2007年11月23日，根据上证房产工作室的最新数据，上海楼市一周以来全部房源共计成交5645套，签约面积579149平方米。而供应量则为1151套，上市面积93265平方米，环比下降80%。中新社 井韦摄

　　编者按：
　　房价高涨，买房难，房贷风险不断积聚，这一切的背后是金融风险在悄悄逼近。为此，决策层果断提高房贷门槛，采取金融杠杆对房地产行业进行调控，打击投机炒房，降低金融风险。实行房贷新政两个月来，全国房地产市场大都出现了不同程度的降温，从市场反应看已见到调控实效。本报今日推出“特别策划——聚焦房贷新政”，反应调控之下各地楼市的冷暖，以期促进房贷新政取得更大实效，维护金融秩序。
　　两个月以前，“提高第二套房首付”的房贷新政震动了全国的房地产界。近日，房贷新政调控的影响犹如一场冰雨，将一些城市的房地产市场从“火热”中退下烧来。尤其进入11月以来，京城商品房市场已开始陷入“有价无市”的僵局，二手房市场却是“看多买少”成交量不断下滑。

有价无市　商品房市场陷入僵局

　　受房贷新政的调控影响，京城市民购房热情下降。据来自北京市统计局的消息称，10月份，北京市商品房销售面积降到288.6万平方米，其中住宅销售面积分别比前两月减少30.47万平方米和32.89万平方米。而根据北京市房地产交易管理网统计的数据，11月以来，北京市住宅期房的每周成交量呈现出连续下滑的趋势。一面是高挺的价格，一面是成交量的惨淡，京城商品房市场开始陷入“有价无市”僵局。
　　数据显示，11月12日至18日，北京市共成交住宅期房2375套，成交面积26．92万平方米。与前一周相比，成交套数下降了11．8％，成交面积下降了16．2％。其中，11月14日成交量最低，仅为232套，与每年的传统淡季1月份、2月份水平相当。再上溯到此前一周（11月5日至11日），住宅期房的日均销量同比下降幅度也十分明显，降幅高达每日百套。
　　在采访中记者了解到，虽然10月最后一周北京楼市的成交量有所回暖，但这还是难以改变10月加速下滑的局面。“之前过旺的楼市交易，已经透支了购买能量，再加上受房贷新政的影响，这个冬季的北京楼市，成交量将可能进一步萎缩。”业内人士表示：北京楼市目前正处于一种量价齐跌的状态。
　　世联行市场分析师杨璐预计，今年末到明年初，政策与市场的博弈将加剧买卖双方的观望情绪 。另外，有专家指出，目前房贷新政对北京市房地产市场影响的范围及程度还难下结论，但已直接影响到北京市房地产市场供求关系。

看多买少　二手房成交量下滑

　　进入11月份，二手楼市并没有像业内人士之前预测的“金11银12”那样活跃起来，相反，市民观望的周期加长，观望气氛也愈加浓烈。“尽管看楼的消费者不在少数，但是真正成交的并不多，很多二手楼买家都表示先看房，但并不急于出手。”一地产中介的经纪人对记者表示。
　　由于观望情绪的蔓延，不少希望在年底前能够实现套现的卖家一反前几个月的“捂盘”、“反价”的态度，不仅可选择的二手房源多了，在二手中介的房产报价也出现了一定程度的松动，部分报价比9月份最高价位下调了约5%，而一些之前对二手楼市期望值过高，以大大超出市场价的价格放盘的业主，也在这种形势下，对物业的报价做了理性下调。
　　业内人士认为，经过一段时间的政策消化期，房贷新政的影响已经逐渐显现，不少投资者为了规避政策风险，纷纷开始出售手中的房源，从而导致市场上形成次新房放量小高潮。而由于房贷新政出台后，在一定程度上限制了部分购房需求，并引发一些购房人的观望，这使得高价房产业主因焦虑而提前出售房产。
　　中介公司的调查数据统计显示，七成总价150万元以上房产的业主认为出售压力大，担心“未来接盘者”不多，同时由于150万元以上房产成交周期最长，导致目前虽然放量集中而成交却异常惨淡，不少中介虽然有大量房源，但却是无人问津，门可罗雀。

遏制炒房　调控作用立竿见影

　　此次的房贷新政，也被市场广泛认为是近几年最有效地打击投机炒房的手段之一。北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋认为，首付由三成提高到四成，意味着投资客的成本提高了30%，同时也意味着收益下降30%（因为计算投资收益率时，投资者通常是以自有资金来计算，而不是总价），同时，更重要的是第二套房利率从原来下降10%到上浮10%，前后利率差了20%，炒房的收益空间被极大地挤出，风险也就极大提升。他认为，第二套房房贷新政，在很大程度上，沉重地打击了市场的投资需求。
　　“一方面是房价过高和新政导致的需求锐减，销售压力空前加大，另一方面是资本运作空间急剧缩小，融资难度倍增，绝大部分的房地产公司都将面临巨大的资金压力，此前捂盘惜售的开发商将为此付出巨大代价，未来一年内，房地产企业资金链断裂的风险将全面蔓延。”杨少锋表示。虽然房贷新政在新房市场的反应没那么迅速，但是在二手房市场的作用却立竿见影，而这正是调控见效的重要风向标。
　　面对系列调控组合拳，杨少锋表示：“国家宏观调控的政策主要在两个方面，一是金融，二是土地。”而需要提醒所有房地产行业从业人士的是，目前中国房地产的问题表面看是房价过快上涨造成购房难的社会矛盾，核心原因则是土地和房屋的实物资产过快上涨所带来的金融风险在悄悄逼近。地产泡沫全国性蔓延，并与股市相结合，其结果是非常可怕的。所以，决策层果断采取金融杠杆对房地产行业进行调控，提高房贷门槛，紧缩银根，打击投机炒房，降低金融风险，目前从市场反应看已见到实效。