楼市 四月春暖花开?
    2008-03-31    钟欣    来源:市场报

插得越多房价涨得越快!
  房价的走势是多重因素博弈的结果。在这个问题上,下定论是非常不明智的。但是,在这个议题之下,收集各方观点却是很有用的事情。官员、专家、商人,以及形形色色的江湖中人,他们分析市场的方法和逻辑,其营养成分远远高于结论本身。本文特为抱有学习心态的投资者而编,涉及观点仅供参考。
  “不是说上海房价下跌了吗?怎么还在涨?”在上海长宁区定西路一家中介店看房的郑小姐一脸迷惘。
  用复旦大学房地产研究中心主任华伟的话说:“今年房价不会下跌,最多是盘整,盘整之后还是会上涨,只是涨幅不会很大。因为支撑房价上涨的任何根本元素都没有改变。”

观点一:很多打折就是“假摔”

  今年正月十五,万科房价全线调价5%,被认为是房价开始下跌的“集结号”,加上王石的“拐点论”,对市场的影响可谓既广阔又深远。在近日举办的上海房展会上,不少楼盘开始降价,观望气氛依然浓重。
  刚刚过去的3月上半月,上海一手商品住宅(剔除动迁配套房)的成交量为36.92万平方米,环比增涨了33%。但是相比去年同期(2007年3月上半月)的成交量却低了39.7%。此外,去年同期的环比增长率高达121%,是今年3月上半月涨幅的近4倍。
  方方工作室首席咨询师胡宗亘强调:“有的楼盘降价是因为前期涨幅过高,回调一下而已。比如万科,它在上海的楼盘去年平均涨价幅度超过70%。其他降价的楼盘也是这样。在统计数据中,房价走低和成交量下降,是因为成交的基本是偏远区域楼盘,而且推出的楼盘本身就少。三四月份之后,市场供应量就会加大的。”

观点二:盘整之后还会上涨

  “房价上涨的根本原因没有任何改变。今年的房价还是会稳中有升的。”华伟对记者说。
  华伟分析,分税制决定了土地出让金始终是地方政府的重要财政收入,地方政府没有打压房价的原动力,所以房市只会僵持不会逆转;货币流动性过剩,决定了房地产依然是坚挺的资产;另外,供求关系也没有变化。因此,今年房价上半年会僵持,下半年依然可能会上涨。
  “改革开放30年的财富积累,人民币的升值,土地资源的匮乏,这些因素决定房价不会下跌,我对市场是乐观的。”胡宗亘说,“我认为今年的市场,现在是谷底,因为之前涨幅过高的楼盘会稍微调整一下,接着市场会盘整、放量,成交量放量之后,房价还是会往上走。”
  新汉业机构汉全咨询董事长赵云飞对记者说:“今年房价总体走势是稳中有升,越靠近市中心,涨幅越大,位差会进一步体现。今年房价还是会上涨10%至15%。”
  受访者中,似乎只有施宏睿不那么乐观,“四五月份是出政策的高峰期,如果国家严厉调控,银行房贷紧缩,那么市场可能会变化。不过,总体感觉不会大起大落。”

观点三:没有近忧但有远虑

  受访的业内资深人士对近期市场都不同程度地表示乐观,但对未来市场却感到颇为忧虑,这种忧虑来自外部环境,尤其是目前支持房价上涨的一大原因——人民币升值。
  他们的主要观点是,中国房地产市场的隐患不是市场、不是政策,而是外部环境,如果人民币升值到一定的限度,那么上海的楼价在外资来看就不低了,如果外资抽离,市场风险就很大了。在今年的两会上,央行行长周小川也表态说,不会让人民币升值过快。
  “其次是外部经济环境的影响,”胡宗亘说:“比如美国次级债危机,可能使得部分外资从中国撤走,这也可能会影响到房地产市场。”日前有媒体报道,有部分外资开始撤出中国。不过,正如一位官员所说的,“这些外资进入中国难,出中国也难。”

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