解读成又松口了。
    主持人：在过往的这些时间当中，关于小产权房的命运人们往往会听到比如说转正，或者是严打，这样不同的版本，那么这一次我们看到14部委的联手，霍教授你解读到跟以往不同的地方在哪里？
    霍德明：我觉得这次数字上面，的确像张鸿刚刚讲的一案一处理这是跟以前不一样了。
    主持人：这个是一个亮点。
    霍德明：另外我还注意到，14部委，我记得大概上个月的时候房地产新政出台的时候10个部委，这次比上次增加了40%的力度。
    主持人：规模越来越大了。
    霍德明：当然了我还注意到，其实以前在谈小产权房，很多人谈了，很多是部委，包括国务院，我给大家梳列一次，2007年6月份的时候原来建设部就提出了这么一个风险提示，你要买小产权房，小心，你建设部一个部委的；2007年12月份国务院常务会议也要求城镇居民不得去买农民的这种宅基地的房子，这是国务院的；好，2008年11月份国务院又下达了一个命令，这又是国务院的，可是2008年的7月份，2009年的9月份都是国土部的，这次突然联合了14部委来对这个小产权房做一个了结，除了数字惊人以外，而且还要细节再要出台，更让大家翘首以待。
    主持人：是，小产权房其实在我们的生活当中，很多的人对它是非常熟悉，尤其是当房价曾经一度高涨的时候，它更成为很多人关注的目标，马上我们来看一看网友对于小产权房他们有什么样的关注，我们马上来请进下面这位网友。
    你好，欢迎你加入我们《今日观察》节目现场讨论，我们想问您的是，在您的周边有没有朋友或者是亲戚曾经买过小产权房或者动过这样的念头？
    网友：也有。
    主持人：也有，他们为什么会有这样的一个想法，或者说有这样的一个举动，你知道吗？你了解他们最初的打算吗？
    网友：关键是价格便宜。
    主持人：价格便宜，那有没有人真的就下手买了，买到小产权房了呢？
    网友：这个估计也有。
    主持人：也有。
    网友：这样的房不受法律保护的，我是不会买的。
    主持人：但别人都觉得小产权房挺便宜的，你却坚定的告诉自己我不买是什么原因？
    网友：因为国家政策不允许，等国家政策允许以后，国家出台了政策合法了，合法的，我可以买。
    主持人：那你觉得这次14部委联手要来整治这个小产权房，会不会有一个你期待当中的合法的局面出现呢？
    网友：期望能出现合法的局面。
    主持人：好，谢谢你参与我们节目的讨论。我们看到在网友的心目当中面对小产权房他们也有着不同的心态，不同的想法。对于管理者而言呢，如何面对小产权房，其实也是一道考题所以我们会看到，他们常常会在这样的抉择面前，有一些游移之处，到底是该疏还是在堵？事实上很多的地方早已经开始了自己的探索之道，接下来我们一块来看看各地的一些做法。
    从现在起再出现任何一例小产权房，不管村干部是否参与，都将按照村书记、主任、村民组长，一律免职的最低标准进行严肃查处，这是今年4月底郑州市二期区区长王鹏放出的狠话，因为4月2日一个名叫湖畔假日小区的小产权楼盘被媒体曝光，小产权房盖在了郑州市一级饮用水源地尖岗水库周边，事件引起当地政府的高度重视。
    由于小产权房要比普通商品房便宜，价格只有同样位置商品房价格的40%左右，追求利益的心理让交易暗流涌动，3月底深圳部分的小产权房还在叫卖，价格低还声称能办房产证。拆迁也能获得补偿。
    记者：你没有房产证怎么证明我买了？
    销售人员：有律师见证书。
    记者：律师见证书是什么意思？
    销售人员：律师见证书就是购房合同。就是说老板去律师楼，把这个房子过户给你了。
    但有律师表示，见证书不能保证小产权房买卖合同的有效性。
    邓磊（广东华商律师事务所律师）：律师的所谓见证，实际上只是对签订行为的主体的真实性，或者是对签名的真实性做一个认定，它的这个见证并不能确保，这个房屋买卖合同的有效性。
    针对小产权房各地也在加大治理力度，去年广州市国土资源和房屋管理局下狠招，阻止小产权房买卖，如果违规买卖小产权房被查实，购房款将被没收，去年北京也加大了小产权房项目的清理力度，国土资源部明确表示，小产权房是违法建筑，违反土地管理法律，违反城乡规划建设管理的法律，违反相关政策，各地要严格依法查处大量存在的小产权房等违法用地违法建筑行为。
    主持人：面对小产权房我们看到的是完全不同的景致，一边是在治在管，另外一边是在建在卖，应该说很多地方的力度还是挺大的，但是从全局方面来看呢，好像治理小产权房的效果还不是那么的明显，为什么治理小产权房困难会那么大，我们花了那么大的工夫，效果还不明显？
    霍德明：你刚刚说到了在建，在卖，在治，在管，其实我记得做咱们节目的时候，去年有关一个北京太玉园的小产权房的事，我就真的去那边看了，作为一个买房者，我想去问问看房价，它只有是旁边的三分之一呀。
    主持人：对，这个房价是太令人心动了。
    霍德明：这个经济利润在那里，我更注意到卖房子的人也不简单，第一个，农民他肯定拥有这个宅基地，他是一部分，但是我觉得要把小产权房盖起来的时候，可能更需要村镇干部，因为他可以把所有的这种集体的土地、宅基地，把它聚集在一起，然后盖一个比较大的小产权房的甚至一个小区，当然在这个里面还有开发商，所以我想，能够把这三方的利益都纠合在一起，它这个盖好了房子卖这些人，这个方面牵涉到利益更是大了，更不用说从90年代开小产权房就已经开始在我们的南方，比如说广东开始兴起了，到现在已经十年以上了，纠结了这么多年的，已经居住在小产权房里面的居民的话，这个人数的众多，所以我说治疗上的困难不仅是经济上的问题，同时还是法律上的问题。
    主持人：是，这个治理过程当中到底会不会有什么样的好办法，要不然为什么这道题让这么多人觉得很难解甚至是无解？
    张鸿：因为这个小产权房确实是计划赶不上变化，最初的时候可能比较简单，它就是一对一的行为，比如说一个农民，他自己的房子觉得够住了，然后想把其中的一套出卖给城里人，这个北京的画家村，著名的画家村一开始就是这种情况。
    主持人：对。
    张鸿：然后后来呢，农民发现随着房价的逐渐上涨，自己当年卖亏了，卖亏了怎么办呢？你看北京就发生这样的案子，就开始诉讼，说你这个画家，在我这儿买房，这个合同本来就是非法的，所以我要毁约了，所以这个对买房人来说他其实是有风险的，确实风险比较大，但是后来呢，他变成了一群农村人和一群城里人的交易，就是什么呢？就是我一个人盖宅基地可能卖出去，不一定能有规模效应，但是我邻居我的村民很多人我们盖一个大的楼盘，然后我们自己保证自己住房的情况下，肯定能腾出很多房子来。
    主持人：来出售。
    张鸿：卖给城里人，这个时候相对来说，再加上我的村政府，或者镇政府盖章说我们认可这个产权，小产权就是从这来的嘛，我们认可这个产权，然后一帮城里人到这儿来买房，相对来说风险就会小很多，但是现在已经不是农村和城市的交易了，而是城里人对城里人，为什么呢？因为很多地方都在进行城市化的进程，那原来叫做宅基地或者叫做集体用地的这块土地现在已经不在农村了，已经被城市弄进来了，或者叫城中村，或者干脆就是城市的中心，比如说咱们曾经做过节目，在深圳就有这样的楼盘，20几层，然后和商品房是一样，非常完善的小区，但是它叫小产权，因为它那个地，是宅基地或者是集体用地，所以这个时候你就没法治理了，因为已经很多人都住进去了，雪球越滚越大，全国政协委员蔡继明教授，他在政协提案上引用了一个数据，就是在北京这样的地方，很多城市里面，小产权房已经占到他商品房的20%左右，那像深圳这种地方，可能会达到40%到50%，你想想这么大的一个体量，就是雪球越滚越大，那当然治理起来越来越难。
    主持人：其实大家现在看到了，14部委要联手治理小产权房的时候都会想，这个治理到底会怎么治呢？未来小产权房的命运究竟如何？稍候继续我们的评论。
    既成事实的小产权房如何破解？献计献策，集思广益，现实难题能否实现多赢？《今日观察》正在评论。
    主持人：欢迎回到节目现场，今天的《今日观察》和各位关注的是未来小产权房的命运，我们来看看我们的网友刚刚上传的这两幅漫画。第一幅漫画有一个形象的比喻，一边是大酒店，一边是小摊，都有人在吃饭，戴红袖章的人说很奇怪了，说过多少次了，对面大饭店多好呀，你为什么非要在这个卫生不合格的小摊上吃呢？
    张鸿：对呀，大饭店它贵。
    主持人：是。
    张鸿：所以这个大哥肯定是站着说话不腰疼。
    主持人：对。
    张鸿：还有就是说你没法判断那小摊上的饭一定是卫生不合格的，他只是没拿到卫生许可证而已。
    主持人：没错，所以他的诱惑力或者说吸引力好像还是存在的。
    张鸿：对。
    主持人：再来看看第二幅漫画，这是一对新人，他们已经生了，然后有人要来整治他们了。
    霍德明：我看了一下那个红色的，看上去好像是许可证，而且我还注意到后面这些……
    主持人：偷生的。
    霍德明：肯定是原来偷生的，而且我们这叫做先上车后买票，这个漫画里面，那个新娘还大个肚子，可能还有一个，要等这个许可证出来以后再生出来。
    主持人：所以对这个既成事实的小产权房，要治理起来真不是一件容易的事儿，接下来我们也来看一看媒体和专业人士对未来小产权房的命运他们的一些分析和判断。   
    小产权房如何治理，牵动社会敏感神经。中国网评论，小产权房已经形成事实婚姻，但“丑媳妇总得见公婆”，因而，其结果应以疏为主，视不同的情况对小产权房处以不同的处理，解除没有产权者的后顾之忧，尽快把“小”字去掉。
    新华网文章说，对于小产权房比较合理的思路，是设法让它回归正当的房地产市场，合法充当保障房的角色，而不是市场的捣乱者。浙江大学副教授苏振华，接受《新闻晨报》采访时说，应该谋求维持多赢的利益格局，把责任全部推给农民或购房者是不客观的，在技术上可以探讨设计一些务实的模式，比如将原来的小产权房的买卖合同变更为长期的租赁合同，并允许租户转租，或许是一个方方面面都可以接受的解决方案。
    财经评论员叶檀认为，要让民众不对小产权房动心，有两个办法，一是在小城镇化的过程中，允许进城的农民以类似于乡村造房的低廉价格得到城市住房，第二个办法是在征地过程中给予农民以与市场土地溢价一半的征地补偿，让农民失去建设小产权房的动力。
    《经济参考报》援引学者张曙光观点说，解决小产权房问题，一个是可以向购房者收取一定的土地使用费，作为集体的共同基金，一个是国家对农民和集体建房者要收取相应的税收，建立房产物业税，把它留给地方，在这个基础上对现在的法律进行一些修改。
    主持人：其实关于小产权房的争论，这些年来一直都没有停下来过，那么面对小产权房这道难题，两位觉得现在有没有一些好的思路或者好的办法可以让大家来更好的面对这个问题？
    张鸿：其实刚才我们已经看到很多人都提了一些好的办法，包括有位学者他提到以租代卖，我注意到著名的经济学家厉以宁教授也提到这样一个观点，他就说现在先不要谈卖的问题，因为卖的问题太复杂，你要交易的话就需要有那个证，但是那个证是相当于给他一个，就是刚才霍老师看那个漫画。
    主持人：准生了。
    张鸿：对，你那个证它有一个特别大的一个象征意义，所以现在的问题就是既然农民，他能够在自己宅基地上盖上房子，盖上房子呢不允许他卖给别人可以，我能不能先让他租给别人，租给别人的话他就有收益，他就愿意做这个事情，而且他也能够让现在的小产权房能够解决部分我们这么长时间遗留下来的问题；那还有一个我刚才提到的蔡继明教授，他提到了这个长期和短期，长期当然是土地的问题了，短期的呢他就说，要承认现实，现在已经有存量这么多，你刚才也听了60亿平方米。
    主持人：对。
    张鸿：那怎么解决呢？存量怎么解决呢？就是能不能让他变成经济适用房，或者是回迁房等等，就是给它转变一下，然后承认它有存在的这个必要和价值，谁的利益都不要受损，第就是增量，就是未来可能还会有人建，那能不能我的城市提前规划，我都纳入到我的城市规划当中来，这个我就提前解决了这些问题。那还有一个就是财经界的这个教授郭田勇他就用股市来做比喻，说现在已经成了“大小非”问题，国有股减持问题，就是这个增量越来越大，到最后悬在头上，你不解决吧也不行，但是你解决起来，当它越来越大的时候，你解决起来越来越难，那怎么呢，就是能不能同股同权，就你虽然不给他证，不让它流通，上市流通，但是你能不能给他一些权利，比如说居住的权利，然后还有就是说你给他签一个多年的，不说租了，就说居住权，然后能保证他在里边住，不流转可以，那一些买不起商品房的人，可能就到这里边来，愿意到这里来住，解决他住房问题。所以综合起来你会看到，其实就是我刚才一开始我提到的那个，就是一案一处理，就是针对不同的情况，不同的解决方式，一个最极端的一个边界在哪儿，就是耕地，只要你占用耕地建小产权房一概给你处理掉，但是只要你不是占用耕地的，你是通过自己宅基地，通过集体土地的，那我们分不同的情况来不同的处理。
    主持人：一案一处理，确实是让大家看到了很多的希望，但是我相信在未来落实的过程当中，肯定还会面对很多的挑战，霍教授在你看来小产权房这个问题到底该怎么解决？
    霍德明：宏观面来看，我们经济发展过去这三十年来，最重要的是城乡一体化，而我们现在看南方很多省份，已经要把这个农民的户口都要取消了，而且农民跟城镇的，城市里的居民没什么差别了。
    主持人：真正的一体化了。
    霍德明：这就是一个经济大的趋势嘛，可是当我们在谈小产权房的时候，它背后所隐含的，对不起，我明白讲好了，它就是土地还是二元制，二元化，在我们的土地管理办法43条里它讲，任何单位和个人进行建设的时候，必须申请国有土地，那是下面有一个例外了，就是只要是乡镇企业和村民使用集体土地的话，不受上面的限制，所以就是土地二元化这么一个制度，还不能跟随着我们城乡一元化的大环境的变化，既然有这个宏观的矛盾在这里，自然而然就会产生小产权房的这种经济利益的纠纷。
    主持人：这两者之间不同步，这是造成它的一个根本原因。
    霍德明：所以我想在未来的改变的方法或者是说让它能够，小产权房怎么样适应这个大的经济的变化，才是真正的解决问题的方法。
    主持人：现在我们的网友也发来了很多他们对小产权房的一些看法，我们马上了解一下他们的观点。首先我们看看这位叫“含泪的笑”的网友说，“小产权房的存在不是一朝一夕的事儿，所以在治理上不能采取粗暴的方式，一拆了事，也不能将其转化成大产权房，那样只会助长小产权房的蔓延，而应该给它一个期限，比如说十年，十年以后要么拆除，要么通过其他的方式改建，最大限度的减少各方的损失，同时呢应该尽快出台政策规范土地的使用，从根源上彻底铲除小产权房。
    再来看一位网友叫“飞龙”他说到，“小产权房说到底是因为土地供应太少，地价太高，解决的办法呢，只能是进一步改革土地财政的模式，实现农村土地流转市场化，放开城市土地供应，实行新老小产权房区别对待的办法。严禁新小产权房的建设，合理解放老小产权房”。这听起来有点一案一处理的这种感觉。那接下来我们也来看看今天我们的特约评论员，他们对于小产权房未来的命运有着什么样的分析？
    王卫国（中国政法大学民商经济法学院院长）：治理小产权（房）治的是什么，是非法的开发行为，还是说老百姓手里已经拥有的这些房屋，本身小产权不是一个非法的东西，甚至不可以说在集体土地上开发商品房就是个非法的东西，因为迄今为止我们所建立的产权登记制度，仅仅是针对城市地区，但是你不可以说，因为没有给它发证就否认它的合法产权，所以界限不清楚，一说你没有产权证，你就是非法的，这种说法一定要澄清。我认为目前要治理的，就是那些未经许可的，或者是违反国家相关规定，擅自利用农村的集体土地，从事商品房开发行为。那当然你的板子是要打在行为人的身上。
    严金明（中国人民大学土地规划研究中心主任）：这个政策我觉得还不能一刀切，而要有区别对待。对于新出现的小产权房，要坚决地遏制，既然从法律上是不允许的，不合法的，那就别再建了，对已经建了的，这里面也要分两种情况，如果是开发商已经建了，但是还没有卖出去的，对这部分房子要采取暂停销售之后再来进行处理，但是对老百姓已经买了，已经居住了的房子，是不是可以探讨，补缴一部分土地出让金，但是这也存在一个问题，如果对于以往的这么处理了，后面也会可能给予一种期望，所以对这个问题，我们要进行多方面的综合的考虑。  
    主持人：听完了特约评论员的观点，回到我们的节目现场，我们还是想看看两位的分析，未来你们觉得小产权房他们的命运将会有着什么样的走向？你们有什么样的建议吗？
    张鸿：小产权房虽然前面有个“小”字，但是解决它绝对需要大智慧，甚至需要大勇气，因为它跟上就是刚才霍老师说的，就是我们城乡一体化的发展和我们固有的城乡土地的二元化，这样的一个矛盾，就是农民他的土地上到底能做什么，不能做什么，这个怎么流转，这个我们土地部门已经说研讨了很长时间了，甚至说要立法来解决这个问题，但是到现在为止那个靴子还没落下来，所以绝不能粗暴的解决这样的问题，就是解决小产权房问题绝不是说一推就了之，推倒了这是最容易的，但你要解决消灭它，消灭的不是有形的这个房子，而是无形的那个机制，就是到底是什么导致了大家愿意买小产权房，农民愿意建小产权房，这就需要给农村和农民确权，他在这上面到底能做什么，这是第一；第二如果他不做这个，他不盖小产权房卖给城里人的话，他这个房子如果被征地征收走了，然后变成了同样开发成了商品房，那他获得的补偿是不是能够高于他建小产权房所带来的收益，这都是农民需要算清的一笔账。
    主持人：那霍老师您对于解决小产权房有着什么样的期待？
    霍德明：我想这一次，14部委正在研拟这个最后的细则，我想这个细节是非常重要的，因为管理学上讲，所有的一切的罪恶，或者是无形的东西都在那个细节中间，所以这一次如果说是能够把小产权房做一个一案一处理，但是以相当宽容的方式去处理的话，我刚刚说过了，有60多亿平方米的这么小产权房，如果它能够很有次序的释放到现在的房地产市场中间来，这也未尝不是对于现在这么高涨的房地产价格有一个抑制的作用，所以……