专家解析:物业税无法彻底改变地产运营格局
    2009-06-05        来源:中国证券报

  中国社科院财贸所研究员杨志勇表示,物业税主要着眼于解决地方政府的财政来源,在短期内对房价有一定抑制作用,但对未来的地产运营格局不会起到根本性影响。在目前宏观经济还处于脆弱状态下,需要把握开征的时机。

  着眼解决地方政府的财政来源

  问:研究开征物业税的目的是什么?

  杨志勇:开征需要考虑的一个大背景是地方财政收入问题,因为地方财政收入没有一个主体税种,就会导致地方政府的短期行为,而物业税着眼于解决地方政府的财政来源,建立财政收入的保障机制。
  由于土地转让收入成为地方政府收入的重要来源,要地方政府采取措施,降低地价,压缩土地开发成本,显然存在一定的困难。要消除地方政府的阻力,需要中央政府采取适当措施,例如,通过进一步完善分税制财政体制,扩大地方税收收入在全国税收收入中的比重,缓解地方财政支出压力。
  进一步完善分税制财政体制,需要开征物业税,并将之划为地方税,才有可能缓解地方政府的财力困难,推动地方政府在彻底改变地产运营格局中发挥积极作用。物业税既是地方政府当期财政收入的主要组成部分,又是未来财政收入的重要组成部分。相对于土地使用权转让的一次性财政收入而言,以当期房地产价格或者租金收入作为计税依据的物业税,能够让地方政府分享房地产增值带来的收入。从理论上讲,采取征收物业税的办法后,物业税收入主要用于为本地区提供公共服务,有利于形成“多征税——多提供公共服务——财产增值——税源增加”的良性循环机制,从而使地方政府改变以往那种短视的机会主义行为方式。

  短期内或打压房价

  问:如果开征物业税的话,对房价会有什么影响?

  杨志勇:房价与税负有很大关系,税负很重的话,持有成本比较高,会降低住房投机欲望,特别是打击那些多套或者大面积住房的炒家,短期内对房价起到打压的作用。
  但是长期看房价还取决于房地产供给需求状况,最终决定房价的是供求关系,而不仅仅是成本。如果供给远远满足不了需求的话,那么,物业税对房价就不会有太大影响。


  问:物业税对地产格局会有什么样的影响?物业税会取代土地出让金吗?

  杨志勇:我认为,物业税的开征,能够对地产运营格局产生一定的影响,但将彻底改变地产运营格局之希望寄予物业税,则未免夸大了物业税的功能,而忽略了其他真正有能力撬动地价的关键因素。地产运营格局的彻底改变,物业税作用的发挥,需要其他条件的配合。
  现在官方包括财政部门所谈的物业税与土地出让金是两回事。决定土地转让总成本的更为根本的制度因素——土地批租制度,不会因为物业税的开征而消失。土地批租制度是独立于物业税制的。

  需要把握开征的时机

  问:您认为物业税在方案上应如何设计?

  杨志勇:物业税应该是一种受益税,与地方政府所提供的公共服务相对应。税率应和公共服务水平挂钩。税率有必要随公共服务水平和公共服务成本的变化而变化。但在开征的初始阶段,宜选择较低的比例税率,以便于征收。物业税应按年计算征收。所有的房地产税种都整合到物业税之下进行设计。廉租房租户收入较低,倾向于廉租房不征收。

  问:征收物业税能不能调节贫富差距?

  杨志勇:作为财产税,物业税能够调节贫富差距,但调节的力度取决于税制的设计。以什么作为计税依据,对此影响很大。有的国家采用历史成本,有的国家采用该地区最近一次的二手房交易价格。后者调节力度一般说来更大。

  问:开征物业税现在来看有什么困难?

  杨志勇:第一个是房地产价值如何进行有效评估,第二个由于物业税是用于公共财政,那么未来对公共财政的透明度要求也越来越高。目前来看,房地产价值的评估可能没有太大的困难,技术上没什么太多问题,大体评估还是比较容易的。而公共财政的透明度,即使没有物业税,也是会往前走的。
  但目前宏观经济还很脆弱。任何收紧经济的政策包括一些规范化的制度短期内最好不要出台,物业税也需要把握开征的时机。

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