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今年以来，宏观调控中货币工具被频频挥舞，杭州、南京两地的公积金贷款紧缩规定尤其引人关注。
在楼市高温不退的背景下，单就金积金政策而言，今年年初南京就首开先河地对公积金贷款“限高”，规定从今年起购买高档房和独栋、联排别墅也不得用公积金贷款，其中高档房特指单价1万元以上的房子，笔者当时撰文指出这是很好的尝试。
最近出台的“24号文”明确了我国现阶段住房保障的目标群体是低收入阶层，但不容忽视的是，占城镇居民20%左右的中等偏下收入家庭在目前房价水平注定买不起商品房，因此我国公积金制度必须改革。目前，公积金制度奉行的是“多缴多受益，少缴少受益，不缴不受益”的原则，其最主要的受益者并非真正居住困难群体，而是那些因单位效益较好和个人收入较高而缴款较多的群体，通信、电力、石化等垄断性行业的企业还有补充公积金，部分单位为员工缴交的补充公积金数额很大，事实上把公积金作为“避税港湾”和“第二工资”。当务之急一方面要调整“进水口”，控制高利润、高福利单位高额缴交公积金；另一方面要调整“出水口”，限制使用公积金贷款多套购房，对于弱势群体要贷款降低“门槛”，增加优惠(如贷款利率等)。
此次南京市旗帜鲜明地拒绝二次公积金贷款，体现了限制高收入群体过多受益的原则。而杭州提高二次贷款的“门槛”，主要考虑的是降低贷款风险。美国次级房贷危机波及全球，这是美国房价持续5年增长后终于下跌的恶果，而自今年二季度以来，我国房价呈加速上扬态势，因此银监会和央行不由担心起个贷风险，部分商业银行纷纷提高个贷首付即为明证。
分析一下两地紧缩公积金贷款的另一原因——贷款增速太快、公积金中心余额告急。为何公积金贷款备受追捧？其一，楼市持续高温，房价不断攀升，通货膨胀加剧，不管缘于自住，还是为了投资保值，民众购房热情高涨；其二，经过多次加息，目前5年以上银行贷款利率为7.56%，而公积金贷款利率只有5.04%，即使银行房贷利率打9折，也比公积金贷款利率高出1.76个百分点，这也就意味着，用公积金贷款买房的成本较低；其三，目前5年以下公积金贷款利率为4.59%，而3年期定期存款利率为4.95%，5年以下公积金贷款利率与3年期定期存款利率首次出现“倒挂”现象，对于居民而言，公积金里面的钱闲着等于缩水，想方设法也得花出去。 |
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