在众多城市郊区，一些集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，除了用来安置本集体经济组织成员外，还以较低的价格向本集体经济组织以外的成员销售。这些房子被称作“小产权房”。
    记者近日发现，掩藏在西安各大城中村内的许多“小产权房”，打的都是“旧村改造”或者“旧城改造”的旗号，许多楼盘都是以“某某村旧村改造”的名义立项的，利益驱动显而易见。

物业管理：大多只提供清洁服务

    根据《西安市物业管理服务收费暂行办法》，管理服务费，含公共部位清洁卫生、绿化、安全秩序维护、公用设施设备管理。据了解，目前这些“小产权房”大多按每平方米0.35元/月来收取物业费，大多只提供保洁服务。
    沣景园小区有三四千人居住，据小区住户反映，整个小区物业管理人员寥寥无几，保安亭形同虚设，里面从来就没有呆过人。
    按小区住户的指点，记者在一栋楼的地下室找到沣景园的物业公司，这是一个不足50平方米的空间，按照单元房的格局划分。记者进去的时候，厅里两名男子正在聊天。当记者表明来意后，其中一位较年长的说：采访？你要问领导，但领导这会儿不在。当记者请对方帮忙联系他们的领导时，这位男子以领导没有电话为由拒绝了。
    在物业公司附近，记者采访了一些乘凉的住户。刘大妈告诉记者，这个小区基本没人管，小商贩随便进，物业公司人少，根本管不过来。
    一旁的王阿姨说：“每个月按0.35元/平方米收物业管理费，光是扫地倒垃圾，也不见保安巡逻，这里经常有小偷，更别提绿化了。你看，下面的空地都是住户自己种的菜。”
    刘大妈的儿媳说：这个小区连垃圾桶都没有，住户自己要把垃圾拎到外面的垃圾堆，而且这个垃圾堆几天才清理一次，夏天不仅难闻，而且容易生蚊虫。
    王阿姨告诉记者，她当初买这个房子图的就是便宜，现在，物业管理倒是不贵，但管得不好。记者看到，王阿姨与开发商签订的购房合同是自制的，合同编号也是手写的。在合同中，开发商与购房者约定了付款方式和房子的交付等方面的违约情况，却没有提及房产证和物业管理问题。

售楼方法：卖房主要靠发宣传单

    “小产权房”销售，除了附近的居民进行传播外，另一个宣传渠道就是在街上发宣传单。
    24日下午，在城西一家超市门口，记者见到了正在发这种“小产权房”售楼宣传单的张翠花。
    张翠花已经有两年的“工龄”了，每天7点以前，她就要赶到固定的地方领单子，然后骑着自行车出去散发。据她说，每处楼盘都有专职发宣传单的，从两三个人到几十个人不等。现在，她每天要发200张宣传单。
    按照张翠花发的宣传单上的电话，记者打了过去，一位自称负责人的王先生说：因为没有商品房开发的正规手续，不能做广告，他们只能选择这种方式传递信息。

购房者言：房屋质量不敢恭维

    正是由于房价的持续走高，才使购房者甘冒风险购买城中村改造房。那么，已购买了城中村改造房的业主情况如何？记者近日在沣景园小区采访了几位业主，几乎所有的受访者都表示对房子的质量和小区的物业很不满意，并且担忧今后的产权问题。
    进丰小区张先生说，新房子装修完不久，就有小裂缝，当时他没有在意，后来裂缝越来越大，但物业公司不管，还说是房屋过冬后正常的裂缝，再后来一个卧室的门受挤压变形，关不上了，他又和售楼部协调，物业公司才给他补了墙，修了门。
    刚搬进沣景园小区一个多月的王阿姨一见记者就倒苦水：“我现在真后悔不该买这个房。”她告诉记者，当初是熟人介绍她买这儿的房子：“他介绍别人买房是有提成的，我实在碍不过面子，而且看这房子确实便宜才买的。”王阿姨说，今年年初她开始装修时发现这个房子的质量问题很多，铺地板时，工人刚把水往地上一泼，水就往下渗，把楼下住户的天花板、墙、家具都泡了。“这房子还不到一年就有裂缝了。”王阿姨指着一楼外立面的裂缝给记者看。
    不仅是张先生和王阿姨，对这种“小产权房”的质量，更多的住户都表示了自己的不满。在沣景园走亲戚的郭女士告诉记者：她在方新村住，也是城中村改造房。她老公就是搞装修的，人家商品房的墙很结实，砸起来很费劲，自己家的墙一砸一个窟窿，砸下来的沙子都是散的，很少见水泥块。

专家观点：买“小产权房”风险一串串

    “五证”是消费者取得房产证的先决条件，包括城中村改造在内的房地产项目，如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销，但众多业内人士却认为，“小产权房”存在诸多风险，最大的问题就是没有产权，不受法律的保护。陕西省房地产研究会会长王圣学就“小产权房”谈了自己的几点看法。
    一、没有房产证。
    这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，没有法律保证。也就是说，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。
    二、拆迁难补偿。
    除了不能办理房产证外，那些“便宜房”实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。
    三、质量难保证。
    房屋质量没人监督，一些开发商为赚钱会偷工减料，存在安全隐患。这类房屋一般由土地所在村开发，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。
    四、配套不完善。
    这些房子几乎都没有暖气、天然气等配套设施。而且将来一旦出现纠纷，可能连水电都没有。
    五、遗赠也麻烦。
    由于缺乏产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。借新农村建设、旧村改造名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。
    一位业内人士还透露，因为没有办理相关手续，所以这种房子房价一般都很低，有些开发商是“打一枪换一个地方”，一旦清盘，兑现不了承诺就马上撤离，后续引发的许多麻烦就都甩给了购房者。