有条件解禁操作有困难

　　根据《意见》规定，今后北京民用住宅可以用做商业用途，但不得从事餐饮、歌舞娱乐、网吧等经营活动。而民宅改商用必须征得居民委员会或业主委员会，以及有利害关系的邻居或业主同意。很显然，这样的调整是为了适应已于去年10月1日正式施行的《物权法》中的相关规定而进行的。在《物权法》的促成下，施行近一年半的“住宅禁商”终于有条件地解禁了。
　　业内人士认为，“住宅禁商”的解禁会给一些投资者和中小企业带来利好，推动中高档租赁市场的活跃，但仍存在一定的操作难度。究其原因，主要是新政策中明示允许注册经商的住宅需要申请人三个条件，第一要持有住所使用证明，第二要持有住所登记表，第三要持有住所所在地居民委员会或业主委员会出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件。而在这三个条件中，如何获得有利害关系业主同意证明文件，对申请人而言无疑是一道不小的门槛。

“改租”收益上涨一成

　　“按以往惯例，年底是租房淡季。但从去年12月底统计的数据来看，中高档住宅租赁咨询量突增，且一些住宅业主的报价也上涨了。‘住宅禁商’的有条件解禁，已经开始在北京租赁市场引发一场‘改租潮’。”王志伟向笔者介绍道。
　　笔者从链家地产拿到的统计报告显示，2007年12月的最后一周，北京中高档住宅租赁咨询量环比涨幅约为6.5%，其中以国贸、朝青、奥运村、中关村区域最为突出，均上涨了一成左右。链家地产副总经理金育松分析认为，上涨明显的区域中，国贸、中关村属于京城有名的商圈，商业配套齐备，对于大部分企业具有吸引力。而奥运村和朝青板块属于近来新兴的商业聚集地，特别是奥运村周边，由于2008年北京奥运会的带动作用，区域内商业用地寸土寸金，竞争已经非常激烈。因此，这几大区域的中高档住宅租赁市场对政策的敏感度较高，影响自然也最明显。
　　一直以来，相对低廉的租金是商住两用住宅吸引租户的最重要因素。业内人士认为，“民宅禁商”的有条件解禁一方面为“准企业”提供更多的选址余地，另一方面也是为小型企业节约了更多的经营成本。以奥运村周边为例，目前区域内写字楼租金约为2.5-3元/平方米/天，而商住两用的住宅租金约为1.5-1.8 元/平方米/天，两者租金差价近50%。

开发商不买“解禁”账

　　回顾2006年6月北京市工商局下发“民宅禁商令”后的市场反应，由于彻底阻断了开发商通过住宅立项开发写字楼项目获利的“捷径”，并引发京城已有商住项目租约到期后短时间“招租荒”，令一批已建成入驻或尚在建销售的住宅立项写字楼开发商叫苦不堪。而在“民宅禁商令”得到众多业主支持的同时，各界专家围绕这一政策涉及的法理依据也展开了广泛的争议。
　　而相对于2006年“住宅禁商令”出台时的波涛汹涌，这一次市场各方反应则明显温柔、平和得多。大多数正在进行此类物业开发的开发商均表示新政策不会影响到项目的正常计划，甚至部分开发商还提出了反对意见。
　　随着市场的发展，客户对物业的需求更加专一，纯居住概念已经深入人心，因此在城市核心区域开发商住两用房的市场竞争空间已经开始减弱。与此同时，住宅设计与商用房设计存在着巨大的差异，能满足的客户也非常有限。雷氏集团董事长雷印华对“住宅禁商”的解禁表示了反对意见。但认为，政府应该严格遵守土地出让时对地面建筑物使用性质的规定，不应该允许住宅从事商业行为。