60岁前人养房，60岁后房养人。”以房养老”，这种从国外传过来的生活方式，在国内也开始热了起来。记者昨日获悉，由南京市养老服务协会和中国人寿保险南京分公司花了3个月的时间研制出来的新型“以房养老”方案已经出炉，目前在南京73个区县已经全面推行，面向南京所有的老人。
　　相比国外的倒按揭“以房养老”方式，这种新模式有何不同?昨天有关部门人士对此作了一番解释。至于这种模式能否推行下去，业内人土不太看好。

新型模式：每月领生活费一直领到去世

　　据南京市养老服务协会副会长、允德乐龄老年服务中心主任丁渝平介绍，这种新模式就是老人(60岁以上)通过将自己的房产抵押或上市买卖两种形式，换成现金后，再交给保险公司，保险公司给予10年期80％的有效确保给付。打个比方说，房子买卖的价格是10万元，80％的资金就是8万元，10年期就是120个月，这样每个月发放给老人667多元养老金。而如果房子值40万，老人每月就可以到保险公司领取2600多元。这对于一个老人来说，生活费一般就够了。
　　这种方式也分为两种情况，视老人今后的寿命是否超过10年而定。丁渝平解释说，因为是10年确保给付，如果一个62岁的老人开始投保养老，领了三年的月养老金后就去世了，后面还有7年的养老金，将由孝人指定的有效继承人(可以是子女，也可以是社会福利机构)按月领取，一直领满10年为止。如果老人一直活到92岁，等于在投保后还有30年的寿命，在这30年内，每月还是按10年确保期内的金额领取养老金。老人活多少年，这钱就可以领多少年。
　　中国人寿南京分公司有关人士表示，这说白了就是一个养老保险产品，目前没有上下限，哪怕一两万投保额也可以，10年内还是按照80％的确保额度进行支付。而且因为是60岁以上的老人就可以投保，所以在60岁以上岁数越小投保越好，因为如果同样是78岁去世，60岁投保的老人可以领18年养老金，而65岁才投保的老人实际才领了13年。

抵押房子买保险?银行不肯

　　一般的房子至少值30-50万，每月岂不是能领到两三千?这事听起来还真不错。然而记者调查却发现，这种方案的第一关——“找银行”，就有大麻烦。首先要把房子抵押给银行或者卖掉，取得现金，但记者问了一下，几乎所有银行都没有“给你贷款，却不用按月还贷，只等最后结算”的好事。
　　工商银行江苏分行房贷部的一位负责人告诉记者，他们现在接受现房抵押贷款，一般可以贷到房产原值的50％。如果房子是住宅，最高能达到80％，如果房子是商住性质，比例则没有这么高。但抵押贷款的前提是看贷款人拿这个钱做什么，如果是买房、买车等消费性质，就可以放贷；买股票等风险性较大的则不于受理。“拿贷款去买保险?虽然不是去挥霍，但这个用途目前肯定没列人可放贷之列。”
　　即使老人能以其他目的从银行顺利得到贷款，也必须按月还贷。记者算了一下，10万元的贷款给保险公司，老人每月能领667元；而10万贷款贷10年，按现行的7．83％的5年以上的消费贷款年利率计算，月供高达1204元，整个是“入不敷出”。

卖掉房子买保险?有利有弊

　　看来只有把房子卖掉才能进行这种“以房养老”了。“可这和拿现金买养老保险又有什么不同呢?而且房子卖掉了，我住哪儿呢?”一位房地产业内人士告诉记者，他想了一下，这种新型的养老模式，实际是要舍弃房产的。
　　“中国人的观念就是要留住房产，否则家庭关系会或多或少受影响。如果我肯把房子卖了，那几十万为什么要给保险公司呢?保险公司10年内只是按本金的80％给付，实际上几十万放上10年，利息都不少，保险公司拿它去投资，收入更可观，但我却享受不到这部分收益。”这位业内人士表示，投保的好处在于保险公司能“管到去世”，但不好的地方就是钱一下子砸进去了，老人如果有突发大病，需要个5-10万，这该怎么办?
　　但国外的“以房养老”可不是这么回事。老人不用卖房，可以住在房子里，每月拿养老金直到安然辞世。这种业务叫做“倒按揭”，即住房反向抵押。

大势所趋但金融政策障碍需突破

　　“以房养老”，看上去挺美，为什么在我们国家很难操作呢?
　　“以后如果我们银行和保险公司混业经营了，就可以做了。”工商银行江苏分行的一位负责人告诉记者，做这个业务既要对老人的寿命做出“精算”(即对人们平均寿命作出统计预估，确保经营机构不赔本)，这需要保险公司来做，所以银行现在做不起来；而且还需要放贷，这个目前是银行的业务，保险公司也做不起来。目前国内的金融业是分业经营，因为目前银行的风硷是由保险公司承保的，这就要求两个系统有一定独立性，所以要混业经营，一时也不太可能。
　　国外的金融机构是混业经营，国内也有外资银行，能不能找他们做?“我们遵守的是和国内银行一样的制度。”南京一家外资银行的知情人士告诉记者，其实，“精算”老人寿’命并不是什么大问题，银行可以找专门的机构来算。关键问题是目前国内不允许银行“经营”自用房产以外的房产。
　　“为什么这个业务要让市民先把房子折现，因为按规定，他们不能直接收房子，银行也是一样。”这位人士告诉记者，这主要是担心银行自己炒房。以他们的力量和手法，金融机构要是掌握大量房产，那楼市的过热就更难控制了。而在国外，对“倒按揭”是有严格监管的。但这位人士最后表示，这肯定是“大势所趋”，国内要运作，一是要突破政策门槛，二是要选好运作机构，这都需要政府部门的关心。