日前，建行研究部发布报告指出，虽然当前我国并没有典型的次级住房抵押贷款市场，但住房按揭贷款同样有风险，并正逐步步入违约高风险期。
应当说，在美国次债危机的影响余音未消、我国银行房贷规模日益庞大的背景下，建行这份带有风险提示性质的研究报告是颇有积极意义的。
就美国次债危机的原因而言，表面上看在于次级抵押贷款和次债产品本身的问题，而深层次原因，还在于美国房地产泡沫的破灭。在过去10年，美国房地产价格翻了一番多。仅危机前的3年间，就上涨了50%。房价的持续上涨，大大刺激了购房者的消费需求，银行也出于竞争压力去开拓新客户，因而放宽了贷款条件、为大量低收入或信用欠佳的购房人发放贷款，并将贷款打包以次级债的形式销售给各类投资者。
然而，房价持续上涨以及通胀预期的形成，使得美联储的政策手段不得不发生逆转。2004年6月30日以后，美联储连续17次加息，将联邦基金利率由1%上调至5.25%。利率的大幅升高，使得购房需求大幅减少，最终刺破了房地产泡沫。同时，利率走高使得越来越多的购房人不堪重负、无力还款，而房价的大幅下跌也使许多有还贷能力的人选择了理性违约，最终导致了次债危机的爆发。
目前，我国个人房贷的不良率不到1%，因此银行普遍将其视为优质资产，而且，房贷收益远远高于其他贷款品种。同时，由于《巴塞尔协议》规定，完全居住用途的房产作抵押的贷款风险权重为50%，而其他类型的固定资产及不动产作抵押的贷款风险权重为100%。因此，住房贷款相对其他贷款的风险资产总额更小。因此，银行大力推进房贷业务是有其合理性的。
不过，当前的确需正视银行房贷中潜存的风险。需看到，在流动性过剩和经济增长趋于过热的背景下，我国宏观经济政策正不断紧缩，利率处于上升通道，多次加息的累积效应正使得房贷者的还款压力不断加重。
同时，在目前庞大的购房需求中，不仅包含自住房需求，也夹杂着大量投资(投机)型需求。而房价的持续走高既有住房市场供求不平衡的因素，也有流动性过剩背景下的住房投资需求高涨的影响。这意味着我国房地产市场存在着内在不稳定性，一旦部分购房人的还贷能力出现问题，极有可能发生连锁反应，诱发大量投机性抛盘，使得房价在大涨之后发生大跌。这说明，政府及有关部门必须采取多种措施严控房价的继续上涨。
当然，就产品设计的理念、审核标准等基本性质而言，我国银行的房贷产品与美国次级贷款还是区别较大的。美国的贷款机构基于房价上涨的预期和在激烈竞争中挖掘客户的目的，主动修正了贷款理念、降低了客户标准。而我国银行目前尽管也存在收入证明审核不严等方面的问题，但整体上贷款理念并未发生变化、放贷标准也没有降低。
此分析意在表明，总体而言，我国银行的房贷质量比美国次级贷款是要胜出一筹的，因此没有必要将房贷风险过于渲染和夸大。
当然，未来商业银行在放贷环节上还需从严把关，严格审查借款人的收入状况与信用状况。还需严格审查抵押房产价值及产权状况，特别是，对于购买第二套及两套以上投资色彩浓厚的购房行为，需通过大幅提高首付比率、利率上浮等措施予以严格限制。
(作者为中央财经大学中国银行业研究中心主任、教授) |
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