4日一大早就传来上海迪士尼获国家有关部门核准的消息,随即一天之内2幅迪士尼概念的川沙土地受到开发商疯狂争夺,最后分别以264%和427%的高溢价率成功出让。

　　住宅地价赶超周边房价

　　“价格真是高得离谱。”在4日土地正式竞拍以及迪士尼落地尚未正式公布前,业内早已认定这次出让的川沙土地将因迪士尼概念而飙出高价,但最终的结果仍让在场的人表示“不可思议”。
　　4日上午,上海土地交易中心的观摩大厅被前来了解浦东川沙新市镇A08-03地块出让情况的人围得水泄不通,而上海迪士尼获批的消息又让在场的每一个人更为兴奋,因为该地块与迪士尼预留地的直线距离约3.3公里,他们可以亲眼目睹迪士尼项目获批的消息公布后,该板块第一幅土地的争夺。
　　不过,预期中的激烈角逐并没有出现,上午10点挂牌截止前的最后一轮报价,当国企厦门象屿集团旗下的全资子公司上海象屿置业直接叫出11.9亿元后,其他如保利、绿地、界龙等意向拿地的14家开发商均立刻放弃。
　　其实,这样的局面并不难理解。地块资料显示,规划用途为普通商品房的A08-03地块东至华夏二路,南、西、北各临尚未入市的地块,出让面积为56570平方米,规划容积率不大于1.5。而以总价11.9亿元计算,该项目的楼板价已高达14024元/平方米。要知道,这幅土地挂牌起始价不过3.268亿元,折合楼板价仅3851元/平方米。
　　“当上海方面透露迪士尼项目本周会有消息后,这块地的挂牌价格就不断被刷新,这当然也是在意料之中的。就地块本身而言,虽然其所处区域发展前景看好,但由于楼板价已经超过了周边一些商品住宅的售价,算上各类税费和开发成本,预计项目未来保本售价要在19000元/平方米左右。”方方地产机构的咨询部经理赵豫川向记者表示。
　　据他介绍,川沙城区去年以来有多个商品住宅项目上市。如和憬家园、玉宇新苑等,成交均价一直保持在13000元/平方米左右,品质好一点的鼎鑫名流苑、御景家园等,成交均价在15000-17000元/平方米。

　　商业用地更显辐射效应

　　4日上午住宅用地的高价出让,似乎又为下午迪士尼预留地周边另一幅商业用地——浦东新区川沙新市镇B03-13A地块的交易增添了动力。该地块东至规划停车场、南至欧洲苑小区、西至妙境路、北至公共通道,可建面积不过3056平方米,挂牌起始价939万元,折合楼板价仅约3072元/平方米。但与上午住宅用地出让截然不同的是,该商业用地引发了竞价大战。
　　下午2点挂牌截止后,主持人宣布进入现场竞价阶段,虽然最后的挂牌价已经被翻至3000万元,但18家报名参加挂牌的企业中仍有14家决定留下来继续参加拍卖。直至2点40分左右,竞价才告一段落,上海浦东新区房地产综合服务有限公司在39轮叫价后以4950万元、相比底价溢价427%的高价获得“来之不易”的胜利。
　　“太夸张了,楼板价每平方米超过16000元。其实主要是这块地体量小,所以总价低,否则按溢价率算,可说是今年上海被飙得最疯狂的一幅地。”有在场的业内人士直言。
　　不过也有分析指出,迪士尼乐园附近的商业项目的受益更高于住宅项目,这可能是商业用地更受青睐的原因之一。“因为迪士尼本身就是一个商业综合体,建成之后可以大大拉动餐饮、交通、酒店等各项服务业。据保守估计,迪士尼落户上海将为上海每年带来至少1000万的旅游人次,带来的相关商业效益也可想而知。”
　　“从川沙地区目前的现状看,商业配套仍显滞后,那么迪士尼所产生的利好辐射可能对商业地产来说更为明显,比如相关路线的沿线商铺的收益会大幅提升。”戴德梁行商铺部华东区主管韦泽铭也表示,“还有当游客准备前往迪士尼,可选择各种交通方式,那么轨道交通、公交的相关站点,自驾车的停车地点等,都是商业效应的辐射区域,开发商自然也会考虑抢占先机。”
　　在迪士尼引发的拿地热情背后,我们不能忽视的还有这座乐园对整个相关区域的楼市价格体系的重大影响。
　　“真是巧了,在迪士尼消息公布的同一天就卖了2幅地,而且一幅是住宅用地、一幅是商业用地,这以后不就成了川沙土地价值的'风向标’了？”在4日的土地出让结果揭晓前,就有市场人士这样表示。
　　细细想来,他的看法不无道理。根据官方网站的数据,除了4日的2幅,自2005年以来川沙区域的土地供应总量只有5幅,且无住宅用地,所以对开发商来说,在川沙拿地几乎没有什么参照,但在4日的土地出让后,川沙的土地价值可就“有底”了。
　　“其实自1997年以来就有迪士尼'落沪’的传闻,但由于始终没有得到国家批复,有关区域的土地开发也像被搁浅一样。但如今终于一块石头落地,川沙板块的土地反而具备了稀缺性,据悉川沙未来还会有各类土地推出,照4日的出让情况看,区域地价有望继续飙升。”上海中原研究咨询部的分析师直言。