英法：历史形成“住商两用”　特色鲜明受保护

　　在欧洲，尤其是英国和法国这样的国家，民宅商用有很长的历史。像法国的咖啡馆，英国的旧书店，基本以家庭经营为主，而且大多是两三层的建筑，上面是住房，下面是商店，这类建筑是历史形成的，不仅实用，而且还是该国传统生活方式的一部分，为此，被当地政府列为保护和鼓励的范围。

　　法国：

　　有报道说，巴黎是世界上少数拒绝转变的城市之一，众多古老不变的咖啡馆就是最好证明。法国人解释说，尽管这些建筑是住商两用，但因为咖啡文化成了一种精神象征，而且还体现着法国人的传统和特有的文化，因此将其保留。
　　咖啡馆在巴黎是一种文化，也是一种时尚。巴黎市区不大，却有大大小小12000多家咖啡馆。巴黎是个讲究整洁、干净的城市，但对咖啡馆门外的 “违章建筑”一直视而不见。几百年来，杰出人物在巴黎进进出出，留下不少逸事。在蒙帕纳斯百年老店的咖啡馆内，很多桌子上都有一个皮质的牌子，上面刻着一个世纪前曾坐过的客人的名子，其中有毕加索、拉威尔、阿波利内尔。拿破仑当年曾在咖啡馆内以帽子抵押账单而留下了一段历史谈资。在巴黎每一个街角，古老文明都和现代文明共生共荣。法兰西民族将两种文明巧妙、和谐地糅合其中。
　　当然，法国对其他建筑还是进行严格管理的，无论租用商业建筑或民宅，经营者都必须持有法国商业管理局的营业执照，所经营的项目不得随意变更。房主也必须拥有该局核发的准许出租商业用房证书。

　　英国：

　　英国这个古老的国家同样也对老住商两用房子采取了保护政策。到过英国的人知道，英国的旧书市场历史悠久，而且全国所有城市都有旧书店，报刊上经常有收购旧书信息。
　　在首都伦敦，古街老巷纵横交错，曲径通幽。然而，几十年来城市无论扩宽街道，还是建新的公共设施，建筑部门都毫无例外地在努力保护街巷古老特色。尤其是那些专门销售图书的店铺，组成了伦敦一道特有的文化风景线。在那里，不准车辆通过，只许可人们步行。
　　查林十字路是其中最有名的古街之一，地处城中心。可以在那里找到各种类型和规模的书店，其中既有陈设阔气的大书店，又有早年狄更斯时代遗留下来的小书铺。这些光线不足的小书铺看上去格外简陋寒酸，但伦敦人却对这些陈旧甚至破败的古街老巷情有独钟，这是因为它们饱经风霜，在历史的长河中一点一滴地把城市的底蕴积累起来，从而构筑了城市品位的坚实基础，打造出璀璨的城市文化。

血、火教训促香港禁止住宅商用

　　住宅商用曾经是我香港特区相当普遍的现象，但上世纪80年末开始，这种现象逐渐减少，目前已经不多见。据报道，这一问题的解决是由于香港发生了几起商住楼失火事件并造成巨大人员和物质损失后，香港政府才决定取消了商住两用这种物业形式，明确规定“出租房屋只许做住宅用途”。
　　据报道，为了制止商住两用现象产生，香港政府在印制好的租赁合同上明确规定“出租房屋只做住宅用途”。如果有人在香港小区住宅楼里开公司，该人与外界来往的信件一旦被物业发现，物业办公室首先会给这个人发一封信，告知他小区内不能开公司。如果此人不听劝说，仍我行我素，物业会再发第二封信，并提出警告：尽快关闭公司，否则将承担法律责任。过一段时间该人对物业的警告依然置若罔闻，物业就会送去律师信。因为该人已被起诉到法院，将面临包括责令取缔公司和承担赔偿责任等相关法律的处罚。
　　但香港也不是绝对禁止住宅不能商用，如果有人要将建筑物一层改变房屋原来的用途开底商，必须到当地政府相关部门备案报批。房屋用途改变后，还需要相应补交土地出让金。因为在香港，不同性质的土地，出让金的价格也不一样，一般是住宅用地最便宜，商业用地较贵。
　　据报道，香港也曾经出现过商住楼热，有些楼盘出售时还声明允许“商住两用”，而且也确实有人把公司注册到自己家里，不过基本都是一人公司，或一家人的公司，但凡是在家开公司的人大都会小心翼翼，担心住宅电话通过媒体传播出去用作商业用途，电信部门会首先将电话掐断，而且有关部门也会进行相应处罚。
　　有媒体报道说，香港之所以禁止商住楼，是因为住宅的防火和防盗规范是与写字楼不同，另外，商住混杂还造成许多不便，在出现了几起商住楼失火事件后，香港政府取消了这种商住混杂的形式。有人说，香港实行“住宅禁商”政策是“血与火”教训的结果。

美国：住宅商用审批严格

　　美国是现代资本主义国家的典型，长期以来被视为典型自由市场经济，美国《国家授权法》对商业规划做了明确规定：商业网点只允许在符合规定用途的区域内设置，在不符合规定的区域建店是绝对不允许的。
　　在美国，各城市的商业规划一经批准，不得随意变动；如需变更，则启动区域规划变更程序。商业规划的原则是使商业设施对环境带来有益影响，反对杂乱无章，为此，城市内临街居民建筑底部不能随意开设商店。
　　然而到过美国的人也会发现，美国的一些城市也有“商住两用楼”这种形式，但仅限于两层楼，上层作为居住用房，下层作为办公或商业用房。这主要是因为两层楼在发生火灾等特殊情况时比较好处理，而对于高层商住两用房，由于人员较多、构成复杂，消防、保安若出现问题会严重得多。即便是这种建筑，如果开商店也必须经过有关机构批准，主管部门要求业者必须有独立的出入通道，必须安装防火、防盗设备，妥善处理垃圾和废物。同时管理部门还向制造噪音较大的酒吧、游戏场等场所征收环境污染费，促使这些商家使用隔音材料，采用低噪音空调设备等。对造成骚扰、破坏居民隐私、形成各种污染的行业，主管部门会在营业审核时严格把关，污染大、严重扰民的将不会获批。
　　在住宅集中地段，为了尽量方便居民，一般会批准在街角等处适当开设加油站、小型便利店、药房和杂货店以及快餐馆等，让居民在住处附近可以得到便利的服务，而不需要到较远的超级市场买牛奶、药品等，同时也为该地区提供了适当的就业机会。而这些店铺都不设在楼区之间，即使工作人员上下班，也不会打扰住户。

德国：住户利益至上

　　在德国，原则禁止违反住房规划用途而将建筑物商用，否则，房主将会因违背建筑物使用目的而受到处罚。当然也不是“一刀切”，如果一家规模不大的公司申请使用住房做设计室或办公室等，可视情况予以批准。但限制非常严格，如公司业务基本要通过电话处理，每天接待的顾客人数最多不超过两人。如果进驻的公司有员工，而且也经常有顾客光临，或者还利用被周围邻居听到声音的机器，这种公司即便获得了准许，一旦被发现也会被取缔。
　　在德国，民用住房不能出租用以开办商店、饭馆、理发馆等。这主要是为了保护住户的利益。德国媒体曾报道过这样一条消息：一位女士在自己住房内开设了一个私人幼儿园，每天只有4个孩子，但最后也被法院判决取消，理由是“有顾客经常往来，影响邻居”。
　　据报道，德国对民用住宅商用规定如此严格有其历史原因。早在1956年，当时的西德联邦议院就通过了《商店关门法》。该法规定德国商店的营业时间在周一至周五每天7时至 18时，周六从6时至14时。《商店关门法》的出台是因为德国人认为晚上和周日是与家人、朋友相聚的时间，不是购物时间。特别是周日，是典型的德国一家人进行宗教活动、散步或进行运动的时间。另外，制定《商店关门法》也是为了保护劳工权利。德国各联邦州还通过了与《商店关门法》相类似的各种法规，如限制工厂的工作时间，许多工厂到17时就全部停产。
　　随着德国国力逐步强大，居民户外活动和外出就餐的几率增加，晚上回家时间也逐渐延后，德国联邦议院对《商店关门法》进行了多次修改，2003年，将周一至周六商店关门时间统一修改为 20时，但是周日商店不得营业这一条款没有改变。
　　为方便民众，《商店关门法》也规定了一些例外。如面包店和报刊、饮料小卖部等营业时间更长一些，火车站、机场、旅游景点、加油站的商店营业时间也有例外规定。鉴于餐馆在德国不属于商店，所以周日也可以营业，但周日餐馆停止营业很早。
　　德国人自己说，禁止民用住宅商用，主要目的还是为给居民创造一个安详而宁静的生活环境。与其让楼下的商店灯火通明，不如让自家人在昏暗灯光下围在一起看电视节目来得实在。这就是许多德国人的生活观。